Comment les médecins en début de carrière peuvent-ils acheter leur première maison?
Vous songez à acheter une maison, mais vous ignorez le montant que vous pouvez vous permettre? Voici ce que vous devez savoir sur les prêts hypothécaires.
Pour bien des médecins en début de carrière, plus le revenu augmente, plus la perspective emballante de devenir propriétaire se rapproche. Au moment d’épargner pour acheter votre maison, vous devez déterminer combien vous pouvez vous permettre en versements hypothécaires mensuels. L’achat d’une maison est l’une des décisions financières les plus importantes que vous prendrez. Afin de vous aider, il est donc important de comprendre les coûts qui s’y rattachent et les options hypothécaires disponibles.
Déménagez-vous dans le cadre de votre résidence ou d’un fellowship? Ou établissez-vous plutôt votre pratique et recherchez donc la maison idéale? Selon toute probabilité, vous devrez emprunter de l’argent pour acheter votre maison. Même si votre salaire est modeste actuellement, votre potentiel de gains devrait continuer d’augmenter durant les prochaines années. Vous aurez besoin de conseils d’experts et d’une solution hypothécaire qui tiendra compte de vos besoins financiers particuliers en tant que médecin.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire?
En termes simples, un prêt hypothécaire est un emprunt que vous faites auprès d’une banque, d’une caisse populaire ou d’un prêteur privé et qui sert à l’achat d’une maison ou d’une autre propriété. Il s’agit d’un contrat ayant force obligatoire entre vous et le prêteur de votre choix. Parmi les principaux éléments dont il faut tenir compte, mentionnons le calendrier des versements, la durée du terme et le taux d’intérêt.
Comment la Banque Scotia peut-elle aider les médecins en début de carrière à acheter une maison?
Le Programme bancaire destiné aux médecins Pro Santé+ Banque Scotia vous donne accès à des conseils et à des solutions personnalisés qui vous aideront à atteindre votre objectif de devenir propriétaire. Il propose des solutions hypothécaires spécialement conçues pour aider les nouveaux médecins à acheter leur première maison. Voici quelques-unes de ses caractéristiques :
- Au cours des trois premières années d’exercice, les médecins résidents, les fellows et les médecins peuvent demander un prêt hypothécaire en fonction de leur revenu projeté1, qui tient compte de l’évolution de leur situation.
- La Banque Scotia utilise un ratio dette/revenu pour déterminer l’admissibilité des clients à un prêt hypothécaire, en tenant compte des obligations de remboursement des prêts étudiants afin d’éviter le surendettement.
- Les médecins clients obtiennent des taux d’intérêt privilégiés de la Banque Scotia sur leur prêt hypothécaire et leur marge de crédit pour les aider à économiser de l’argent.
À quel montant puis-je avoir droit à titre de médecin en début de carrière?
Au cours des deux premières années d’exercice, le Programme bancaire destiné aux médecins Pro Santé+ Banque Scotia permet aux médecins résidents, aux fellows et aux médecins d’obtenir un prêt hypothécaire en fonction de leur revenu projeté plutôt que de leur revenu actuel. Le revenu projeté admissible dépend de votre spécialisation médicale et de l’étape où vous êtes rendu dans votre formation. Par exemple, si vous êtes un nouveau neurochirurgien en exercice, vous pourriez avoir droit à un montant supérieur à celui auquel aurait accès un médecin résident de première année.
Exemple de revenu admissible selon l’étape de la carrière
- Résidents de première ou de deuxième année 185 000 $
- Résidents au moins en troisième année 225 000 $
- Nouveau médecin de famille en exercice 225 000 $
- Nouveau neurochirurgien en exercice 300 000 $
À combien doit s’élever ma mise de fonds?
Pour acheter une maison au Canada, votre mise de fonds doit correspondre au minimum à 5 % du prix d’achat; vous pouvez emprunter le montant restant auprès d’un prêteur. Par exemple, si la maison vaut 500 000 $, vous devez fournir 25 000 $ de votre propre argent.
