Perspectives podcast: Real Estate 101 – What to know when buying a home

Stephen Meurice: Getting into the housing market these days can be daunting to say the least. There’s rising prices, limited supply. And oh yeah, the highest interest rates we’ve seen in a couple decades. But even putting all that aside, the world of real estate and mortgages can be full of intimidating jargon. Especially for first-time buyers. Amortization, stress tests, default insurance, mortgage protection insurance, fixed-rate, variable-rate, trigger rate, the four Cs. It can be a lot. And buying a home is certainly something you don’t want to do unprepared.

Tracy Gomes: It's the largest financial purchase you're probably going to make in your life. Don't do it on your own. Get some input, research, advice.

SM: That's our guest today, Tracy Gomes. She’s the Senior Vice President of Real Estate Secured Lending at Scotiabank. She’s here to answer all the questions you may have had about mortgages and real estate but were too afraid to ask. Not only will she define all those terms I rifled off earlier, but she’ll also cover things like how to pick between a fixed and variable interest rate mortgage, tips on how to pay off your home faster, how to begin to save for a down payment and how much that down payment might need to be - and much more.  Get ready for real estate 101.

I’m Stephen Meurice and this is Perspectives.

Tracy, thanks so much for joining us. Really appreciate you coming in.

TG: Thank you, Stephen.

SM: So today we have you here for a beginner’s guide to real estate, but before we start, you’ve been in this role for about six months or so as I understand it. It’s been a pretty tumultuous time in the real estate market. What's the big question or the big concern that you hear from people who are looking to buy a home, looking to get into the market?

TG: Yeah, it has been a tumultuous time. I would say there are two things that I hear a lot that are on consumer minds. One is housing affordability, access to housing, especially in big urban centres. House price appreciation has made it almost unattainable for certain first-time homebuyers to get into the market. The second one is interest rates. Interest rates were skyrocketing last year. They've been very high, but hopefully the outlook of interest rates coming down anywhere from, you know, 1 to 2% over the next several years will provide some relief. But those are the top two things.

SM: So, we'll get into a lot of those details, particularly around things like variable rate mortgages and the impact that has had on people over the course of the last couple of years as interest rates have been going up. But let’s get into our topic today, which is a sort of real estate or home buying 101 lesson. What is the first thing someone should be thinking about if they’re looking to get into the real estate market, if they’re looking to buy a house for the first time?

TG: Yeah, the number one thing is how much can you afford? That's what customers want to know, especially before you call up a real estate agent and you're going to go out shopping for a home. You need to be comfortable with what you can afford to carry as a mortgage. That also includes how much do you have saved for a down payment? So, you know, you're buying $1,000,000 home and let's say you want to put 20% down payment, then you're looking at an $800,000 mortgage. I would say do some homework upfront. Any lender will offer, like you can go to a Scotiabank branch advisor or one of our home financing specialists to do a pre-approval. We also have a pre-approval actually digitally on eHOME, which is our digital platform, where a customer can get a pre-approval within five or ten minutes and get actually a confirmation letter that they can use before they start with a real estate agent. So, they have a bit of confirmation that they would be approved should they proceed. But really, it's about can they afford to make that mortgage payment and all other costs associated with buying a home before they go ahead and start to look for a home.

SM: So basically, doing the research. So, you want to look at your own market, what the average house price is, as you say, like in Toronto, it's a million bucks, a little bit more than that, maybe. It’ll vary a bit across the country. How much money you have for a down payment and then I guess figure out — so you've got that $800,000 mortgage, what does that look like from a payment perspective?

TG: Yeah and would you qualify? Just based on your other debt obligations that you may have at the time.

SM: Right. So, can you talk about the qualifying part? What do you need to do? What do you need to have, I guess, in terms of assets or income to qualify for a mortgage?

TG: Every lender's looking for your capacity or ability to pay. Your credit history. The value of the home, the collateral. And your capital, or how much savings you have. We actually call that the four Cs.

SM: Okay, So the four Cs are capital, capacity, collateral and credit.

TG: Yeah, those are the four Cs of credit that a lender is always looking at when they're processing an application. But really, like, the lender will be asking you for, you know, what income do you have? What sources of income do you have? What are your debt obligations? So, do you have credit card bills on a monthly basis? Do you have a loan? Maybe you have a car loan already or some student loans. Do you have any other debt obligations on a monthly basis that would offset your ability to have enough to pay that mortgage payment? What savings have you accumulated that you can use for your down payment? So would be asking a little bit about your assets that you have, whether you own a car or whether you have investments saved up. Maybe you already have a home. And then your credit history. And those will be all factors that get considered in whether you qualify for a mortgage.

SM: Okay. And again, on that sort of example that we're talking about of the million-dollar home, $800,000 mortgage. $200,000 down payment, is that standard what you'd be looking at? Can you buy a home with less than a 20% down payment?

TG: In Canada, you do require to put a minimum of 5% down payment. But if you don't have the up to 20% down payment, then we call that a high ratio mortgage. New first-time buyers or someone who has less than 20% down payment can buy a home and get a mortgage, but they have to purchase something called default insurance. And that's a high ratio mortgage. But there is a minimum of 5% in Canada that's mandatory.

SM: Does that have an impact on the interest rate? Like how big the loan is on the home?

TG: Yeah, no, the interest rate isn't determined by the amount of the down payment, but there is an insurance premium that gets calculated. It's anywhere from 2.8% to 4%, depending on how much of a down payment you put. And that insurance premium gets calculated on the mortgage amount that you want. And gets added to your mortgage.

SM: Okay. So, there's an additional amount on top of your mortgage payment. There's this insurance component on there as well.

TG: Right. One thing I'll add there is that it's not something that the client has to go and separately apply for. When they're applying for their mortgage, and you determine that you don't have sufficient down payment and you are going to be in a high ratio mortgage, the lender will apply for that insurance as part of the mortgage application on the client's behalf.

SM: Right.

TG: I'll add one other type of insurance, though, that is worth talking about is mortgage protection insurance. So, mortgage protection insurance actually is an insurance that you can purchase for a premium and you can purchase it at any time. You can add it at any time, your mortgage doesn't have to be when you're for setting up your mortgage, it can be at any time. That protects you from financial hardship. So, there's actually four types. Life, critical illness, disability or job loss. And they're kind of pretty self-explanatory, but they protect you in the situation that you might find yourself: some illness, you're not working. How do you make your mortgage payment? Right? If you have purchased this insurance, then the insurance covers your mortgage payments during the time at which you can't pay or in the awful event of passing away, then it covers your full balance. And so, these are things that you should talk to your advisor about to add as a really great component to protect yourself on this very big purchase.

SM: So that would be to protect yourself in the event probably, well, except in the case of death, from like a shorter-term event in your life that might prevent you from being able to make mortgage payments? Versus default insurance, which is really you can't afford this house anymore.

TG: Right. So, default insurance is mandatory if you don't have the 20% down payment. But default insurance is protecting the lender. So should you not pay, the insurer is going to pay the lender for the amount that you couldn't pay. And so that's default insurance. It doesn't really protect the client, but it's mandatory if the client doesn't have the down payment. The difference with mortgage protection insurance is that it's insurance for the client.

