Le ballet des grues de chantier lance un message fort sur l’avenir d’un site, notamment quant aux perspectives économiques, à la confiance des entreprises et aux habitudes des consommateurs qui justifient le projet de construction. C’est pourquoi les services des membres de l’équipe de financement immobilier commercial de la Banque Scotia sont en vogue auprès des promoteurs, des constructeurs et des investisseurs, qui valorisent leurs connaissances sur les tendances du marché et leur capacité à élaborer des structures de financement pour des chantiers complexes, surtout après que la pandémie eut changé la donne.
Survol d’un secteur en pleine mutation :
Si quelqu’un a une vue d’ensemble des répercussions durables de la COVID-19, c’est bien les spécialistes en financement immobilier de la Banque Scotia. Ils discutent avec leurs clients des préférences changeantes des Canadiens en matière de logement, de la métamorphose des milieux de travail contemporains et de la croissance accélérée du commerce en ligne. Ils bénéficient d’une vue d’ensemble des réalités du pays d’un océan à l’autre, des sous-secteurs dynamiques des condos et des maisons de banlieue en Colombie-Britannique aux marchés locatifs diversifiés de locaux à bureaux, industriels et résidentiels au Québec.
« Nous sommes impliqués à divers stades de développement des projets : achat de terrain, planification, ventes, construction et prise de possession. C’est pourquoi nos clients sont heureux de pouvoir compter sur nos opinions sur les tendances et les occasions qui se présentent sur le marché », déclare Vito Mangialardi, vice-président, Financement immobilier commercial au Québec.
Par exemple, M. Mangialardi s’intéresse aux données sur les taux d’occupation des bureaux et des hôtels au centre-ville de Montréal, alors que les grands employeurs maintiennent en place des directives de travail à distance, ce qui nuit aux secteurs du tourisme et de l’hôtellerie de la ville. Il mentionne aussi la montée de l’immobilier industriel : « Ce sous-secteur est sans aucun doute le grand gagnant du monde de l’immobilier, puisque la pandémie a forcé l’accélération de la tendance vers le commerce en ligne (ou commerce électronique) et a peut-être accru l’activité du secteur de la fabrication local, les détaillants ayant pignon sur rue devant revoir leurs façons de faire tandis que leurs besoins en installations d’entreposage, de distribution et de production augmentaient brusquement. »
Étonnamment, M. Mangialardi souligne que, malgré les manchettes à propos de tours de bureaux et de centres commerciaux vides, la perception des loyers auprès de clients occupant des immeubles à revenu est restée bonne :
« Au début de la pandémie, la Banque Scotia et le gouvernement ont mis en œuvre des programmes d’aide, mais la perception des loyers n’a pas été un problème pour nos clients, puisqu’il s’agit d’exploitants bien établis et bien capitalisés qui savent comment composer avec les hauts et les bas de tout cycle. »
- Vito Mangialardi, vice-président, Financement immobilier commercial au Québec.
De même, Brad Anderson, vice-président, Financement immobilier pour l’ouest du Canada à la Banque Scotia, peut décrire la hausse de la demande pour tous les types de propriétés résidentielles, des maisons unifamiliales aux maisons en rangée, en passant par les tours à condos et les tours locatives.
« Avant la pandémie, la pénurie de propriétés à plusieurs logements et la demande comprimée pour les logements dans les centres urbains étaient bien connues, se remémore M. Anderson. « Si moins de projets étaient en cours au début de l’année 2020, les promoteurs prévoyants ont travaillé en coulisses à l’obtention de permis et à la préparation de projets afin de pouvoir les lancer au moment où le public aura repris confiance. C’est désormais le cas et l’on assiste au lancement d’un grand nombre de projets pour répondre à la demande locale comprimée. L’activité des ventes est en hausse dans la majorité des marchés et l’on assiste à une hausse des ventes et des prix de logements dans les provinces des prairies, malgré les difficultés du secteur gazier et pétrolier. »
M. Anderson reconnaît que la demande a chuté dans certains marchés comme les centres-villes de Vancouver, d’Edmonton et de Calgary, notamment en raison d’une baisse de l’immigration et d’un exode vers les banlieues durant la pandémie. Il voit toutefois d’un bon œil l’avenir des centres urbains en raison des dernières projections encourageantes des Études économiques de la Banque Scotia, selon lesquelles le gouvernement fédéral rehausserait ses cibles d’immigration, ce qui entraînerait une hausse du PIB réel des provinces qui sont des destinations de choix pour les nouveaux arrivants[1].