Plus le prix de vente est élevé, plus le pourcentage de votre mise de fonds le sera aussi. Pour une propriété de plus de 500 000 $, l’exigence est de 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et de 10 % sur tout montant au-delà de celle-ci. Si la propriété est d’un million de dollars ou plus, la mise de fonds exigée passe à 20 %.
Pour les maisons de moins d’un million de dollars, vous avez le choix de verser 5 % ou plus, mais si vous avez 20 % à investir dans l’achat d’une maison, il est généralement recommandé de le faire, car vous éviterez de devoir souscrire l’assurance prêt hypothécaire. Essentiellement, cette assurance protège votre prêteur en cas de défaut de paiement sur votre prêt hypothécaire et lui donne la confiance nécessaire pour vous accorder un prêt assorti d’une mise de fonds plus modeste. Vous vous demandez combien vous coûtera cette assurance? Elle sera calculée en fonction d’un pourcentage de votre prêt hypothécaire et du montant de votre mise de fonds. La prime unique est ajoutée à votre prêt hypothécaire; elle varie de 0,6 % à 4,5 % du montant de votre prêt hypothécaire. Elle correspond habituellement à un montant de 100 $ à 200 $ de plus par mois et peut être ajoutée à votre versement hypothécaire.
En quoi consistent les taux d’intérêt hypothécaires?
Le taux d’intérêt hypothécaire correspond aux frais que vous paierez au prêteur en échange de l’emprunt. Plus votre taux d’intérêt est élevé, plus vos versements mensuels seront élevés. Par exemple, supposons que vous avez besoin d’un prêt hypothécaire de 500 000 $ et que le taux d’intérêt est de 3 %. Votre versement mensuel serait de 2 366 $ sur une période d’amortissement de 25 ans (le temps nécessaire pour rembourser le prêt hypothécaire). Toutefois, si le taux d’intérêt était de 4 %, votre paiement mensuel serait alors de 2 630 $. Ce scénario signifie que vous devrez payer 264 $ de plus chaque mois.
Le taux d’intérêt varie en fonction du prêteur, de votre cote de crédit, du terme de votre prêt hypothécaire et du type de taux d’intérêt (p. ex., taux fixe ou variable). Lorsque vous déterminez l’option de prêt hypothécaire qui vous convient, vous devez choisir entre un taux fixe et un taux variable. Chacun a des avantages et des inconvénients. Il est donc important de comprendre leur fonctionnement respectif pour prendre la meilleure décision pour vous.
Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux fixe, vos versements d’intérêts demeurent les mêmes pour tout le terme de votre prêt hypothécaire, qui est habituellement de 5 ans. Le taux d’intérêt peut être plus élevé pour un prêt hypothécaire à taux fixe que pour un prêt hypothécaire à taux variable, mais il est plus facile de gérer les versements puisque le taux ne change pas, et vous savez aussi quels sont vos versements pour le terme entier de votre prêt hypothécaire.
Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux d’intérêt et le montant de vos versements peuvent augmenter ou diminuer pendant tout le terme de votre prêt hypothécaire, selon les changements que la Banque du Canada apporte à ses taux d’intérêt. Cela peut se produire quelques fois par année ou bien les taux peuvent rester les mêmes pendant de longues périodes. L’avantage d’un prêt hypothécaire à taux variable est que votre taux d’intérêt peut être inférieur à celui d’un prêt hypothécaire à taux fixe; cela peut créer des économies potentielles, mais exige une certaine tolérance au risque. Pour obtenir des précisions, lisez notre article Les conséquences de la hausse des taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire.
Quelle est la différence entre la période d’amortissement et le terme du prêt hypothécaire?
La période d’amortissement correspond au délai nécessaire pour rembourser entièrement votre prêt hypothécaire en fonction de versements réguliers et selon un taux d’intérêt déterminé. Dans le cas d’une période d’amortissement plus courte, vos versements hypothécaires seront plus élevés, mais vous paierez moins d’intérêts. Inversement, une période d’amortissement plus longue signifie que vos versements mensuels seront moins élevés, mais que vous paierez plus d’intérêts.