SM: Right. And what those really big down payments that people are being required to make now because the value of homes has become so high. You know, you hear a lot about the bank of mom and dad or whatever. Do you see that a lot? People are essentially getting gifted or loaned money by family in order to make the down payment.

TG: Yeah, I mean, in this environment, like, I'm totally saving up some money for my kids. [laughs] I think that's a reality these days with how high of a down payment you're required to make at an early age. You probably haven't had time in a working life to have accumulated that. So, we see lots of people getting gifts from parents. They have to, in fact, be gifts and not be loans. But yeah, that is a part of the equation in today's reality, with interest rates being high and house prices being the way they are.

SM: Is it possible to buy a home without a down payment at all?

TG: No, you absolutely need…

SM: Oh, you said it was 5%.

TG: Yeah, right. Minimum of 5%. Now, I would say for first-time homebuyers, there are some options and that should be part of the research plan before you decide to buy a home is what's available to first-time homebuyers from a government perspective. Because there is a home buyers plan which allows a first-time homebuyer to take a portion of their RRSP that they've been saving to use towards the down payment. And as well, the government introduced the First Home Savings Account [FHSA], which most of the lenders launched last year in 2023, and that also allows consumers to save money tax free that they could then use for a first-time purchase. So, some things that help when you're considering, how do you accumulate that down payment.

SM: Okay. We’ve you've heard of something called a stress test when it comes to getting a mortgage, can you explain what that is?

TG: Yes. The stress test is something that OFSI [Office of the Superintendent of Financial Institutions] introduced.

SM: OFSI is?

TG: The regulator for the banking system. And it really is to ensure that when the lenders are qualifying a customer for the mortgage that they can afford at the current interest rates, we're adding a buffer to ensure that if rates go up that they would still be able to handle the increase in payments with rates rising. Now, this took place in 2017 when rates were actually much lower and the stress test is 2% on top of your mortgage rate, which is the qualifying rate or 5.25%. So whichever is higher, that's what determines the amount of mortgage you could qualify for making those payments. And so, when you think about when this was introduced more than five years ago, the rates at the time might have been less than 2% even. We would have added the stress test to make sure that the amount that they're getting, they could afford to pay in today's interest rate environment. Which, you know what, has proved out really well to ensure customers weren't overextended at the time because rates were so low and they could qualify for much more than they would have had rates been high.

SM: Right. So probably people were thinking this was…

TG: Crazy. Exactly

SM: Excessively conservative and so on at the time. But it turned out to be kind of wise.

TG: It turned out to actually protect consumers. Yeah.

SM: Just to go back to that sort of research part of it – when somebody is planning on buying a house, obviously the big thing is the actual cost of the house. But there are other costs associated with buying a house that I guess people should be thinking about.

TG: Yeah. For sure there's lots of additional costs that you should be doing your research on to make sure you're fully aware of and you're not caught off guard at the last minute. There's land transfer taxes and fees that come with the purchase. You've got appraisal costs when you're doing your mortgage, you've got property taxes. That might be something new for you if it's the first time you're buying a home. The utilities associated with running the home.

SM: So, moving costs, legal fees – so that's the stuff associated with the actual purchase of the home. Land transfer taxes in some places. And then the costs that you have to think about as a homeowner that maybe you weren't thinking about before, if your utilities were included in your rent or whatever you have to think about all that stuff.

TG: Yeah. Or you need to buy new furniture or window coverings that you didn't anticipate, that always adds additional costs. Or we were talking about default insurance, right? If you don't have the full down payment, you got to factor in that that will be an additional cost.

SM: So, and as a lender, are you kind of calculating all that, at least like the ongoing cost that the person can afford, not just their mortgage payment, but they're not going underwater because suddenly, you know, they have all those other things that they have to pay on an ongoing basis.

TG: Whoever is doing your mortgage, so your advisor, should help you to have line of sight into all the different costs and help you figure out what those costs are ahead of going into the application.

SM: Okay – one other thing that there would be costs associated with, is that I guess most people buying a home or selling a home they would use a real estate agent. Can you explain that process a little bit? And how do real estate agents get paid? Who’s paying them?

TG: Yeah, real estate agents will get paid a commission of the sale price of the home. It generally tends to be 5 to 6% of the value of the home as a commission and split between the buying and the selling agent. The seller of the home is usually the one that pays the commission. And then it gets split up.

SM: But that's coming out of the seller's cut.

TG: It is.

SM: The buyer's not paying for that.

TG: Yes.

SM: Right. So, let's say you're not buying your first home. You're selling a home. You have to relocate or you want a bigger or smaller house or whatever. Is there like an order in which you should do that? Do you sell the house and then look for a new one or decide where you want to live and then put your house on the market? Maybe it depends on where you live?

TG: Yeah, it depends on honestly, your own personal circumstance. I would say like if you had the luxury and timing to sell your house first, the advantage is you know how much you're getting for the home. So, what can you afford to buy in a new home? Especially if you're upsizing. You have the down payment from the sale proceeds that you can use. But then the downside could be if you don't find the house that you want, you may be stuck having to exit the home that you just sold and finding like a rental or some temporary accommodations, which isn't ideal. If you're buying your home first, you obviously can take your time, find the home you want, the neighbourhood that you want to be in, negotiate the price, do all of that. But you're putting down the down payment and you're hoping that you can sell your home in time to not carry two mortgages, should the timing not work out.

SM: Right.

TG: Generally, in the real estate market, it takes about like four months. The home buying or selling process. It would be dependent on what's happening, the dynamics in the market.

SM: In any given market.

TG: Yeah. How quickly, how quickly are things selling? What's your own level of risk appetite that you have? You know, if you're not going to sleep at night because you're worrying about this, then maybe take the option that gives you minimal stress. But either one can work. They both have their own offsetting pros and cons.

SM: Okay, let's delve into actual mortgages, which is your specialty, clearly you know about all of this stuff.

TG: [laughs]

SM: But mortgages is what you do for a living. So basically, a mortgage is just a loan that you get from a bank or a lender in order to buy the house. They pay the seller. You owe them the money.

TG: Exactly. You've got it. You can do my job.

SM: [laughs] For many people, this is probably, it might be the biggest financial transaction they'll do in their lives. We’re talking about hundreds and hundreds of thousands of dollars. What's the first step when you're looking for a mortgage?

TG: Yeah, I think I'll come back to the very first question you asked me, which is like, make sure you can afford your mortgage. Obviously, once you get to that point and you're pre-approved, you know what you will be granted should you buy a home, I think it's just deciding on how the mortgage is set up for you so that it works. Most people think of monthly payments for mortgage, but you can actually go to a weekly or a biweekly, which is an accelerated payment structure. The way that the calendar works, if you pay bi-weekly, you actually get in one extra mortgage payment in the year so you can pay down that mortgage a little faster. Won't be quite the amortization that you planned. You'll actually get it down faster. So, I always encourage people to look at that because we have clients best interests in mind in terms of making sure that they achieve their financial goals that they want in their life. So, the sooner they can get their mortgage off so they can be retiring earlier or, you know, living the lifestyle that they want. That's where connecting with an advisor or a mortgage specialist to really just understand, ‘When will I be mortgage free? Are there other options for paying down my mortgage quicker should I have the ability to?’ Those are questions you want to be asking upfront rather than just being concerned with getting an adequate amount to get into your house.

