LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LA CONJONCTURE DU MARCHÉ S’EST CONSIDÉRABLEMENT DURCIE EN OCTOBRE. ENCORE FAUT-IL QUE LES PRIX DES LOGEMENTS EMBOÎTENT LE PAS…
RÉSUMÉ
La conjoncture du marché national de la revente de logements s’est nettement durcie en octobre : les ventes ont fortement progressé et les nouvelles inscriptions ont baissé; or, le marché se situe toujours en territoire équilibré. Les ventes nationales ont crû de 7,7 % en octobre (sur un mois, en données désaisonnalisées), en enchaînant avec la tendance haussière qu’elles ont entamée au printemps cette année. Les ventes nationales d’octobre ont atteint leur plus haut niveau depuis le printemps 2022, soit la période au cours de laquelle la Banque du Canada a commencé à hausser son taux directeur.
De septembre à octobre, les nouvelles inscriptions nationales ont fléchi de 3,5 %, ce qui a en partie effacé la hausse de 4,8 % de septembre. Les nouvelles inscriptions nationales suivent toujours la tendance haussière qu’elles ont entamée au début de l’année. En octobre, les nouvelles inscriptions ont gagné 7,4 % sur le niveau atteint dans le même mois en 2023, alors que les ventes se sont envolées de 30 % (d’après les données non désaisonnalisées).
La baisse du nombre national de mois de stocks est un autre indicateur du durcissement de la conjoncture du marché en octobre : le nombre de mois de stocks est passé de 4,1 en septembre à 3,7 en octobre. Le niveau atteint en octobre est le plus faible depuis septembre 2023 et s’établit à 1,6 mois de moins que sa moyenne prépandémique à long terme. Dans toutes les provinces, les mois de stocks ont été inférieurs à leur moyenne à long terme, sauf en Ontario, province dans laquelle ils ont été égaux à cette moyenne. Comme dans les mois précédents, c’est au Québec et dans les provinces de l’Atlantique qu’on a observé en octobre les écarts les plus importants de cet indicateur par rapport à sa moyenne à long terme.
De septembre à octobre, la conjoncture du marché — d’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — s’est durcie dans plus de 85 % des marchés que nous suivons.1
Le nombre de marchés en territoire favorable aux vendeurs a augmenté pour passer de 6 à 8 au cours de cette période, alors que le nombre de marchés en territoire favorable aux acheteurs a baissé pour passer de 10 à 6.
Les ventes ont augmenté dans les trois quarts environ des marchés que nous suivons; les plus fortes hausses ont été observées à St. John’s, Terre-Neuve (37 % sur un mois en données désaisonnalisées), à Peterborough (20,8 %), à Vancouver (19,6 %), dans la Vallée du Fraser-Abbotsford (19,5 %), à Saint-Jean (16,7 %) et à Toronto (14 %). C’est pourquoi dans tous ces centres, le marché s’est durci, puisque leur ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions a augmenté au cours de cette période.
De septembre à octobre, les nouvelles inscriptions ont reculé dans 70 % environ des marchés que nous suivons; les plus fortes baisses mensuelles ont été observées à Kingston (‑10,3 % sur un mois en données désaisonnalisées), à St. Catharines (‑9,2 %), à St. John’s, Terre-Neuve (‑8,6 %), à London (‑8,5 %) et à Saskatoon (‑8,4 %).
L’indice national des prix des propriétés MLS a baissé d’un cran, soit de 0,1 % (sur un mois en données désaisonnalisées), de septembre à octobre et a accusé un recul de 2,7 % sur son niveau d’octobre 2023 (en données non désaisonnalisées).
Cet indice de prix a gardé en octobre la stabilité relative dont il fait preuve depuis décembre 2023, malgré le durcissement de la conjoncture du marché national et de la plupart des villes que nous suivons. Or, comme nous le mentionnons dans la section « Les incidences » ci‑après, la reprise tendancielle des ventes depuis le printemps devrait commencer à porter les prix à la hausse dans le court terme.
La légère baisse de l’IPP MLS national de septembre à octobre s’explique par les légers replis comptabilisés pour les habitations à deux étages et les appartements, qui l’ont emporté sur les légères hausses pour les habitations d’un niveau et pour les maisons en rangée. Comme dans les mois précédents, tous ces types de logements ont participé au déclin de l’IPP MLS national depuis octobre 2023.
CONSÉQUENCES
Le taux directeur de la politique monétaire du Canada a atteint en juillet 2023 son pic cyclique de 5 % et a commencé à décrocher de ce niveau en juin cette année. Ce taux a été abaissé plusieurs fois depuis, pour inscrire une diminution cumulative de 125 points de base et se situe aujourd’hui à 3,75 %.
Les marchés financiers s’attendaient à cet abaissement du taux directeur monétaire, puisque les taux hypothécaires ont commencé à fléchir auparavant, soit essentiellement en décembre 2023 pour le taux hypothécaire traditionnel à 5 ans. Cette baisse des taux hypothécaires correspond aussi probablement à d’autres replis attendus dans le taux directeur, qui devrait s’établir à 3 % au deuxième trimestre de 2025 selon nos plus récentes prévisions économiques (en date du 18 octobre 2024).
Malgré la reprise des ventes nationales depuis le printemps 2024, la réaction discrète de l’IPP MLS pourrait paraître énigmatique. Or, ce n’est pas le cas selon le modèle macroéconomique des Études économiques de la Banque Scotia. Ce modèle capte et comptabilise les liens historiques estimés parmi les différents indicateurs économiques et financiers, notamment pour le marché du logement et les taux d’intérêt.
D’après ce modèle, une baisse des taux d’intérêt augmente peu à peu le niveau de la revente des logements, et produit son impact maximum après trois ou quatre trimestres environ. C’est pourquoi la baisse constatée du taux hypothécaire jusqu’au troisième trimestre de 2024 devrait produire son impact maximum sur la revente des logements d’ici au milieu de 2025. Toutes autres baisses du taux hypothécaire dans les prochains trimestres continueront bien entendu de rehausser les ventes au‑delà du milieu de 2025.
L’impact estimé par notre modèle sur les prix des logements est plus progressif qu’il l’est pour la revente des logements et atteint un pic à environ six trimestres, sans toutefois produire d’impact sensible dans les deux premiers trimestres. Autrement dit, il faut du temps avant que la conjoncture du marché se durcisse après une baisse des taux hypothécaires, ce qui retarde l’impact produit par le fléchissement des taux d’intérêt sur les prix des logements. Par conséquent, la stabilité relative de l’indice des prix des propriétés MLS depuis le début de 2024 cadre avec ce que notre modèle laisse entendre. D’après ce modèle, nous devrions commencer à constater un impact sensible des précédentes baisses des taux d’intérêt sur l’IPP MLS avant la fin de l’année, et l’indice devrait produire un impact culminant dans le premier semestre de 2026.
1 Au moment de signer ce rapport, plusieurs indicateurs du mois d’octobre n’étaient pas disponibles pour l’Okanagan-Mainline (Kelowna). C’est pourquoi nous excluons de notre analyse et du rapport d’octobre l’information portant sur ce marché.
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