LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : L’INCERTITUDE COMMERCIALE A PLOMBÉ LES MARCHÉS DU LOGEMENT EN JANVIER… ET POURRAIT CONTINUER DE LE FAIRE DANS L’AVENIR PRÉVISIBLE
RÉSUMÉ
La conjoncture nationale du marché du logement s’est considérablement détendue en janvier 2025 : les ventes ont fléchi et les nouvelles inscriptions ont inscrit une hausse mensuelle presque sans précédent. L’indice des prix des propriétés MLS pour l’ensemble du pays est resté essentiellement inchangé en janvier.
Le fléchissement des ventes et la brusque hausse des nouvelles inscriptions ont tous concouru à la détente de la conjoncture de la revente des logements de décembre 2024 à janvier 2025. Au cours de cette période, les ventes ont baissé de ‑3,3 % (sur un mois en rythme désaisonnalisé), après avoir reculé de ‑5 % de novembre à décembre. En janvier 2025, les ventes ont progressé d’à peine 2,9 % par rapport à leur niveau du même mois en 2024 (en chiffres non désaisonnalisés). Or, d’après le rapport de l’ACI, la baisse des ventes en janvier s’explique essentiellement par une piètre performance dans la dernière semaine du mois, soit la période au cours de laquelle l’incertitude a commencé à s’emballer lorsque la nouvelle administration américaine a annoncé ses intentions de politique tarifaire.
Les nouvelles inscriptions ont gagné 11 % de décembre à janvier (en chiffres désaisonnalisés), et elles ont atteint un niveau sans précédent, en excluant la période très volatile des 12 premiers mois de la pandémie. Du point de vue de leur progression mensuelle, les nouvelles inscriptions ont inscrit leur deuxième hausse en importance en janvier (toujours hors de la période pandémique évoquée ci‑dessus), après l’augmentation observée en février 2022 (+21,4 % en chiffres désaisonnalisés), alors que les prix des logements culminaient à leur sommet et juste avant que la Banque du Canada et d’autres banques centrales commencent à hausser leur taux directeur. Ce resserrement de la politique monétaire a mené à la détente qui a suivi dans la conjoncture de l’économie et du marché du logement, ainsi qu’à la baisse des prix des logements.
Puisque les ventes ont baissé et que les nouvelles inscriptions ont augmenté, le ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions a encore régressé et a reculé considérablement de décembre à janvier, pour passer de 56,5 % à 49,3 % au cours de cette période (en chiffres désaisonnalisés). Cet indicateur des pressions du marché se situe aujourd’hui en deçà du point milieu de notre zone estimative de la conjoncture équilibrée (soit entre 44,7 % et 66,1 %). Un autre indicateur des pressions qui s’exercent sur le marché national, soit le nombre de mois de stocks, s’est lui aussi apaisé de décembre à janvier, pour passer de 3,9 à 4,2 mois (en chiffres désaisonnalisés) au cours de cette période à l’échelle du pays; or, il est resté inférieur à sa moyenne prépandémique à long terme de 5,2 mois. Toutes les provinces ont constaté une hausse du nombre de leurs mois de stocks de décembre à janvier, sauf la Saskatchewan, province dans laquelle cet indicateur n’a pas changé, et sauf à Terre-Neuve-et-Labrador, où il a reculé (pour passer de 5,5 à 4,3 mois).
L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS pour l’ensemble du pays a relativement peu bougé en janvier, en perdant moins de ‑0,1 % par rapport à son niveau de décembre 2024 (en chiffres désaisonnalisés). En janvier, cet indice a gagné moins de 0,1 % sur son niveau du même mois de l’année précédente. Or, cette progression sur un an masque d’importantes différences du point de vue de la progression de ses segments, puisque l’IPP MLS des habitations unifamiliales a augmenté de 0,9 % (en chiffres non désaisonnalisés) de janvier 2024 à janvier 2025 — alors que les logements d’un étage et de deux étages ont augmenté respectivement de 2,1 % et de 0,9 % — tandis que les maisons en rangée et les appartements ont fléchi respectivement de ‑0,7 % et de ‑3 %.
La conjoncture des marchés — selon le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — s’est détendue dans 27 des 31 marchés que nous suivons pour la période comprise entre décembre 2024 et janvier 2025.
Puisque les ventes ont fléchi et que les nouvelles inscriptions ont augmenté généralement d’un océan à l’autre, la conjoncture du marché du logement mesurée d’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est détendue dans presque 90 % des marchés que nous suivons en décembre et en janvier. Au cours de cette période, le nombre de marchés en territoire favorable aux vendeurs a baissé pour passer de 9 à 6, alors que le nombre de marchés en territoire favorable aux acheteurs a augmenté pour passer de 4 à 9.