SM: Okay. So, this is probably the big one for most people. Interest rates obviously a huge issue. We talked about it a little bit. Bank of Canada has raised rates tremendously over the last couple of years as they try and bring inflation down, which has been another problem. And the interest rate on a huge loan like a mortgage is obviously a very important factor in the decision that you make. Can you explain the different types of mortgages in terms of the interest rates, so fixed, variable — are there others?

TG: Yeah, generally it's the fixed and variable. So on fixed, you select the rate. For a one year, let's say not quoting today's rates, but let's say it's 6%. Then your mortgage is calculated at that amount. And then that mortgage term will come up for renewal. And then you can select a new term at that point. With a variable rate, and this is actually something that Scotiabank has unique in our variable rate program, is that our flex variable rate mortgage, the rate adjusts and the payment adjusts as the Bank of Canada or the lending rate changes. So, you may sign up for a variable rate mortgage for five years and as the rates change – so last year is a great example. Rates went up. So anybody who was in a variable rate mortgage last year would have seen their payments go up by the amount that the rates went up. So obviously a big shock. In most cases when we look at our variable rate customers last year, some cases they went up to 50% payment increase and had to weather that payment shock. But if you look forward on the outlook for the next couple of years, rates are coming down. So variable rates are actually a really good option right now to consider. Taking a variable rate now, hedging the fact that, you know, rates will come down in your payments will go down. On today's rates, let's say it's a $400,000 mortgage, I'm not going to go with the $800,000 on a purchase, but let's say it's a renewal on the $400,000 balance. If rates come down 1%, which we believe they will in the next 18 months, that would be approximately $2,700 savings per year in interest by taking a variable rate today versus locking in for a five-year fixed.

SM: Okay.

TG: So again, it's a question that you should be asking your advisor. They can calculate it out for you and then you can make your choice based on your level of risk tolerance that you feel and how comfortable you feel with, you know, would you like the stability of a fixed payment that's never going to move and that's how you will sleep well at night versus you're comfortable taking that risk and you know, rates will come down and so you'll go into a variable.

SM: I want to maybe get into a couple of definitions because it'll help maybe explain things. So, the term of a mortgage would be like the length of the contract that you're signing with the bank. So, it might be a one-year fixed or a five-year variable. So, it's just it's the amount of time that you're locking in with –

TG: For that rate.

SM: – with that particular lender at that particular rate.

TG: Yes.

SM: The amortization. Why don't you explain that? Because that's a little bit different.

TG: Yeah. And I'll add one thing there on the term. So, when you come up for renewal on the term, so let's say you’re a Scotiabank client, when your mortgage comes up for renewal with Scotia and you are going to renew it and select a new term, you actually don't have to requalify for your mortgage. You're basically just choosing the term that you're comfortable with and the payments. Which is a little different than if you're switching your mortgage to another bank, you're actually like re-qualifying all over as if, you know, some of the things that we talked about. Yeah. So, amortization is different. Amortization is the length of time it will take you to pay down your mortgage in full. Completely. So, most people start with like 25 or a 30-year amortization. And then depending on how quickly you pay your payments, that can be a much shorter amortization over time. And so one of those is instead of paying a monthly payment and paying a bi weekly, you sneak in one extra payment every year and you'll see how it does actually shorten your amortization considerably. And there are other ways that you can also speed up and accelerate.

SM: Right. So, the amortization is based on the terms of the mortgage that you've selected. If then you just make the regular payments according to that, it would take you this long to pay it. To pay off the house.

TG: Yeah. What happens is when you're first getting your mortgage, we calculate based on 25 year or 30 am [amortization] what your payment would be, and that sort of determines how large of a mortgage you can afford.

SM: Right. And you were talking about the difference between Scotiabank and maybe some other lenders. That Scotiabank’s approach to the variable-rate is that payments fluctuate with the interest rate. The alternative to that is if you just keep making the same payments but interest rates are going up, then it’s just going to take you a lot longer to buy the house. It just stretches out the amortization – is that right?

TG: Yeah. So those variable mortgages that are at the other banks, what will happen is the payments stays fixed, so you know, last year rates went up, your payment didn't change. You're feeling comfortable. But what you're not realizing is that you're paying more then of that payment towards interest because the interest rate gets applied, your payment just doesn't adjust. So, what happens is in some cases, the way that rates actually spiked considerably last year, some customers, the entire payment was going to interest. And so, you know, if you're not paying down your principal balance, that definitely doesn't shorten your amortization, in some cases actually extends the amortization. So, you would hear probably, I'm sure you heard some terms in the media like negative amortization. Some banks have trigger rates. So, you know, once you hit that situation where your amortization is actually infinite, it actually forces you to come in and increase the payment. So, it was a new phenomena for the banks last year because we hadn't seen interest rates spike as much as they had. And so that was a lot of, and still is, a lot of the discussion today that the regulators are wanting to ensure that the banks are working with clients to make sure they're not leaving them more vulnerable than we need to. Yeah, but Scotiabank does not have that sort of variable-rate mortgage. Ours is an adjustable rate mortgage which adjusts.

SM: So, when the interest rate changes and you have one of those adjustable rate mortgages, your payment comes down. But the proportion of your payment that is going towards interest versus the principal remains the same.

TG: Yes.

SM: Right – okay maybe just very quickly, because I’m sure this is a common question for first-time buyers. Can you just give us a recap of variable vs fixed-rate mortgages?

TG: Yeah. So, one of the most common questions people ask me is should I go with a variable-rate or should I go with the fixed? And what is the difference? So, on a fixed-rate, you know what the rate will be and you select the term. So, if you choose a three-year mortgage term, you know that rate and your payments stay the same. Your interest is fixed for that three-year term until it comes up for renewal. With the variable-rate, it's different. You know, your interest rate today, it's a flex variable-rate for five years. But as the Bank of Canada and the lending rate changes so will the interest rate on your mortgage. And so, your payments will adjust specifically in the Scotiabank mortgage, which we have an adjustable rate mortgage. That is the big difference with the outlook for rates the way they are over the next couple of years, we expect rates to come down. So, when you're considering a mortgage term, I always tell people to like work the math out and if you're comfortable with not having complete assurance over the next five years and you think rates will come down, you will benefit from lower rate payments as you choose a variable-rate mortgage at Scotia. But that is a personal choice and you don't have to make that choice yourself. Reach out to one of our advisors or mortgage specialists. If you're doing a renewal, it's a branch advisor. They can help walk you through what the payments would look like and what you should be considering before you make that decision.

SM: And what kind of things should people be looking for if they want, as you mentioned, they want to try and pay off their mortgage a little bit more quickly. I assume there's all kinds of different terms within each type of mortgage as to how much you can prepay. Are there penalties for prepaying? Are you allowed a certain amount of prepaying? What questions should people be asking about prepayment?