M. Anderson a aussi observé une hausse de la construction de tours à logements destinés expressément à la location en réaction à une pénurie dans ce segment du marché.
Aider les clients à décider d’aller de l’avant ou à faire marche arrière
Si M. Anderson constate que ses clients sont enthousiastes quant à leurs projets à venir, il souligne que les promoteurs pourraient devoir composer avec un ralentissement du processus menant à l’attribution des terrains, avant les mises en chantier : « Il pourrait y avoir un embouteillage pour répondre à la demande comprimée et assurer l’offre immobilière, alors les promoteurs devront avoir les reins financiers assez solides pour résister à des délais éventuels et être en mesure de décider du moment judicieux pour aller de l’avant et générer des profits. »
C’est dans ces circonstances que l’équipe des spécialistes en financement immobilier de la Banque Scotia peut intervenir, en aidant les clients à structurer la durée, les échéances et les conditions de leurs instruments de financement de manière optimale, à chaque étape de l’exploitation d’un projet. “Le processus menant à l’achèvement d’un projet peut s’échelonner sur plusieurs années, ralenti par la résistance du public, les processus de zonage et d’octroi de permis, et les conditions du marché. Nous proposons des solutions de financement provisoire et de financement de projets, ce qui permet aux promoteurs de préserver leurs capitaux et de générer de meilleurs rendements », décrit M. Anderson.
« Nous pouvons proposer une vaste gamme de solutions de financement à nos clients, notamment du financement mezzanine complémentaire dans certaines circonstances permettant un recours plus efficient à des capitaux propres. Nous pouvons aussi fournir du financement spéculatif agressif pour certains projets, dans les cas où un promoteur considère que la promotion d’un projet serait plus efficace à son achèvement ».
- Brad Anderson, vice-président, Financement immobilier pour l’ouest du Canada à la Banque Scotia
Ces instruments de financement particuliers requièrent habituellement l’attribution d’un retour sur l’investissement et d’une garantie à la Banque Scotia.
M. Mangialardi souligne l’importance d’offrir des solutions souples aux clients dans un contexte changeant : « Nous avons soutenu un de nos clients dans le cadre d’un projet d’espaces à usage mixte, comprenant une importante composante de bureaux et de commerces de détail, ce qui a soulevé des questions quant à la viabilité du projet en raison des tendances récentes tournées vers le travail à distance et le commerce en ligne. Nous avons réévalué les besoins du client et avons élaboré une structure de financement appropriée pour redonner confiance au client et aux autres banquiers participant au prêt syndiqué. »
M. Mangialardi ajoute que la pandémie a démontré à quel point la Banque Scotia adopte une approche à long terme franche pour tisser des liens étroits avec ses clients :
« Nous adoptons une perspective à long terme dans nos relations avec nos clients et nous serons toujours là pour les soutenir en cas d’imprévu. Nous restons toujours à leur côté, comme en témoignent les programmes d’aide que nous leur avons proposés durant la pandémie, par exemple en leur offrant un report de leurs paiements de principal et d’intérêt, pour les aider à maintenir leurs flux de trésorerie et à offrir une certaine souplesse à leurs locataires. »
- Vito Mangialardi, vice-président, Financement immobilier commercial au Québec.
À propos de toutes les étapes qui doivent être franchies avant une mise en chantier, M. Anderson commente la façon dont son équipe sert les clients du secteur immobilier commercial :
« Nous sommes conscients des besoins à combler pour assurer l’avancement d’un projet et nous comptons sur nos connaissances et nos ressources pour répondre aux attentes de nos clients, à court et à long terme. En nous appuyant sur notre stratégie axée sur nos relations à long terme, nous aidons nos clients à repousser les frontières de l’immobilier partout au Canada. »
- Brad Anderson, vice-président, Financement immobilier pour l’ouest du Canada à la Banque Scotia