LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LES VENTES ONT CONTINUÉ D’AUGMENTER TENDANCIELLEMENT EN SEPTEMBRE. AVONS-NOUS REDRESSÉ LE CAP?
RÉSUMÉ
Si les ventes ont augmenté en septembre par rapport à août, la conjoncture nationale des marchés s’est légèrement assouplie. En septembre, les ventes nationales ont gagné 1,9 % (sur un mois en données désaisonnalisées). Malgré cette hausse, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a perdu 1,5 point de pourcentage pour s’inscrire à 51,3 % : la progression des nouvelles inscriptions a en effet été plus vigoureuse, à 4,9 %. La conjoncture nationale des marchés de la revente est toujours en territoire équilibré, situation qui prime pour l’essentiel de la période depuis avril 2022.
Les mois de stocks ont été essentiellement inchangés à l’échelle nationale en septembre par rapport à août, en baissant légèrement pour passer de 4,2 à 4,1. Il s’agit de 1,2 mois de moins que la moyenne prépandémique de 5,3 mois. Comme de coutume, cet autre indicateur de la conjoncture de la revente fait état de variations importantes parmi les provinces. Il continue d’être inférieur à sa moyenne à long terme pour toutes les provinces, sauf l’Ontario et la Colombie-Britannique. Ces deux provinces comptabilisent aujourd’hui toutes deux 0,4 mois de stocks de plus que leur moyenne à long terme. Les écarts négatifs les plus importants par rapport à la moyenne à long terme ont été observés pour le Québec (4,1 mois) et les provinces de l’Atlantique (dans une fourchette comprise entre 3,7 mois à Terre-Neuve-et-Labrador et 5,7 mois au Nouveau-Brunswick).
En septembre par rapport à août, les ventes ont augmenté de près de 60 % des marchés que nous surveillons, et les nouvelles inscriptions ont progressé dans environ 75 % de ces marchés.
Quatre marchés — Sudbury, St. Catharines, Victoria et Hamilton-Burlington — ont inscrit une hausse supérieure à 10 % de leurs ventes en septembre par rapport à août (en chiffres désaisonnalisés sur un mois); c’est St. Catharines, à 16,1 %, qui a enregistré la hausse la plus forte. Pour Sudbury et Victoria, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a fléchi malgré l’augmentation vigoureuse de leurs ventes en raison d’une hausse encore plus forte de leurs nouvelles inscriptions (soit respectivement 14,1 % et 16,2 % sur un mois en données désaisonnalisées); or, on juge que leur conjoncture est équilibrée. Pour Hamilton-Burlington, les ventes ont inscrit une plus forte augmentation mensuelle que les nouvelles inscriptions — soit respectivement 13,5 % et 6,3 % d’après les chiffres désaisonnalisés —, ce qui a été suffisant pour faire passer en territoire équilibré la conjoncture de ces marchés, qui était favorable aux acheteurs.
C’est pour Okanagan-Mainline (Kelowna), à -17,2 %, qu’on a observé la plus brusque baisse mensuelle des ventes; ce marché est talonné par Lethbridge, dont les ventes ont accusé une baisse de -9,2 %. Ces deux marchés ont comptabilisé une régression de leurs nouvelles inscriptions, ce qui a permis d’amortir le fléchissement de leur ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions. La conjoncture du marché de Lethbridge est toujours favorable aux vendeurs — ce qui a été le cas pour la quasi-totalité de la période écoulée depuis janvier 2023; or, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions dans le marché d’Okanagan-Mainline (Kelowna) a été repoussé dans une conjoncture favorable aux acheteurs, après s’être trouvé en territoire équilibré, en septembre par rapport à août.
Après avoir été léthargique en août par rapport à juillet, l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS pour le marché national a gagné 0,1 % en septembre par rapport à août (en chiffres désaisonnalisés). Cet indice de prix a reculé de 3,3 % de septembre 2023 à septembre 2024 (en chiffres non désaisonnalisés).
Cet indice de prix, stable depuis décembre 2023, l’est resté en septembre. En fait, le ralentissement général du ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions depuis le début de cette année a permis de limiter la pression qui s’exerce sur les prix des logements.
La hausse de l’IPP MLS en septembre par rapport à août s’explique par une augmentation de 0,6 % de cet indice de prix pour les habitations d’un étage. Cet indice a reculé pour les autres types, soit les habitations à deux étages, les maisons en rangée et les appartements. Par rapport au même mois de 2023, l’IPP MLS de tous ces types de logements a fléchi, ce qui cadre avec le ralentissement de la conjoncture du marché du logement sur l’essentiel de cette période, comme en témoigne la baisse tendancielle du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions.
CONSÉQUENCES
Les ventes augmentent tendanciellement depuis avril 2024, ce qui correspond à la reprise à laquelle nous nous attendions depuis plusieurs mois. Les marchés du logement sont étayés par la baisse des taux d’intérêt et par les signaux plus évidents, lancés par les instances monétaires des États-Unis et du Canada, qui télégraphient de nouvelles baisses de leurs taux directeurs. Nous nous attendons aussi à un autre coup de pouce grâce à l’annonce récente, par le gouvernement du Canada, d’un allégement des conditions de crédit hypothécaire à mettre en œuvre à la mi-décembre (et évoqué dans notre numéro de septembre de la publication Le logement en bref). Jusqu’à maintenant, la reprise des ventes n’a pas généré de pressions trop fortes sur les prix des logements. Nous nous attendons toutefois à ce que ces facteurs favorables finissent par mener à un durcissement de la conjoncture des marchés, ce qui donnera lieu à une hausse tendancielle des prix des logements. Toutefois, les conditions d’abordabilité toujours très durcies pour l’accès à la propriété ralentiront la reprise. Enfin, l’incertitude avivée par les récents événements géopolitiques pourrait aussi peser sur la confiance des acheteurs potentiels.
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