TG: Most lenders – this is sort of an industry thing – you can generally prepay 15% lump sum per year without any penalties. In some cases, it's 20% or 10%, but generally 15% that you can make additional contributions. Which is a lot when we're talking about an $800,000 mortgage or less. You can go from a monthly to biweekly. That definitely speeds up paying down your mortgage faster. A lot of banks will also have where you can do an annual extra payment and as well, you can match your payments. So, if your payment today is $3,000 a month, you can actually do two payments for the same amount if you're in a position to do so. I wish I could. [laughs]

SM: If you happen to have $3,000 sitting around that you don't know what to do with.

TG: I know. Maybe not as viable today. And I would also say to clients consider as well talking to your accountant. If you have an extra dollar of savings, you should be looking at like, ‘Should I pay to my RRSP? Should I put it down on my mortgage? Where should I put that extra dollar that I've saved? And what's going to be beneficial to me overall considering my entire financial goals and plan?’

SM: Right. So could be paying down credit card debt, which has higher interest.

TG: Yep. Exactly.

SM: Yeah. Any other questions people should be asking that we haven't talked about that they should be asking when they're going to look for a mortgage?

TG: I would say Scotiabank has what we call Mortgage+, it's a new program. Find out if there's any bundle opportunities, the Mortgage+, how it works is, Stephen, you're coming for the first time to Scotiabank. I would love to service all your financial business with us. And so, if you're willing to move your banking to Scotiabank in particular, the Mortgage+ is open a day-to-day bank account where your mortgage payment would come out of and open an additional product, could be a savings account, could be overdraft protection, could be a credit card or one of our Scene payment loyalty programs. You’d get a discount on your mortgage rate. And so that's part of the bundling. We launched it last September. And when we have your full business, guess what? We can advise you better, too. We can actually work with you to look at your financial goals short and long term and give you the best service. So that would be something I would definitely recommend.

SM: Okay. You've been in this business while. Is there something that people should know that maybe they don't about the whole process of buying a house, getting a mortgage that you'd like people to know about?

TG: I think, like you said, it's the largest financial purchase you're probably going to make in your life, buying a home. Having a mortgage, it's a long time to pay it off, so it stays with you for quite many stages while you're going through different life stages. I would say reach out to an advisor. We have 4,000 financial advisors across Canada at a local branch near you. Don't do it on your own. Get some input, research, advice. Our mortgage specialists also can help. So, I would say do that research because your unique situation might warrant something that's customized for you.

SM: Tracy, thank you so much for coming.

TG: Thank you, Stephen. This is wonderful.

SM: I've been speaking with Tracy Gomes, Senior Vice President of Real Estate Secured Lending at Scotiabank.

Stephen Meurice : De nos jours, entrer sur le marché de l’habitation peut être pour le moins stressant. Les prix grimpent, l’offre est limitée et, bien sûr, les taux d’intérêt sont à leur plus haut depuis des décennies. Mais même en ignorant tout ça, il reste que le domaine de l’immobilier et des prêts hypothécaires comporte un jargon intimidant, surtout pour les acheteurs d’une première maison. Amortissement, simulation de crise, assurance prêt hypothécaire, protection hypothécaire, taux fixe, taux variable, taux seuil, les «quatre C». Ça en fait beaucoup. De plus, l’achat d’une maison ne doit certainement pas se faire sans préparation.

Tracy Gomes : C’est probablement l’achat le plus important de votre vie. N’agissez pas seul. Demandez des conseils, faites vos recherches.

S.M. : C’était notre invitée d’aujourd’hui, Tracy Gomes, première vice-présidente, Crédit garanti par un bien immobilier à la Banque Scotia. Tracy est ici pour vous apprendre tout ce que vous avez toujours voulu savoir sur les prêts hypothécaires et l’immobilier sans jamais oser le demander. Non seulement elle définira tous les termes que je viens de mentionner, mais elle discutera de sujets comme la façon de choisir entre un prêt hypothécaire à taux fixe et un prêt hypothécaire à taux variable, de payer sa maison plus rapidement et d’épargner pour une mise de fonds (tout en établissant le montant nécessaire), et bien plus encore. Préparez-vous, voici le cours Immobilier 101!

Je m’appelle Stephen Meurice. Bienvenue à Perspectives.

Tracy, merci beaucoup de vous joindre nous, c’est très apprécié.

T.G. : Merci, Stephen.

S.M. : Nous vous recevons aujourd’hui pour un cours d’introduction au domaine de l’immobilier. Mais avant de commencer… vous occupez votre poste actuel depuis environ six mois, si j’ai bien compris. Le marché de l’immobilier a connu une période tumultueuse. Selon ce que vous entendez, quelle est la grande préoccupation des gens qui cherchent à acheter une maison, à «entrer sur le marché»? 

T.G. : Ç’a été une période tumultueuse en effet. Il y a deux choses que j’entends souvent et qui préoccupent beaucoup les consommateurs. D’abord, l’abordabilité – l’accès au logement –, surtout dans les grands centres urbains. L’appréciation du prix des logements a fait en sorte qu’il est presque impossible pour certains acheteurs d’une première maison d’entrer sur le marché. La deuxième chose, ce sont les taux d’intérêt, qui ont grimpé en flèche l’année dernière. Ils sont très élevés, mais j’espère que la perspective d’une baisse des taux d’intérêt de 1 % ou 2 % au cours des prochaines années apportera un certain soulagement. Ce sont les deux principales préoccupations que j’ai relevées.

S.M. : Nous allons discuter de ces sujets plus en détail, en particulier les prêts hypothécaires à taux variable et l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur ces prêts. Mais entrons dans le vif de notre sujet d’aujourd’hui, qui est une sorte d’introduction à l’immobilier et à l’achat d’une maison. À quoi l’acheteur d’une première maison devrait-il penser en priorité?

T.G. : Pour commencer, il doit déterminer combien il peut se permettre. C’est important pour l’acheteur, surtout avant d’appeler un agent immobilier et de commencer à chercher une maison. Il doit être à l’aise avec sa dette hypothécaire. Il doit aussi tenir compte du montant qu’il a mis de côté pour la mise de fonds. Pour une maison de 1 000 000 $, si la mise de fonds est de 20 %, ça fait un prêt hypothécaire de 800 000 $. Je dirais qu’il faut faire ses devoirs dès le début. On peut s’adresser à un conseiller en succursale de la Banque Scotia ou à l’un de nos spécialistes en financement résidentiel pour obtenir une préapprobation. Le client peut aussi faire une demande à partir de notre plateforme numérique eHOME et obtenir une préapprobation en cinq ou dix minutes, ainsi qu’une lettre de confirmation. C’est une façon pour l’acheteur d’avoir une sorte de confirmation que sa demande sera approuvée avant d’aller de l’avant avec un agent immobilier. Mais le plus important pour l’acheteur, c’est de déterminer s’il a la capacité de payer ce prêt hypothécaire et tous les autres coûts associés à l’achat d’une propriété avant de commencer à chercher une maison.

S.M. : En gros, il faut faire des recherches, par exemple se renseigner sur le prix moyen d’une maison dans son propre marché. Comme vous le dites, à Toronto, c’est un million de dollars, peut-être même un peu plus. Le prix variera d’une région du pays à l’autre. L’acheteur doit ensuite déterminer du montant dont il dispose pour la mise de fonds. Par exemple, à quoi ressembleraient les versements pour un prêt hypothécaire de 800 000 $?

