LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : TOUJOURS AU SEUIL D’UNE REPRISE, MAIS HÉSITANT À FRAPPER À LA PORTE
RÉSUMÉ
En juillet par rapport à juin, la conjoncture de la revente de logements dans l’ensemble du pays a fléchi, comme en témoigne la légère baisse du ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions. Au cours de cette période, les ventes nationales ont perdu 0,7 % (en données désaisonnalisées sur un mois) alors que les nouvelles inscriptions ont gagné 0,9 %. En juillet, les ventes ont augmenté de 4,8 % (en chiffres non désaisonnalisés) par rapport au même mois en 2023.
Après avoir augmenté en juin par rapport à mai, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — qui fait état de la tension de la conjoncture de la revente — a baissé pour s’inscrire à 52,7 % en juillet par rapport à juin, essentiellement pour regagner le niveau atteint en mai, ce qui se situe toujours dans la fourchette d’une conjoncture équilibrée pour le marché de la revente dans l’ensemble du pays (soit entre 45 % et 65 %).
Les mois de stocks sont restés inchangés au cours de cette période, à 4,2, ce qui reste inférieur à leur moyenne à long terme (d’avant la pandémie) de 5,3. Et puisque le marché national regroupe des marchés régionaux très différents, on relève de fortes variations dans la comparaison de cet indicateur avec sa moyenne à long terme dans l’ensemble des provinces, soit moins de deux semaines au-dessus de la moyenne en Ontario et en Colombie-Britannique et 5,7 mois de moins que la moyenne au Nouveau-Brunswick.
Environ les deux tiers des marchés ont comptabilisé une baisse de leur ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions en juillet par rapport à juin. C’est pourquoi le nombre de marchés favorables aux vendeurs a fléchi pour passer de 10 en juin à 5 en juillet, alors que le nombre de marchés à l’équilibre a augmenté pour passer de 16 à 22.
En juillet par rapport à juin, les ventes ont régressé dans plus de la moitié des marchés que nous surveillons. C’est à Kingston que nous avons observé la plus forte baisse, soit -12,7 % (en données désaisonnalisées sur un mois); Régina talonne Kingston à -6,8 %, ce qui se solde par une baisse considérable (de plus de huit points de pourcentage) de leur ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions. Les ventes ont augmenté dans 14 marchés : Charlottetown (Île-du-Prince-Édouard) a enregistré la plus forte hausse, soit près de 28 %, et Peterborough s’est inscrit au deuxième rang, à 8,3 %. Grâce à cette forte progression mensuelle des ventes, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions de Charlottetown s’est envolé de plus de 14 points de pourcentage, pour passer de 48,6 % en juin à près de 63 % en juillet, ce qui se rapproche d’une conjoncture favorable aux vendeurs.
Les nouvelles inscriptions ont augmenté dans près des deux tiers des marchés que nous suivons. C’est à Calgary (10 % en données désaisonnalisées sur un mois) et à Peterborough (8,4 %) que nous avons observé les hausses mensuelles les plus importantes. Dans cette dernière ville, la forte hausse mensuelle des nouvelles inscriptions a été quasiment identique à celle des ventes, ce qui explique que le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions soit resté proche de son niveau de juin. Nous avons observé des baisses mensuelles pour 11 marchés; c’est Moncton qui a accusé la plus forte baisse (-10,5 %).
L’indice des prix des propriétés (IPP) MLS a crû de 0,2 % dans l’ensemble du pays en juillet par rapport à juin (en données désaisonnalisées sur un mois); il a toutefois flanché de 3,9 % entre juillet 2023 et juillet 2024 (en chiffres non désaisonnalisés). Cet indice est relativement stable depuis décembre l’an dernier (d’après les chiffres désaisonnalisés). En juillet par rapport à juin cette année, l’IPP MLS a augmenté pour la plupart des types de logements, sauf les maisons en rangée, pour lesquelles l’indice n’a pas changé. Tous les types de logements ont concouru à la baisse de cet indice du prix des logements dans la période comprise entre juillet 2023 et juillet 2024.
CONSÉQUENCES
Nous nous attendons toujours à une reprise dans le marché de la revente. Toutefois, les chiffres de juillet laissent entendre que les acheteurs sont toujours aussi hésitants. Les signes maintenant plus clairs qui permettent de croire que le taux d’intérêt directeur suit un parcours baissier, en raison des réductions annoncées par la Banque du Canada le 5 juin et le 24 juillet et du ton conciliant des récents communiqués, devraient favoriser cette reprise. C’est probablement ce qui explique que les acheteurs potentiels soient plus confiants dans la conjoncture économique et dans la conjoncture des revenus de demain. Il n’empêche que les acheteurs auront sans doute besoin de signes plus encourageants puisque l’impact de la baisse attendue des taux d’intérêt sur l’abordabilité de l’accès à la propriété est modeste compte tenu du niveau élevé des prix des logements. Les acheteurs doivent pondérer cette hésitation avec la tendance haussière escomptée des prix des logements dans l’avenir prévisible en raison de la (tristement célèbre) pénurie de l’offre structurelle. En soi, cette hausse tendancielle prévue des prix des logements vient étayer la demande et le marché de la revente. Nous nous situons donc probablement au seuil de cette reprise, en hésitant toutefois à frapper à la porte.
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