LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LE CONFLIT COMMERCIAL QUI S’ENVENIME RALENTIT ENCORE LE MARCHÉ DU LOGEMENT
RÉSUMÉ
Les ventes ont baissé considérablement, dans l’ensemble du pays, en février par rapport à janvier : ce fléchissement des ventes est attribuable à la plupart des marchés que nous suivons.
En février par rapport à janvier, les ventes nationales de logements ont comptabilisé un recul de -9,8 % (en données désaisonnalisées), pour plonger à leur plus creux depuis novembre 2023. Comparativement au même mois de l’année précédente, les ventes nationales ont cédé -10,4 % (en données non désaisonnalisées) en février 2025. La léthargie des ventes dans la période comprise entre décembre 2024 et février 2025 a largement effacé la reprise tendancielle constatée depuis les environs du printemps 2024 jusqu’en novembre 2024.
Malgré le brusque plongeon mensuel des ventes de février par rapport à janvier, le ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est légèrement relevé pour passer de 48,3 % à 49,9 % (en données désaisonnalisées) au cours de cette période, alors que les nouvelles inscriptions ont flanché de 12,7 % (en données désaisonnalisées), ce qui a presque entièrement éclipsé la forte hausse de 14,8 % de cet indicateur de décembre 2024 à janvier 2025. Par rapport au même mois en 2024, les nouvelles inscriptions n’ont quasiment pas bougé, pour inscrire un léger repli de -0,2 % (en données non désaisonnalisées) en février.
Il ne faudrait pas en conclure que la conjoncture s’est durcie en février par rapport à janvier dans la foulée de la modeste augmentation du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, puisque cet indicateur est volatil. En fait, un autre indicateur de la conjoncture – soit les mois de stocks – laisse entendre que le marché national du logement s’est apaisé, en passant de 4,1 mois en janvier à 4,7 mois en février (en données désaisonnalisées). D’après cet indicateur, la conjoncture a évolué différemment dans l’ensemble des provinces au cours de cette période : elle s’est apaisée en Colombie-Britannique, en Alberta, en Ontario et au Québec, n’a pas bougé en Nouvelle-Écosse et s’est durcie dans les autres provinces. En février, les mois de stocks étaient toujours inférieurs à leur moyenne prépandémique à long terme dans l’ensemble du pays et dans toutes les provinces, sauf la Colombie-Britannique et l’Ontario.
L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS a perdu -0,8 % (en données désaisonnalisées) en février par rapport à janvier, après avoir cédé -0,2 % en janvier par rapport à décembre. Cet indice des prix des logements a décliné de ‑1 % (en données non désaisonnalisées) de février 2024 à février 2025 : la plupart des types de logements expliquent cette baisse sur 12 mois, sauf les maisons unifamiliales d’un étage, pour lesquelles l’IPP MLS a progressé de 0,8 %. D’après cet indicateur, les prix sur 12 mois pour les maisons à deux étages, les habitations en rangée et jumelées et les appartements ont baissé respectivement de -0,5 %, -1,6 % et -2,6 % (en données non désaisonnalisées). Or, tous ces indicateurs sont toujours supérieurs à ce qu’ils étaient avant la pandémie (de l’ordre de 21 % à 40 %).
En février, les ventes ont fléchi dans près des trois quarts des marchés que nous suivons : ce sont les marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique qui ont enregistré les baisses les plus importantes. Il en va de même de la progression des nouvelles inscriptions de février 2025 par rapport à janvier.
Tous les marchés de l’Ontario que nous suivons ont inscrit une diminution de leurs ventes en février par rapport à janvier, sauf Thunder Bay, où elles ont augmenté de 9,4 % (en données désaisonnalisées). Effectivement, la plupart de ces marchés de l’Ontario ont comptabilisé une perte quasi égale ou supérieure à 10 % de leurs ventes au cours de ces deux mois : les baisses mensuelles les plus fortes ont été constatées pour Barrie (-36,8 % en données désaisonnalisées) et Toronto (-28,5 %). Hors de l’Ontario, c’est en Colombie-Britannique qu’on a relevé les replis les plus importants : les ventes ont lâché -16,1 % dans Okanagan-Mainline, -14,3 % dans la Vallée du Fraser (Abbotsford) et -12,8 % à Vancouver.
Les ventes ont progressé dans huit des marchés que nous suivons en février par rapport à janvier : on a relevé des hausses de plus de 10 % pour Québec (+18,9 %) et Winnipeg (12,2 %).
Les nouvelles inscriptions se sont repliées dans environ 80 % des marchés que nous suivons : les baisses les plus importantes (quasi égales ou supérieures à 10 %) ont été constatées essentiellement dans les marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique.
CONSÉQUENCES
Les gains apportés par la reprise des ventes nationales de logements qui s’est déroulée entre les environs du printemps 2024 et novembre 2024 ont été entièrement masqués par les pertes mensuelles observées depuis décembre. Cette période correspond à la date à laquelle les États-Unis avaient d’abord annoncé, à la fin de novembre 2024, leur intention d’imposer des droits de douane très élevés aux importations en provenance du Canada, du Mexique et de la Chine, ce qui a certes assombri les perspectives économiques et les prévisions de revenus des acheteurs potentiels. L’horizon s’est encore ennuagé dans les dernières semaines en raison de la mise en application effective et de l’évolution rapide des décisions à propos de la durée et des exemptions de ces droits, de même qu’à cause des représailles exercées par les partenaires commerciaux des États-Unis, dont le Canada.
Il n’est guère étonnant que les acheteurs potentiels soient de toute évidence nerveux d’acheter des propriétés, compte tenu de cette grande incertitude sur les conditions éventuelles de leur emploi et de leurs revenus. Ce contexte de guerre commerciale a manifestement joué sur l’activité du marché du logement puisque les fondamentaux sont plutôt favorables à un accroissement des ventes et un resserrement des conditions de marchés, contrairement à ce qui a été relevé dans les trois derniers mois. Tant que cette incertitude perdurera, nous ne nous attendons pas à une reprise dans l’activité de la revente de logements. En outre, si les droits de douanes sont effectivement implantés et qu’ils sont encore plus élevés que ce à quoi nous nous attendons, les marchés et les prix des logements seront probablement plongés dans une autre léthargie au cours des prochains mois.
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