T.G. : Oui, et il doit déterminer s’il serait admissible à un tel prêt, ce qui dépend notamment de son niveau d’endettement à ce moment-là.

S.M. : C’est vrai. Pouvez-vous nous parler des critères d’admissibilité à un prêt hypothécaire? Qu’est-ce qu’il faut faire? Quels sont les revenus et les actifs nécessaires pour être admissible?

T.G. : Tous les prêteurs évalueront la capacité à payer, les antécédents de crédit, la valeur de la maison et la constitution d'une garantie ainsi que le capital injecté, c’est-à-dire la valeur des fonds mis de côté. C’est ce que nous appelons les «quatre C».

S.M. : D’accord. Les «quatre C» sont donc le capital, la capacité, la constitution d’une garantie et le crédit.

T.G. : Oui, ce sont les quatre facteurs dont le prêteur tient toujours compte lorsqu’il traite une demande. Il posera au demandeur une série de questions : Quelles sont vos sources de revenus? Avez-vous des dettes? Avez-vous des factures de carte de crédit à payer tous les mois? Détenez-vous un prêt, un prêt automobile ou un prêt étudiant? Avez-vous d’autres dettes à rembourser chaque mois qui pourraient nuire à votre capacité de faire vos versements hypothécaires? De combien pourriez-vous disposer pour la mise de fonds? De plus, le prêteur interrogera le demandeur au sujet de ses actifs, il lui demandera s’il a une voiture ou des placements, s’il possède déjà une résidence. Il tiendra également compte de ses antécédents de crédit. Tous ces facteurs seront pris en compte pour déterminer l’admissibilité à un prêt hypothécaire.

S.M. : Je vois. Revenons à notre exemple, la maison d’un million de dollars avec un prêt hypothécaire de 800 000 $ et une mise de fonds de 200 000 $. Est-ce que 20 % est la norme pour une mise de fonds? Peut-on acheter une maison avec une mise de fonds moindre?

T.G. : Au Canada, la mise de fonds minimum est de 5 %. Lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %, on parle d’un prêt hypothécaire à rapport prêt-valeur (RPV) élevé. Les acheteurs d’une première maison et ceux qui ne peuvent faire une mise de fonds d’au moins 20 % ont quand même la possibilité d’obtenir un prêt hypothécaire, mais ils doivent souscrire une assurance prêt hypothécaire. Une mise de fonds d’au moins 5 % est cependant obligatoire.

S.M. : Est-ce que le montant de la mise de fonds a un impact sur le taux d’intérêt?

T.G. : Non. Le taux d’intérêt ne dépend pas de la mise de fonds. Par contre, il faut tenir compte de la prime d’assurance prêt hypothécaire qui s’ajoute – elle se situe entre 2,8 % et 4 % de la valeur du prêt, selon la mise de fonds versée. La prime d’assurance est calculée en fonction du montant emprunté, et elle s’ajoute aux versements hypothécaires.

S.M. : D’accord. Il faut ajouter une assurance – il y a donc un montant supplémentaire à payer, en plus du versement hypothécaire.

T.G. : Exactement. J’ajouterais que ce n’est pas quelque chose que le client doit demander séparément. Si sa mise de fonds est insuffisante, sa demande tombera dans la catégorie des prêts hypothécaires à RPV élevé, et c’est le prêteur qui soumettra une demande d’assurance prêt hypothécaire au nom du client.

S.M. : Je vois.

T.G. : Un autre type d’assurance vaut la peine d’être mentionné : la protection hypothécaire. Cette assurance n’est pas nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire : elle peut être souscrite en tout temps, moyennant une prime. C’est une façon de se mettre à l’abri d’éventuelles difficultés financières. Il y a quatre sortes de protections hypothécaires, dont les noms sont révélateurs : assurance vie et assurances maladies graves, invalidité et perte d’emploi. Vous êtes malade et ne pouvez pas travailler : comment effectuerez-vous vos versements hypothécaires? Si vous avez souscrit une assurance invalidité, vous n’aurez pas à vous soucier de vos versements pendant cette période. Dans le cas terrible d’un décès, l’assurance vie couvre le solde intégral. Vous devriez en parler avec votre conseiller : ce sont d’excellentes solutions pour vous vous protéger lorsque vous faites de très gros achats.

S.M. : Ces produits, sauf l’assurance vie, vous protégeront si un événement dans votre vie vous empêchait temporairement d’effectuer vos versements hypothécaires. L’assurance prêt hypothécaire, elle, couvre plutôt le scénario où vous n’auriez plus les moyens de garder votre maison.

T.G. : Tout à fait. L’assurance prêt hypothécaire est obligatoire lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 %. Cette assurance protège le prêteur. Si vous n’arrivez plus à payer, l’assureur versera au prêteur le manque à gagner. C’est donc une assurance contre le défaut de paiement qui ne protège pas vraiment le client, contrairement à la protection hypothécaire… c’est ça la différence.

S.M. : D’accord. Les acheteurs doivent maintenant verser d’énormes mises de fonds, les prix des maisons étant très élevés. Ils se tournent donc vers… papa et maman. Est-ce que vous voyez ça souvent, des clients qui reçoivent un don ou un prêt de leur famille pour effectuer la mise de fonds?

T.G. : Oui. Dans les circonstances actuelles, moi aussi je mets de l’argent de côté pour mes enfants. [rires] Je pense que c’est un phénomène répandu, compte tenu de l’importance de la mise de fonds qu’il faut effectuer à un jeune âge. La plupart des acheteurs potentiels n’ont pas travaillé assez longtemps pour avoir accumulé un tel montant. Alors oui, en effet, beaucoup de gens reçoivent de l’aide de leurs parents. Attention ici, il doit s’agir de dons, et non de prêts. Ça fait partie de la nouvelle réalité, en raison des taux d’intérêt élevés et des prix de l’immobilier que l’on connait.

S.M. : Est-il possible d’acheter une maison sans mise de fonds?

T.G. : Non, il faut absolument…

S.M. : Oh, vous avez déjà dit que c’était 5 %.

T.G. : Oui, c’est ça. Un minimum de 5 %. Les clients qui souhaitent acquérir une première résidence devraient évaluer certaines options offertes par le gouvernement aux acheteurs d’une première maison. Par exemple, le régime d’accession à la propriété permet à l’acheteur d’une première maison de prendre une partie de l’épargne placée dans son REER pour verser une mise de fonds. Le gouvernement a aussi mis en place le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété [CELIAPP], un produit que la plupart des prêteurs ont lancé l’an dernier, en 2023. Le CELIAPP permet aux consommateurs d’épargner à l’abri de l’impôt et d’utiliser les fonds pour acheter une première propriété. Ces options peuvent aider l’acheteur à accumuler la mise de fonds nécessaire.

S.M. : D’accord. Nous entendons parfois parler de ce qu’on appelle une simulation de crise pour les prêts hypothécaires. Pouvez-vous nous expliquer en quoi ça consiste?

T.G. : Oui. La simulation de crise est une initiative du BSIF [Bureau du surintendant des institutions financières].

