LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : SACRIFICES À COURT TERME, GAIN À LONG TERME?
RÉSUMÉ
En janvier, les ventes de logements au Canada ont crû de 3,7 % (en données désaisonnalisées sur un mois). Les nouvelles inscriptions, qui ont inscrit une modeste progression de 1,5 %, ont emboîté le pas. La forte augmentation des ventes dans la foulée du bond du mois précédent est venue durcir le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, indicateur de la tension du marché, à 58,8 %, pour le porter au-delà de sa moyenne à long terme de 55 %, après être resté inférieur à cette moyenne dans les trois mois qui ont précédé décembre. Or, le marché national est resté en territoire équilibré par rapport aux normes statistiques. Les stocks se chiffrent à 3,7 mois — en baisse par rapport au pic de 4,1 mois en novembre —, soit plus d’un mois en deçà de sa moyenne à long terme d’environ cinq mois.
Les ventes ont progressé dans les deux tiers des 31 marchés locaux que nous suivons. St. Catharines a mené la marche en progressant de 28,6 % (en données désaisonnalisées sur un mois), suivie des marchés de l’Ontario, dont Toronto, ainsi que de la vallée du Fraser et de Montréal (soit respectivement 15,9 % et 9,4 %). Cette progression a largement effacé la baisse de 26 % à Thunder Bay et les reculs de moins de 10 % dans les neuf autres marchés. En janvier, les ventes se sont établies à 1,48 % de moins que la moyenne de 2010‑2019 observée pour ce mois, ce qui cadre mieux avec les moyennes statistiques des mois précédents.
Les inscriptions ont augmenté dans plus de la moitié (18) des marchés locaux que nous suivons, dont 12 ont aussi inscrit une hausse des ventes. Le nombre de propriétés nouvellement inscrites a augmenté de 54,7 % à Saint John, puis de 26,3 % (en données désaisonnalisées sur un mois) à St. Catharines; Halifax, Charlottetown, Vancouver, la vallée du Fraser, Kingston et Windsor ont inscrit des progrès plus modestes dans les deux chiffres. Le niveau des inscriptions de janvier se situe aux alentours de 7 % de moins que la moyenne de 2010‑2019 observée pour ce mois. Compte tenu des mouvements dans les ventes et les inscriptions, 22 marchés se situaient en territoire équilibré en janvier contre 25 en décembre, alors que neuf marchés se situaient en territoire vendeur contre quatre en décembre. Guelph et Kelowna, en territoire acheteur en décembre, ont atteint l’équilibre en janvier.
Les prix, mesurés selon l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS, ont perdu 1,2 % (en données désaisonnalisées sur un mois) en janvier — ce qui cadre avec les baisses des deux mois précédents. La baisse mensuelle de janvier a été menée par les maisons en rangée (‑1,3 %), suivies des habitations unifamiliales (‑1,1 %) et des appartements (‑0,8 %).
CONSÉQUENCES
Le marché du logement a inscrit un rebond des ventes dans les derniers mois, même si la Banque du Canada n’a pas encore commencé à abaisser son taux directeur ni même télégraphié une baisse prochaine, à laquelle s’attendaient bien des observateurs. Ce rebond de l’activité intervient plus hâtivement que ce que nous avions prévu, d’autant plus qu’il précède nettement la saison du printemps, qui est généralement une période affairée pour le marché du logement.
Quelle est donc la raison de ce rebond? Toutes les réponses sont bonnes! Voici la mienne : malgré la forte croissance démographique et la demande refoulée après des mois d’activité timorée, et en dépit du marché du travail et des bilans toujours aussi vigoureux ainsi que de la forte croissance des salaires, ce rebond s’explique en partie par les points de vue des acheteurs sur le marché du logement et sur les perspectives du taux directeur.
Nous avions essentiellement expliqué la léthargie du marché du logement au deuxième semestre de 2023 par le fait que les acheteurs aspirants attendaient plus de certitude et des baisses de taux largement escomptées en 2024. Nous nous attendions à ce que la demande refoulée se détende avant que la BdC commence à abaisser ses taux (mais, faut‑il l’admettre, jamais aussi tôt!) à l’heure où les acheteurs tâchent de programmer leurs achats pour capter des taux fixes plus avantageux et réaliser les meilleurs prix d’achat possible avant que la demande se remette à monter en raison des baisses de taux, ce qui ferait remonter les prix.
Toutefois, les acheteurs veulent accroître leur résilience à court terme pour en récolter les gains à long terme, ce qui est sans doute la raison pour laquelle ils anticipent ce processus. Les acheteurs anticipent une hausse certaine des prix des logements lorsque la BdC commencera à abaisser les taux et choisissent donc maintenant des prêts hypothécaires à taux variable, en pariant que les baisses de taux seront assez importantes pour compenser la hausse des premiers versements et pour réduire l’ensemble du coût de l’hypothèque à long terme, au lieu d’attendre que les taux baissent et d’acheter leur logement à des prix nettement supérieurs. Nous pouvons effectivement constater que la part des prêts hypothécaires à taux variable octroyés augmente depuis peu (graphique 1); il s’agit du seul type de prêt hypothécaire dont le taux correspondant (taux préférentiel) n’a pas encore bougé à la baisse (graphique 2).
Puisque tous, qu’il s’agisse de la BdC ou de l’ACI ou encore de la plupart des services de prévisions économiques, s’attendent généralement à ce que les baisses de taux finissent par donner lieu à une reprise de l’activité et à une remontée des prix, il s’agit d’un pari raisonnable de la part des acheteurs. En outre, puisque les cycles du marché du logement s’autoréalisent, les signes d’une augmentation de l’activité et des prix suscitent plus d’activité lorsque les acheteurs reviennent sur le marché avant que les prix remontent, ce qui pourrait très bien expliquer que ce processus s’enracine.
Même si les prix continuent de baisser, le marché du logement a un impact sur l’inflation grâce à la vigueur de la croissance économique, puisqu’il muscle l’activité dans de nombreux autres secteurs connexes de l’économie. En outre, nous savons, d’après les cycles précédents, que les hausses de prix sont généralement décalées par rapport au relèvement des ventes. En outre, les solides gains de salaires de concert avec la baisse de la productivité et l’accélération récente des indicateurs de l’inflation sous‑jacente représentent tous des risques de hausse pour les prévisions de l’inflation. C’est ce qui nous amène à remettre à plus tard cette année nos prévisions sur la première baisse des taux de la BdC et à pronostiquer un moins grand nombre de baisses; il risque encore d’y avoir des baisses encore plus tardives et moins nombreuses cette année, ce qui aurait bien entendu de vastes incidences dans une économie déjà freinée et ce qui se répercuterait sur la capacité des ménages à acheter des logements. Ce sont tous des facteurs que nous devons surveiller en analysant le marché du logement à court et à moyen termes.
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