L’initiative Femmes de la Banque ScotiaMD s’est adjoint les services du Groupe Altus pour conseiller les entreprises dirigées par des femmes qui veulent accroître leur présence dans le secteur immobilier. Ce géant de l’industrie peut aider votre entreprise immobilière à prendre des décisions éclairées aux moments stratégiques pour assurer votre croissance.
Le présent article a été rédigé par Mahek Shah, analyste de recherche principal, Recherche nationale, et Raymond Wong, vice-président, Exploitation de données au Groupe Altus.
La réticence et la frénésie ont régné sur le marché immobilier canadien lors du premier semestre de 2022. Par rapport à la même période en 2021, on a observé une hausse du volume d’investissements pour toutes les catégories d’actifs, sauf l’hôtellerie.
Des transactions totalisant un peu plus de 50 milliards de dollars ont été enregistrées pour les catégories d’actifs suivantes : immeubles de bureaux, immeubles commerciaux, immeubles industriels, logements multifamiliaux, terrains et hôtellerie – un bond de 46 % par rapport à la première moitié de 2021. Le nombre de transactions a aussi augmenté dans toutes les catégories, à l’exception encore une fois de l’hôtellerie et, étonnamment, des logements multifamiliaux.
Si l’immobilier commercial du Canada semble aux premiers abords être en pleine santé, le secteur subit les contrecoups de la montée des taux d’intérêt et des coûts de construction. On s’attend à pouvoir mieux observer l’ampleur de ces contrecoups dans l’activité des marchés et les taux de capitalisation lors du deuxième semestre de 2022.
La réponse aux pressions inflationnistes de la Banque du Canada, qui a continué d’annoncer des hausses de taux d’intérêt, a semé l’inquiétude dans le secteur immobilier canadien, où l’on craint l’imminence d’une récession économique. Comprenant qu’il est fort probable que cette éventualité se produise, le Groupe Altus a mené un sondage auprès d’un groupe diversifié de professionnels du secteur pour mesurer l’effet des hausses récentes sur les paramètres de développement et d’investissement pour le reste de 2022. Ce groupe était composé d’investisseurs, de prêteurs, de courtiers, de consultants et de promoteurs.
Résultats de notre sondage sur l’incidence de la hausse des taux d’intérêt sur le secteur immobilier commercial
Nous avons demandé aux répondants de prédire de combien de points de base (pb) les taux d’intérêt allaient augmenter d’ici la fin de 2022. Aucun ne pense que les taux resteront stables.
Les prêteurs sont les plus pessimistes : 62 % d’entre eux croient que les taux grimperont de 50 à 75 pb. Les courtiers et les consultants font quant à eux preuve d’un peu plus d’optimisme, la plupart prévoyant une hausse de 50 pb, tandis que les investisseurs sont partagés presque également, 26 % anticipant une montée de 50 pb, et 22 % de 75.
De plus, 90 % des répondants s’attendent à ce qu’il y ait une récession économique, mais il n’y a toutefois toujours pas de consensus quant à l’intensité de cette récession. À la lumière de cette éventualité, 60 % des répondants, y compris des chefs de file du secteur, ont indiqué qu’ils modéraient leurs attentes quant à leurs taux de capitalisation et d’escompte (taux de rentabilité interne, ou TRI). Une analyse de la situation au Canada nous révèle que les marchés urbains centraux sont en meilleure position pour résister à l’imminente récession que les marchés suburbains, les grandes villes profitant d’une demande plus élevée en raison de leur population plus nombreuse.
Pour ce qui est des différentes catégories d’actifs, 41 % des répondants croient que les taux de capitalisation des actifs industriels resteront stables dans les grands marchés urbains, et 35 % anticipent la même chose pour les logements multifamiliaux. D’ailleurs, ces deux catégories d’actifs se classent parmi les plus convoitées par les investisseurs canadiens, selon le sondage sur les tendances d’investissement réalisé par le Groupe Altus.