S.M. : Le BSIF?

T.G. : C’est l’organisme de réglementation du système bancaire. L’idée est la suivante : avant d’autoriser un prêt hypothécaire d’un montant donné au taux d’intérêt en vigueur, le prêteur ajoute un «coussin de sécurité» pour s’assurer que le client serait en mesure d’effectuer ses versements même si le taux augmentait. La simulation de crise a été mise en place en 2017, alors que les taux étaient beaucoup plus bas. Il s’agissait de faire le calcul en prenant le taux courant du client majoré de 2 %, ce qui correspond au taux d’admissibilité, ou à un taux de 5,25 % si ce dernier est plus élevé. Le taux retenu était utilisé pour déterminer le montant maximal du prêt hypothécaire que pouvait contracter le client. Lorsque cette initiative a été lancée, il y a plus de cinq ans, les taux étaient peut‑être inférieurs à 2 %. Avec le recul, on peut dire que c’est grâce à cette simulation de crise que les emprunteurs sont en mesure de faire leurs versements dans l’environnement de taux d’intérêt d’aujourd’hui. Cette mesure s’est donc avérée très efficace pour faire en sorte que les clients ne s’endettent pas trop, car ils auraient autrement pu profiter des bas taux d’intérêt pour contracter des prêts beaucoup plus gros que ce qu’il leur aurait été accordé avec des taux plus élevés.

S.M. : C’est vrai. À ce moment-là, les gens pensaient probablement que c’était…

T.G. : Insensé. Exactement

S.M. : faire preuve d’une prudence exagérée… mais finalement, c’était plutôt sage.

T.G. : Cette mesure a bel et bien protégé les consommateurs.

S.M. : Revenons aux recherches. Quand quelqu’un envisage d’acheter une maison, il est évident que le plus important est le coût réel de la maison. Mais j’imagine qu’il y a d’autres coûts auxquels les acheteurs doivent penser?

T.G. : Bien sûr, il y a beaucoup de coûts supplémentaires sur lesquels il faut se renseigner pour ne pas être pris au dépourvu à la dernière minute. Il y a des droits de mutation immobilière et des frais liés à l’achat, des frais d’évaluation pour le prêt hypothécaire et des impôts fonciers. Tout ça risque d’être nouveau pour les acheteurs d’une première maison. Il ne faut pas oublier le coût des services publics.

S.M. : Les frais de déménagement et les honoraires juridiques représentent les frais liés à l’achat. Il y a des droits de mutation immobilière à certains endroits. Sans compter les coûts auxquels vous devez maintenant penser en tant que propriétaire et auxquels vous ne pensiez peut-être pas avant, par exemple les services publics, s’ils étaient inclus dans votre loyer.

T.G. : Oui. Il faudra peut-être acheter de nouveaux meubles ou des habillages de fenêtre, ce qui entraîne des coûts supplémentaires. Nous avons parlé d’assurance prêt hypothécaire, n’est-ce pas? Si votre mise de fonds est inférieure au seuil, vous devrez tenir compte de ces coûts supplémentaires.

S.M. : Donc, en tant que prêteur, est-ce que vous calculez tout ça? À tout le moins les frais récurrents que la personne est en mesure de payer, en plus de ses versements hypothécaires, sans crouler sous le poids de l’endettement.

T.G. : La personne qui s’occupe de votre prêt hypothécaire doit vous aider à avoir une vue d’ensemble de tous les différents coûts et à les évaluer avant d’envoyer votre demande.

S.M. : D’accord. Je pense à une autre source de coûts. Je suppose que la plupart des gens qui achètent ou vendent une maison font appel à un agent immobilier... pouvez-vous nous expliquer un peu le processus? Comment les agents immobiliers sont-ils payés, et qui les paie?

T.G. : Les agents immobiliers reçoivent une commission sur le prix de vente de la maison, qui correspond généralement à 5 % à 6 % du bien immobilier. Cette commission est divisée entre l’agent de l’acheteur et l’agent du vendeur. La commission est habituellement payée par le vendeur.

S.M. : C’est le vendeur qui paie la commission.

T.G. : C’est ça.

S.M. : L’acheteur ne paie rien.

T.G. : En effet.

S.M. : Bien. Supposons que vous avez déjà acheté une maison. Maintenant, vous voulez vendre pour déménager ou acheter plus grand, peu importe. Y a-t-il un ordre dans lequel procéder? Devriez-vous d’abord vendre votre maison, puis en chercher une nouvelle, ou déterminer l’endroit où vous voulez vivre, puis mettre votre maison en vente? Ça dépend peut-être de l’endroit où vous vivez?

T.G. : Honnêtement, ça dépend de votre situation personnelle. Si vous avez la chance de pouvoir vendre votre maison en premier, vous aurez l’avantage de savoir combien vous pouvez en tirer, et combien vous pouvez mettre sur votre nouvelle maison. C’est pratique, surtout si vous voulez acheter plus gros. De plus, le produit de la vente servira à votre mise de fonds. Par contre, si vous ne trouvez pas de maison à votre goût, il vous faudra dénicher un logement temporaire, peut-être même le louer. Si vous achetez d’abord une nouvelle maison, vous pourrez évidemment prendre votre temps, trouver la maison que vous voulez dans un quartier qui vous plait, négocier le prix, et ainsi de suite. Mais vous devrez financer la mise de fonds, en priant pour ne pas vous retrouver avec deux prêts hypothécaires en même temps.

S.M. : C’est vrai.

T.G. : En général, le processus d’achat ou de vente sur le marché immobilier prend environ quatre mois. Mais ça dépend de la conjoncture et de la dynamique du marché.

S.M. : Sur n’importe quel marché?

T.G. : Oui. À quelle vitesse les maisons se vendent-elles? Quel est votre degré de tolérance au risque? Si vous craignez qu’une option vous empêche de dormir la nuit, vous devriez peut-être choisir l’autre option. Mais les deux solutions peuvent fonctionner. Chacune a ses avantages et ses inconvénients, qui s’équilibrent.

S.M. : D’accord. Parlons des prêts hypothécaires offerts en ce moment. C’est votre spécialité, vous connaissez tout ça.

T.G. : [rires]

S.M. : Les prêts hypothécaires, c’est votre métier. En gros, un prêt hypothécaire, c’est un prêt que l’on obtient d’une banque ou d’un autre prêteur pour acheter une maison. Le prêteur paie le vendeur, et l’acheteur doit rembourser le prêteur.

T.G. : C’est en plein ça. Vous pourriez faire mon travail.

S.M. : [rires] Pour beaucoup de gens, c’est probablement la plus grosse transaction financière qu’ils feront dans leur vie. On parle de centaines et de centaines de milliers de dollars. Quelle est la première étape à suivre pour obtenir un prêt hypothécaire?