Au Canada, les périodes d’amortissement habituelles sont de 15, 20 et 25 ans. Une période d’amortissement de 30 ans est offerte pour les prêts hypothécaires sans assurance prêt hypothécaire. Si vous devez souscrire cette assurance, vous ne pourrez aller au-delà d’une période d’amortissement de 25 ans.
Le terme d’un prêt hypothécaire correspond à la période pendant laquelle le taux d’intérêt, les versements et d’autres conditions sont fixes. Le terme varie généralement de 6 mois à 10 ans. À la fin du terme, le prêt hypothécaire est exigible et doit être remboursé, à moins de le renouveler.
En quoi consiste l’approbation préalable et pourquoi est-elle importante?
Le processus d’approbation préalable vous permet de recueillir des renseignements, notamment le montant maximum auquel vous êtes admissible au titre d’un prêt hypothécaire ainsi qu’une estimation de vos versements hypothécaires. Ainsi, lorsque vous partez à la recherche d’une maison, vous savez ce que vous pouvez vous permettre dès le départ. Dans un contexte hautement concurrentiel où de nombreux acheteurs potentiels présentent des offres d’achat, une approbation préalable vous donne l’avantage de pouvoir conclure une vente rapidement. La Banque Scotia offre des approbations préalables d’une durée maximale de quatre mois.
Quels sont les « frais cachés » liés à l’achat d’une maison?
Le coût d’une maison ne se limite pas au prix affiché. Afin d’éviter les ennuis de dernière minute ou même d’être poursuivi par le vendeur si vous devez retirer votre offre d’achat, il est préférable de prévoir les autres frais que vous devrez acquitter pour conclure la transaction. Ces frais comprennent les coûts de clôture obligatoires exigés par les autorités provinciales et municipales, comme les droits de cession immobilière. Selon l’endroit où vous achetez votre maison et le prix de vente, ils peuvent gonfler votre coût total de dizaines de milliers de dollars.
Ces coûts peuvent aussi comprendre les frais d’évaluation pour déterminer si le bien immobilier est correctement évalué, les honoraires de notaire ou d’avocat pour la recherche de titres et d’actes ainsi que les commissions de vente versées aux agents immobiliers. Par ailleurs, avant l’achat, vous devriez envisager de faire inspecter votre maison par une société réputée afin de déceler tout problème potentiel en matière de construction et d’entretien, en plus des renseignements fournis par le vendeur. Cette étape pourrait vous faire économiser des milliers de dollars en réparations.
Combien puis-je me permettre?
Avant de devenir propriétaire, vous devriez parler à un conseiller de la Banque Scotia ou à un conseiller de Gestion financière MD* pour discuter de la façon dont l’achat de biens immobiliers s’inscrit dans votre plan financier global. Si vous n’avez pas de plan financier, le moment est bien choisi pour en concevoir un, car vous ne voudriez pas emménager dans une maison qui vous imposerait un stress financier trop important. Vous devez connaître deux données : le montant du prêt que vous pouvez obtenir et le montant que vous pouvez vous permettre. Si vous obtenez une approbation préalable pour un prêt hypothécaire en fonction de votre revenu projeté, vous devez tout de même déterminer ce que vous pouvez vous permettre à partir de votre salaire actuel, en tenant compte des remboursements de prêts étudiants ou des droits de scolarité en médecine. Vous voudrez avoir les moyens de subvenir à vos besoins, tout en étant en mesure de vous détendre et de faire ce que vous aimez avec vos amis et votre famille pendant vos temps libres . Le fait d’avoir un plan financier et de profiter de conseils avisés vous évitera des erreurs coûteuses et vous procurera la tranquillité d’esprit lorsque vous ferez l’achat le plus important de votre vie.
L’achat d’une maison est complexe. Un conseiller de la Banque Scotia peut vous expliquer toutes les options et vous aider à déterminer la solution hypothécaire qui vous convient.