De plus, les trois quarts des répondants sont d’avis que les taux de capitalisation des immeubles de bureaux continueront de monter dans les grands marchés urbains. On s’attend aussi à ce que les taux de capitalisation et de rendement minimal des actifs commerciaux soient rectifiés. Les immeubles industriels et les logements multifamiliaux continuent quant à eux d’être privilégiés par les investisseurs en raison de leur flexibilité et de leur caractère essentiel. Par ailleurs, l’opinion des investisseurs à l’égard des immeubles de bureaux reste volatile, la grande majorité d’entre eux croyant que les taux de capitalisation pour cette catégorie d’actif doivent être ajustés. Cela est dû au fait que les employeurs tentent toujours de cerner leurs besoins en matière d’espace de travail. Les prochains mois seront déterminants pour ce qui est de définir la demande des investisseurs pour cette catégorie d’actif. On observe des résultats similaires quant aux attentes à l’égard des TRI dans les catégories susmentionnées.
Variation du taux de capitalisation des actifs de qualité dans les marchés urbains centraux
Catégorie d’actif | Stable | 25 pb | 50 pb | 75 pb | 100 pb | Plus de 100 pb |
|---|---|---|---|---|---|---|
Bureaux | 9 % | 25 % | 34 % | 14 % | 12 % | 6 % |
Commercial | 20 % | 26 % | 30 % | 14 % | 7 % | 3 % |
Industriel | 42 % | 26 % | 26 % | 1 % | 4 % | 1 % |
Multifamilial | 35 % | 32 % | 19 % | 10 % | 1 % | 3 % |
(n=293)
Variation du taux de capitalisation des actifs de moindre qualité dans les marchés suburbains
Catégorie d’actif | Stable | 25 pb | 50 pb | 75 pb | 100 pb | Plus de 100 pb |
|---|---|---|---|---|---|---|
Bureaux | 3 % | 8 % | 26 % | 29 % | 21 % | 14 % |
Commercial | 6 % | 13 % | 31 % | 25 % | 16 % | 9 % |
Industriel | 21 % | 21 % | 36 % | 12 % | 4 % | 8 % |
Multifamilial | 16 % | 30 % | 31 % | 16 % | 1 % | 6 % |
(n=293)
Groupe Altus | Sondage sur l’incidence de la hausse des taux d’intérêt sur le secteur immobilier commercial (août 2022)
Nous avons demandé aux promoteurs comment ils comptaient composer avec les futures hausses de taux d’intérêt. Leurs réponses se divisent en trois grandes stratégies :
- Augmenter le prix de vente de leur projet.
- Modifier la structure de l’immeuble pour maintenir le prix de vente.
- Réduire le nombre de projets dans leur filière.
La troisième stratégie peut prendre plusieurs formes : mettre des projets existants sur la glace, ralentir les acquisitions de terrain ou réduire le nombre de nouveaux projets. Comme les répondants pouvaient donner plus d’une réponse, il est possible que des promoteurs prévoient déployer une combinaison de ces trois grandes stratégies.
Mené auprès d’un groupe diversifié de professionnels du secteur, ce sondage donne un premier aperçu de l’évolution des opinions. À la lumière des résultats, on peut conclure que le secteur immobilier commercial sera fortement touché par la hausse des taux d’intérêt lors de la deuxième moitié de 2022. Souhaitant rester extrêmement prudents, les promoteurs adoptent des stratégies comme la réduction de leur nombre de projets ou l’augmentation de leurs prix, et les investisseurs se préparent à rectifier leurs taux de rendement minimal.
Avec les hausses prévues des taux d’intérêt, dont les effets devraient se faire davantage ressentir lors du deuxième semestre de 2022, il sera intéressant de voir comment le secteur immobilier commercial du Canada compose avec ces nouvelles difficultés.
À propos du Groupe Altus
Altus propose au secteur mondial de l’immobilier commercial des solutions essentielles de renseignements exploitables générées par sa technologie ARGUS, ainsi que des données inégalées sur les actifs et une expertise de premier plan sur le marché. Altus permet aux professionnels de l’immobilier de prendre des décisions éclairées plus rapidement et à plus grande échelle afin d’optimiser les rendements et de réduire les risques.