T.G. : Je pense que je vais revenir à votre toute première question sur la capacité de contracter un prêt hypothécaire. Évidemment, une fois rendu là, l’acheteur sait que le prêt lui sera accordé s’il achète la maison, mais il lui reste à choisir les options qui lui conviennent le mieux. La plupart des gens pensent que les versements hypothécaires sont nécessairement mensuels, mais il est possible de faire un versement par semaine ou par deux semaines. C’est en fait une structure de paiement accéléré. De la façon dont fonctionne le calendrier, si l’emprunteur choisit cette dernière option, il fera un versement hypothécaire supplémentaire par année. La période d’amortissement sera donc plus courte, ce qui lui permettra de rembourser son prêt hypothécaire un peu plus rapidement. J’encourage les gens à y réfléchir, car nous avons à l’esprit l’intérêt supérieur de nos clients, pour nous assurer qu’ils atteignent les objectifs financiers qu’ils se sont fixés dans leur vie. Donc, le plus tôt ils pourront rembourser leur prêt hypothécaire, le plus tôt ils pourront prendre leur retraite ou adopter le mode de vie souhaité. Ici, il est important pour le client de communiquer avec un conseiller ou un spécialiste hypothécaire pour lui demander quand il sera libéré de son prêt hypothécaire et s’il existe d’autres façons de le rembourser plus rapidement. Il vaut mieux poser ces questions en partant, au lieu de juste se préoccuper d’obtenir assez d’argent pour entrer dans sa maison.

S.M. : D’accord. Voici maintenant la grande question. De toute évidence, les taux d’intérêt constituent un énorme problème. Nous en avons parlé un peu. La Banque du Canada a considérablement augmenté ses taux au cours des deux dernières années pour contrer l’inflation, qui constitue d’ailleurs un autre problème. Pour un prêt énorme comme un prêt hypothécaire, le taux d’intérêt pèse bien sûr beaucoup sur la décision. Pouvez-vous nous expliquer les différents types de taux d’intérêt hypothécaires : taux fixe, taux variable… j’en oublie?

T.G. : En général, on parle de taux fixe et de taux variable. Dans le premier cas, le taux est choisi tel quel. Je sais que ce n’est pas un taux actuel, mais disons 6 % sur un an. Le prêt hypothécaire sera calculé en fonction de ce taux. Ensuite, il faut déterminer la durée du prêt. À l’échéance, il faudra choisir une nouvelle durée. Dans le cas d’un taux variable, et je pense ici au plan à taux variable unique de la Banque Scotia – le prêt à taux variable FlexValeur Scotia –, le taux et le versement s’ajustent en suivant l’évolution du taux d’intérêt de la Banque du Canada. Le client peut contracter un prêt hypothécaire à taux variable de cinq ans. Prenons l’année dernière, qui est un excellent exemple, car les taux ont augmenté. Donc, les titulaires d’un prêt hypothécaire à taux variable ont vu leurs paiements augmenter conformément aux taux. Bien sûr, ç’a été un grand choc. Certains clients ont subi une augmentation de 50 % de leurs versements. Mais si on regarde ce qui s’en vient, les taux devraient baisser au cours des deux prochaines années. Les taux variables sont donc une très bonne option à envisager en ce moment. En adoptant un taux variable maintenant, vous tablez sur une baisse des taux d’intérêt et de vos versements. Supposons un prêt hypothécaire de 400 000 $. Je n’irai pas avec 800 000 $ pour un achat – disons un renouvellement de 400 000 $. Si les taux baissent de 1 %, ce qui, selon nous, se produira au cours des 18 prochains mois, l’emprunteur économisera environ 2 700 $ par année en intérêts par rapport à ce qu’il paierait en optant pour un taux fixe à cinq ans.

S.M. : Je vois.

T.G. : Encore une fois, c’est une question que vous devriez poser à votre conseiller. Il peut faire le calcul pour vous, et vous ferez ensuite un choix en tenant compte de votre tolérance au risque. Préférez-vous la stabilité d’un paiement fixe, qui ne changera jamais – ce qui vous permettra éventuellement de mieux dormir la nuit – ou êtes-vous à l’aise de miser sur une baisse des taux, donc d’opter pour un prêt hypothécaire à taux variable?

S.M. : J’aimerais examiner quelques définitions; ça facilitera les explications. La durée d’un prêt hypothécaire, c’est en quelque sorte la durée du contrat signé avec la banque. Le taux pourrait être un taux fixe d’un an ou un taux variable de cinq ans – c’est la durée au cours de laquelle rien ne change…

T.G. : Pour ce taux-là.

S.M. : … avec ce prêteur, à ce taux particulier.

T.G. : Oui.

S.M. : L’amortissement, ce n’est pas la même chose. Pourriez-vous nous expliquer la différence?

T.G. : Oui. Et j’ajouterais une précision sur la durée. Supposons que vous êtes un client de la Banque Scotia. Lorsque vient le temps de renouveler votre prêt hypothécaire et de choisir une nouvelle durée, vous n’avez pas à suivre de nouveau le processus d’établissement de l’admissibilité. En gros, vous choisissez la durée et les versements avec lesquels vous êtes à l’aise. Ce qui est un peu différent que transférer votre prêt hypothécaire à une autre banque. Dans ce cas, la nouvelle institution financière vérifierait de nouveau votre admissibilité – nous en avons déjà discuté. L’amortissement, c’est différent : c’est le temps nécessaire pour rembourser complètement un prêt hypothécaire. La plupart des emprunteurs commencent par une période d’amortissement de 25 ou 30 ans. Ils peuvent ensuite réduire de beaucoup cette période, selon la rapidité avec laquelle ils effectuent leurs paiements. Par exemple, au lieu d’opter pour un versement mensuel, l’emprunteur pourrait décider de faire ses paiements aux deux semaines. Ce faisant, il ajoutera un versement par année. En fin de compte, ça pourrait écourter considérablement la période d’amortissement. Et il existe d’autres moyens d’accélérer le remboursement.

S.M. : En résumé, la période d’amortissement dépend des modalités du prêt hypothécaire. Si l’emprunteur se contente de faire les paiements ordinaires prévus, elle correspondra au temps nécessaire à l’emprunteur pour payer la maison.

T.G. : Oui. En fait, lorsqu’un client fait une demande de prêt hypothécaire, nous calculons le montant des paiements en fonction d’une période d’amortissement de 25 ans ou 30 ans, ce qui permet de déterminer le montant du prêt hypothécaire que l’emprunteur peut se permettre.

S.M. : D’accord. Vous avez parlé de la différence entre la Banque Scotia et d’autres prêteurs. Avec le prêt hypothécaire à taux variable de la Banque Scotia, les versements varient en fonction du taux d’intérêt. À l’opposé, si par exemple les taux augmentaient, mais que le montant des versements ne changeait pas, il faudrait à l’emprunteur beaucoup plus de temps pour acheter la maison. Ça prolongerait la période d’amortissement, c’est bien ça?

