LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : PAS DE SURPRISES SOUS L’ARBRE DE NOËL
RÉSUMÉ
En novembre, les ventes de logements au Canada ont perdu 3,3 % (en données désaisonnalisées sur un mois), de concert avec une baisse de 1,3 % (en données désaisonnalisées sur un mois) des inscriptions. Les ventes ont donc plus baissé que les inscriptions, ce qui est venu encore abaisser le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, indicateur de l’équilibre du marché, à 49,9 % — ce qui est inférieur à sa moyenne à long terme de 55,1 % et ce qui place le marché national du logement en territoire équilibré. Ce retour à l’équilibre a aussi permis de relever le nombre de mois de stocks, qui a continué d’augmenter après avoir atteint des creux sans précédent, pour s’établir à 4,2 mois en novembre : il s’agit d’un gain considérable par rapport au creux sans précédent de 1,7 mois au début de l’année, or, c’est aussi un mois complet de moins que la moyenne à long terme de l’indicateur.
La conjoncture du marché a donc continué de se détendre et de mieux s’équilibrer dans l’ensemble, grâce à une autre baisse de l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS composé, qui a reculé de 1,4 % (en données désaisonnalisées sur un mois) en novembre. Les maisons unifamiliales ont continué de mener les baisses de prix — selon l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS —, alors que les prix des appartements se sont montrés plus tenaces. L’IPP MLS des maisons unifamiliales a baissé de 1,6 % (en données désaisonnalisées sur un mois), contre une baisse d’à peine 0,5 % pour les appartements. Par rapport à il y a un an, l’IPP MLS composé a perdu 4,2 % (en données non désaisonnalisées sur un an) et s’inscrit à 11,5 % de moins que le pic de février 2022.
CONSÉQUENCES
En novembre, l’activité dans les ventes de logements s’est à nouveau ralentie, pour reprendre une tendance baissière après avoir ouvert une parenthèse en octobre dans la foulée de sept baisses mensuelles consécutives, depuis que la Banque du Canada a entamé son cycle de hausses de taux, de concert avec la détérioration de la conjoncture économique. En octobre, nous avions signalé qu’il serait prématuré d’annoncer le début de la fin de la correction tant attendue en cours en s’en remettant à un point statistique d’un seul mois. La même logique s’applique en novembre : les changements d’un mois au suivant peuvent s’expliquer par de nombreux facteurs. Par exemple, la baisse des ventes en novembre a été accompagnée ou peut‑être même suivie d’une régression des inscriptions, tout comme la hausse des inscriptions dans le mois précédent a pu favoriser une partie du relèvement des ventes.
Toujours est‑il qu’un vaste examen de l’activité du logement des derniers mois continue de permettre de croire que le rythme de la correction se modère, puisque la baisse de novembre a été moindre que celle de septembre et qu’il s’agit d’un thème continu depuis que les ventes ont commencé à fléchir en mars.
Dans l’ensemble du pays, les ventes de logements se situent aux alentours de 38 % de moins que leur niveau de février 2022, juste avant que la Banque du Canada commence à hausser son taux à un jour, et que leur moyenne prépandémique à long terme. D’autres facteurs expliquent aussi cette récente atonie du marché, dont la montée de l’incertitude, l’érosion de l’abordabilité des logements et l’effritement du pouvoir d’achat, puisque les prix ont augmenté plus rapidement que les revenus et que les marchés boursiers ont plongé. Il faut aussi dire que l’on s’attendait à une certaine normalisation de l’activité sur le marché du logement depuis le rythme fulgurant qui a marqué 2021, même si cette année a été la plus anémique, dans les annales modernes du Canada, du point de vue de la croissance de la population, qui a en fait été nulle. C’est pourquoi la mollesse du marché depuis le début de l’année est aussi en partie le résultat d’un devancement, en 2021, des achats qui auraient normalement eu lieu cette année ou l’an prochain.
Or, cette tendance devrait commencer à s’infléchir, puisque la croissance de la population reprend du mieux en raison de la hausse des cibles de l’immigration annoncée le mois dernier par le gouvernement fédéral, qui continue de prioriser les admissions dans la catégorie économique et l’augmentation du pourcentage des nouveaux arrivants pour atteindre ces cibles (graphique 1), ce qui donne lieu à un relèvement de la croissance de la population et de la demande de logements. Autrement dit, toutes les améliorations récentes des déséquilibres de l’offre et de la demande sur le marché du logement au Canada s’inverseront si aucun progrès n’est accompli dans l’augmentation du stock de logements offerts sur le marché.
En novembre, les prix ont continué de subir une baisse comparable à celle des ventes, en s’amenuisant peu à peu chaque mois — à nouveau selon un point de vue attentif. Mesurés d’après l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS, les prix devraient continuer de fléchir, du moins à court terme. Comme nous l’avons expliqué dans les précédents rapports, nous mettons l’accent sur l’IPP MLS, plutôt que sur le prix de vente moyen, qui est facilement influencé par la composition des ventes. En raison de la baisse de novembre, l’IPP MLS s’inscrit (seulement) à 11,5 % de moins que le niveau de février 2022 (à l’époque où la Banque du Canada a commencé à relever les taux d’intérêt) et continue de s’inscrire à 35 % de plus que les niveaux prépandémiques, avec des variations parmi les villes. Le graphique 2 nous rappelle à juste titre que les écarts sont très importants entre les villes. À Calgary par exemple, les prix ont continué de grimper lorsque la Banque du Canada a commencé à hausser ses taux, et après trois légères baisses mensuelles, ils se sont mis à remonter et se situent aujourd’hui au‑delà de leur niveau de février 2022. C’est ce qu’indique le graphique 3, qui trace l’évolution des prix de novembre par rapport au pic atteint dans chaque ville au début de 2022 (axe horizontal) contre le pic de chaque ville relativement aux prix prépandémiques (axe vertical) : on peut constater qu’en novembre, les prix ont culminé à Calgary. Le graphique 3 vise aussi à expliquer que les villes dans lesquelles les prix ont plus augmenté durant la pandémie subissent des rajustements de prix plus importants en baisse par rapport aux pics.
Remarque : En raison de difficultés techniques, nous sommes dans l’impossibilité de mettre à jour le graphique des Ventes de logements dans certaines villes dans cette page, le tableau de la Veille du marché du logement de la Banque Scotia à la page 3 et les graphiques qui suivent dans les pages 4 à 6. Nous nous excusons des inconvénients.
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