LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : VRAIE REPRISE EN COURS OU FAUX DÉPART?
RÉSUMÉ
En juin, les ventes de logements et les nouvelles inscriptions à l’échelle nationale ont toutes augmenté, et la conjoncture de la revente de logements s’est durcie alors que les ventes ont progressé plus rapidement (3,7 % en données désaisonnalisées sur un mois) que les inscriptions (1,5 %). Par conséquent, le rapport ventes-nouvelles inscriptions — un indicateur de pression sur le marché — a augmenté pour passer de 52,8 % à 53,9 % de mai à juin : il se situe toujours en territoire équilibré pour le marché national (de 45 % à 65 %) et est légèrement inférieur à la moyenne à long terme de 55 %. Le durcissement de la conjoncture du marché de la revente transparaît aussi dans la légère baisse du nombre de mois de stocks, qui a fléchi pour passer de 4,3 mois en mai à 4,2 mois en juin. Cet indicateur est toujours inférieur à sa moyenne à long terme de 5,3 mois (avant la pandémie). Comme de coutume et tel qu’attendu, la situation des stocks varie considérablement parmi l’ensemble des provinces et est comprise entre quelques jours au-dessus de sa moyenne à long terme en Colombie‑Britannique et en Ontario et de 5 à 5,8 mois en deçà de sa moyenne pour la Nouvelle‑Écosse et le Nouveau‑Brunswick respectivement.
La répartition est égale entre les marchés dans lesquels la conjoncture s’est durcie et ceux dans lesquels elle s’est assouplie de mai à juin d’après le rapport ventes-nouvelles inscriptions.
Les trois quarts environ des marchés que nous suivons ont comptabilisé une hausse de leurs ventes de mai à juin. Cinq marchés, tous en Ontario — Thunder Bay, Kingston, Brantford, Barrie et Peterborough — ont inscrit une croissance de plus de 15 % des ventes de mai à juin. C’est ce qui a permis de faire monter leur rapport ventes-nouvelles inscriptions de mai à juin, mais non suffisamment pour changer la situation de leur conjoncture, qui est toujours en territoire équilibré pour les trois premiers de ces centres et en territoire acheteur pour les deux derniers. Les ventes ont été stables de mai à juin à Lethbridge et ont fléchi dans sept marchés que nous suivons; c’est à Charlottetown (‑15,7 % en données désaisonnalisées) que nous avons constaté la baisse la plus importante.
Malgré l’augmentation à l’échelle nationale, les propriétés nouvellement inscrites ont reculé dans plus de la moitié des marchés que nous suivons. C’est à London (‑34 % en données désaisonnalisées sur un mois) et à Saint John (Nouveau‑Brunswick; ‑16,4 %) qu’on a relevé les baisses les plus prononcées de cet indicateur de mai à juin, alors que l’indicateur a inscrit des hausses mensuelles de plus de 10 % à Moncton (15,5 %) et dans la vallée du Fraser (Abbotsford; 12,1 %). Parce que les ventes nationales ont augmenté plus fortement que les nouvelles inscriptions — hausse qui s’est répercutée sur le rapport ventes-nouvelles inscriptions —, le nombre de marchés en territoire favorable aux vendeurs est passé de 6 à 10 de mai à juin. Le rapport ventes-nouvelles inscriptions est passé du territoire équilibré à celui favorable aux vendeurs à Québec, Calgary, Edmonton, Halifax, London et Sudbury. Le nombre de marchés favorables aux acheteurs a baissé pour passer de 8 à 5 au cours de cette période.
Mesurés d’après l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS, les prix des logements ont légèrement monté, de 0,1 %, de mai à juin (en données désaisonnalisées sur un mois). La hausse des prix du segment des habitations unifamiliales, à 0,2 % (en données désaisonnalisées sur un mois), a été en partie effacée par une baisse équivalente du prix des appartements, alors que cet indice des prix n’a pas bougé pour les maisons en rangée au cours de cette période. En juin, l’IPP composé a perdu 3,4 % par rapport au même mois l’an dernier, et tous les types de logements ont concouru à cette baisse sur un an; ce sont les maisons unifamiliales de deux étages qui ont connu la baisse la plus forte, soit 3,6 %.
CONSÉQUENCES
Les marchés de la revente suivent-ils aujourd’hui le chemin de la reprise escompté? Ou la performance de juin est‑elle simplement un incident de parcours comme celui qui a été relevé en décembre et en janvier cette année et que nous avons hésité à qualifier de début de reprise en raison de l’incertitude qui pesait sur le parcours inflationniste à venir et sur le fait que nous étions toujours loin du début escompté de l’assouplissement du taux directeur? Toujours est-il que nous sommes maintenant à l’aise d’affirmer que nous sommes au seuil de cette reprise tant attendue et que nous avons probablement même ouvert la porte de la reprise. Or, il est encore trop tôt pour affirmer que nous sommes vraiment ancrés dans cette pièce.
L’amélioration de la conjoncture constatée dans la hausse du rapport ventes-nouvelles inscriptions dans la plupart des marchés justifie ce point de vue et coïncide avec le début du cycle d’assouplissement du taux directeur de la Banque du Canada. Cette baisse aura probablement à elle seule un impact modeste sur les taux de crédit hypothécaire — comme la plupart s’y attendaient pour la période de juin et de juillet — et sur l’abordabilité des logements nouvellement achetés. Or, cette décision explique probablement la performance de juin dans le cadre des attentes suscitées par les communiqués de la banque centrale, qui a laissé entendre que les inquiétudes inflationnistes se sont apaisées, ce qui rehausse la confiance dans les perspectives de la conjoncture économique et de l’état des revenus des ménages et ce qui fait monter la demande de logements. Le rythme de l’épargne toujours élevé des ménages (par rapport à sa moyenne rétrospective d’avant la pandémie), de concert avec les inquiétudes amoindries sur l’avenir, vient aussi étayer la demande de logements. Enfin, la situation de la conjoncture du marché de la revente en moyenne s’est rapprochée des conditions favorables aux vendeurs.
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