T.G. : Tout à fait. Avec les autres banques, les paiements resteraient fixes. Par exemple, l’année dernière, les taux ont augmenté, mais les versements hypothécaires sont restés les mêmes. Vous vous dites : pas de souci. Mais ce que vous ne réalisez pas, c’est qu’une plus grande portion de vos versements servirait à payer les intérêts. Vu l’importance de la hausse des taux l’année dernière, certains clients se sont même retrouvés avec des paiements couvrant les intérêts uniquement. Évidemment, si vous ne remboursez pas le capital, vous ne réduirez pas la période d’amortissement; vous risquez plutôt de la prolonger. Vous entendrez probablement dans les médias, si ce n’est pas déjà fait, des termes comme «amortissement négatif». Certaines banques ont des «taux seuils» : une fois que le client se retrouve dans une situation où la période d’amortissement est en fait infinie, il est obligé d’accroître ses versements. Il s’agissait d’un nouveau phénomène l’année dernière, car les taux n’avaient jamais augmenté autant auparavant. C’est au cœur d’un débat important aujourd’hui : les organismes de réglementation veulent s’assurer que les banques collaborent avec leurs clients pour éviter qu’ils ne soient plus vulnérables qu’ils le devraient. La Banque Scotia n’offre pas ce genre de prêt hypothécaire à taux variable. Le nôtre est ajustable, donc, évidemment, il s’ajuste.

S.M. : Donc, si un client détient un prêt hypothécaire ajustable et que le taux d’intérêt baisse, ses versements diminueront, mais la proportion du paiement couvrant les intérêts par rapport à celle du capital restera la même.

T.G. : Oui.

S.M. : Très rapidement, parce que je suis sûr que c’est une question courante pour les premiers acheteurs : pouvez-vous résumer la différence entre prêt hypothécaire à taux variable et prêt hypothécaire à taux fixe?

T.G. : On me demande souvent s’il vaut mieux choisir un taux variable ou un taux fixe. «Quelle est la différence?» Avec un taux fixe, vous connaissez le taux et devez choisir la durée. Si vous optez pour trois ans, vos versements resteront les mêmes pendant trois ans, jusqu’au renouvellement. Avec un taux variable, c’est différent. Le taux d’intérêt est susceptible de varier pendant la durée du prêt, qui est de cinq ans, en fonction du taux directeur de la Banque du Canada et du taux de base. Dans le cas d’un prêt hypothécaire à taux variable de la Banque Scotia, vos versements seront rajustés en fonction de l’évolution des taux. C’est la grande différence. Selon les prévisions, les taux devraient baisser au cours des prochaines années. Je conseille toujours aux clients de faire leurs calculs : pourront-ils tolérer le fait de ne pas connaître le montant de leurs versements au cours des cinq prochaines années? S’ils pensent que les taux vont baisser, le prêt hypothécaire à taux variable de la Banque Scotia leur permettra de bénéficier d’une réduction de leurs versements. C’est une décision personnelle, mais vous n’avez pas à la prendre seul(e). Communiquez avec l’un de nos conseillers ou spécialistes hypothécaires. Pour un renouvellement, adressez-vous à un conseiller en succursale. Il vous aidera à déterminer à quoi ressembleraient les versements et à évaluer les facteurs à considérer avant de prendre une décision.

S.M. : Quels genres d’options le consommateur devrait-il rechercher pour avoir la possibilité de rembourser son prêt hypothécaire plus rapidement? Je suppose que chaque type de prêt hypothécaire est assorti de différentes options de remboursement anticipé. Un tel remboursement donne-t-il lieu à des pénalités? Quel est le montant admissible? Quelles questions les gens devraient-ils poser au sujet du remboursement anticipé?

T.G. : La plupart des prêteurs – c’est une pratique de l’industrie – autorisent le remboursement anticipé d’un montant forfaitaire (15 %) par année sans aucune pénalité. Dans certains cas, c’est 20 % ou 10 %, mais généralement, c’est 15 % des versements ordinaires. C’est beaucoup pour un prêt hypothécaire d’environ 800 000 $. L’emprunteur peut aussi opter pour des versements aux deux semaines au lieu de versements mensuels pour accélérer le remboursement. De nombreuses banques offrent aussi la possibilité d’effectuer un paiement supplémentaire par année, ou de doubler le montant du versement. Ainsi, un emprunteur dont le versement mensuel s’établit actuellement à 3 000 $ par mois pourrait, s’il en a les moyens, faire deux paiements de 3 000 $. J’aimerais que ce soit mon cas. [rires]

S.M. : Par exemple, si vous avez 3 000 $ de surplus et que vous ne savez pas trop quoi en faire.

T.G. : Je sais, c’est peut-être moins réaliste ces temps-ci. Je conseillerais aussi aux clients de consulter leur comptable. Vous avez un surplus d’épargne : devriez-vous cotiser à votre REER ou bonifier un versement hypothécaire? Comment utiliser à bon escient ce surplus? Est-ce la meilleure solution compte tenu de votre plan et de vos objectifs financiers globaux?

S.M. : En effet. Le cas échéant, le client pourrait aussi envisager de rembourser le solde de sa carte de crédit, car il est assorti d’un taux d’intérêt plus élevé.

T.G. : Exactement.

S.M. : Oui. Y a-t-il d’autres questions que les gens devraient se poser, et dont nous n’avons pas parlé, lorsqu’ils magasinent un prêt hypothécaire?

T.G. : La Banque Scotia offre le Programme hypothécaire+ Banque Scotia. C’est un nouveau forfait bancaire personnalisable. Voici comment ça fonctionne, Stephen. Supposons que vous venez à la Banque Scotia pour la première fois. Je serai ravie de pouvoir répondre à tous vos besoins financiers. Donc, si vous êtes prêt à transférer vos services bancaires à la Banque Scotia, je vous offrirai le Programme hypothécaire+, avec un compte bancaire courant d’où vos versements hypothécaires seront prélevés. Vous pourrez aussi ajouter d’autres produits, comme un compte d’épargne, une protection contre les découverts ou une carte de crédit, et adhérer à notre programme de récompenses Scène+. Vous aurez droit à un taux d’intérêt réduit – c’est un avantage du forfait. Ce programme a été lancé en septembre dernier. Lorsque vous nous aurez confié tous vos services bancaires, devinez quoi? Nous serons en mesure de mieux vous conseiller. Nous pourrons examiner avec vous vos objectifs financiers à court et à long terme et vous offrir le meilleur service possible. Je vous recommanderais ce programme sans aucune hésitation.

S.M. : Je vois. Vous travaillez dans le secteur depuis longtemps. Y a-t-il quelque chose d’important que les gens ignorent, et que vous aimeriez qu’ils sachent, au sujet de l’obtention d’un prêt hypothécaire pour l’achat d’une maison?

T.G. : Comme vous l’avez déjà mentionné, l’achat d’une maison est souvent l’achat le plus important qu’une personne fera dans sa vie. Il faut beaucoup de temps pour rembourser complètement un prêt hypothécaire, et l’emprunteur traversera pendant cette période différentes étapes de sa vie. Je recommande donc aux clients de faire affaire avec un conseiller. La Banque en compte 4 000 au Canada, dont certains dans une succursale près de chez vous. N’agissez pas seul. Demandez des conseils, faites vos recherches. Nos spécialistes hypothécaires peuvent également vous aider. Je vous invite donc à rechercher de l’aide, parce que votre situation nécessite peut-être une solution personnalisée.

S.M. : Tracy, merci beaucoup de votre présence.

T.G. : Merci, Stephen. C’était fantastique.

S.M. : Vous venez d’entendre Tracy Gomes, première vice-présidente, Crédit garanti par un bien immobilier à la Banque Scotia.