C’est à Québec que la conjoncture du marché s’est le plus détendue, puisque cet indicateur a régressé pour passer de 107 % à 73 % au cours de cette période, alors que les ventes ont perdu ‑18,9 % et que les nouvelles inscriptions ont augmenté de 19,4 % (en chiffres désaisonnalisés). C’est pourquoi la conjoncture de cette ville a changé au cours de cette période pour passer du territoire favorable aux vendeurs à la fourchette supérieure du territoire équilibré.
En Ontario, Guelph et Kitchener‑Waterloo ont elles aussi comptabilisé des baisses proches de 20 points de pourcentage ou plus dans leur ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions de décembre à janvier; c’est pourquoi Guelph est passée de l’équilibre au territoire favorable aux acheteurs. Pour Guelph, cet indicateur de la conjoncture du marché a perdu ‑21 points de pourcentage au cours de cette période, puisque les ventes ont flanché de ‑49,4 % — et ont ainsi accusé la plus forte baisse pour l’ensemble des marchés que nous suivons — et que les nouvelles inscriptions ont cédé ‑15,8 % (en chiffres désaisonnalisés). Pour Kitchener‑Waterloo, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a fléchi de ‑19,5 points de pourcentage, alors que les nouvelles inscriptions ont gagné 38 % et que les ventes ont perdu ‑9,3 % de décembre à janvier.
La conjoncture s’est durcie sur seulement quatre marchés de décembre à janvier, en raison d’une hausse (désaisonnalisée) de leur ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions. Il s’agit de St. John’s (Terre-Neuve; +13,7 points de pourcentage), de Kingston (+8,3 points de pourcentage), d’Edmonton (+4,4 points de pourcentage) et de Barrie (+2,6 points de pourcentage). On a observé pour toutes ces villes une baisse mensuelle des nouvelles inscriptions, alors qu’on a constaté une hausse mensuelle des ventes pour St. John’s (Terre-Neuve) et Edmonton (soit des hausses mensuelles désaisonnalisées de 14,4 % et de 2 % respectivement). Au cours de cette période, les ventes ont reculé de décembre à janvier à Barrie (‑16,7 %) et à Kingston (‑2,6 %).
CONSÉQUENCES
Comme nous l’avons mentionné dans nos précédents rapports, le marché national du logement a entamé un parcours de reprise depuis les environs du printemps 2024 : les ventes ont augmenté, et finalement, en octobre et novembre, elles ont progressé suffisamment pour dominer l’impact sur la conjoncture — le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — de la tendance à la hausse des nouvelles inscriptions. Nous avons aussi mentionné que la dynamique observée pour les ventes et les prix des logements d’après notre modèle macro‑économétrique de l’économie canadienne (et américaine) cadrait essentiellement avec ce qui a été relevé dans les annales suivant le début du cycle de l’assouplissement de la politique monétaire. Selon le modèle des Études économiques de la Banque Scotia, les transactions sur les logements réagissent d’abord, et l’amélioration des prix est décalée.
D’après ce modèle, nous pensons que le niveau de l’activité du marché du logement sera sain en 2025 grâce à l’amélioration de l’abordabilité des logements et à la baisse des taux du crédit hypothécaire et des prix, qui ont relativement peu bougé en 2024. À partir de cette constatation — et d’après les simulations de notre modèle —, nous pensons qu’il faut s’attendre à une tendance haussière soutenue de l’IPP MLS; toutefois, cette hausse sera d’abord modeste en raison des pressions baissières exercées par le ralentissement de la croissance de la population du fait des changements récents intervenus dans la politique migratoire du gouvernement.
Il va de soi que l’incertitude avivée par la politique tarifaire annoncée par la nouvelle administration américaine s’est répercutée sur les marchés du logement en janvier. C’est ce que confirme le rapport de l’ACI, selon lequel la léthargie des ventes est essentiellement attribuable à la dernière semaine du mois, au moment où les gouvernements, les entreprises et les ménages du Canada attendaient les brusques hausses potentielles des surtaxes imposées sur les importations du Canada et des autres pays à destination des États-Unis.
Cette incertitude est toujours présente et pourrait se prolonger. Même si les fondamentaux des marchés du logement laissent entendre que le niveau de l’activité sera sain en 2025 et que l’IPP MLS reprend du mieux, cette incertitude avivée pèse sur l’économie et sur la demande de logements. Nous pensons que le programme tarifaire mis en œuvre sera finalement moins sévère que celui qui a été annoncé récemment (veuillez cliquer sur ce lien); or, cette incertitude pourrait à l’évidence ralentir la demande de logements et la croissance des prix, du moins dans le court terme. Il va de soi que la conjoncture économique et la conjoncture du logement se détérioreraient si le programme tarifaire américain était plus sévère que ce que nous escomptons dans nos plus récentes prévisions.
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