LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : LA CONJONCTURE DU MARCHÉ S’EST ENCORE DURCIE EN NOVEMBRE, ET IL YA DES SIGNES QUE LES PRIX POURRAIENT REPRENDRE DU MIEUX
RÉSUMÉ
En novembre, la conjoncture nationale de la revente de logements s’est à nouveau durcie : les ventes ont continué d’augmenter, et les nouvelles inscriptions ont baissé. Amorcée au début de l’été cette année, la tendance haussière des ventes nationales s’est poursuivie en novembre : elles ont crû de 2,8 % (en données désaisonnalisées sur un mois), après avoir bondi de près de 7 % en octobre. Par rapport au même mois en 2023, les ventes nationales ont progressé de 26 % (d’après les chiffres non désaisonnalisés) en novembre. Depuis septembre 2024, les ventes nationales ont dépassé leur moyenne décennale d’avant la pandémie (2010‑2019) qui était d’environ 40 000 logements par mois (en chiffres désaisonnalisés); elles sont ressorties à 44 600 logements en novembre. Les nouvelles inscriptions de novembre ont fléchi par rapport à octobre (‑0,5 % sur un mois en données désaisonnalisées), pour inscrire une deuxième baisse mensuelle consécutive; elles ont toutefois décollé de 2,4 % par rapport à leur niveau de novembre 2023 (en chiffres non désaisonnalisés).
En raison de la forte hausse des ventes et de la baisse des nouvelles inscriptions, le ratio national des ventes sur les nouvelles inscriptions a progressé pour passer de 57,3 % en octobre à 59,2 % en novembre. Ce ratio s’inscrit aujourd’hui dans le haut de la fourchette de la zone de la conjoncture équilibrée (estimée entre 44,7 % et 66,1 %). Les mois de stocks ont aussi télégraphié que la conjoncture de la revente des logements s’est durcie en novembre par rapport à octobre, pour baisser de 3,8 à 3,7 mois dans cette période. Le niveau de novembre est le plus faible depuis septembre 2023 et accuse une baisse de 1,6 mois sur sa moyenne prépandémique à plus long terme. Comme dans le compte rendu précédent, les mois de stocks ont été inférieurs à leur moyenne à plus long terme dans toutes les provinces sauf l’Ontario (à 0,1 mois de plus que la moyenne), et on a à nouveau observé, pour le Québec et les provinces de l’Atlantique, les écarts les plus importants.
La conjoncture du marché — exprimée dans le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions — s’est durcie en novembre par rapport à octobre dans près de 60 % des marchés que nous suivons, alors que les deux tiers de ces marchés ont inscrit une hausse de leurs ventes au cours de cette période.1
D’après le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, le nombre de marchés en territoire favorable aux vendeurs a augmenté pour passer de presque 25 % en octobre à près de 40 % en novembre, alors que le nombre de marchés en territoire favorable aux acheteurs a plongé pour se chiffrer à un seul marché, soit Toronto.
On a observé des hausses mensuelles des ventes de plus de 20 % pour Lethbridge (+25,9 % en données désaisonnalisées), Brantford (25,3 %) et Guelph (21,6 %). Leur ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions s’est également durci puisque ces marchés ont tous comptabilisé une baisse du nombre de leurs nouvelles inscriptions en novembre par rapport à octobre. Les replis mensuels les plus brusques dans les ventes ont été observés pour Terre‑Neuve (St. John’s; ‑14,5 %), London (‑9 %) et Kingston (‑8,2 %).
Les hausses mensuelles les plus fortes dans les nouvelles inscriptions ont été observées pour Saskatoon (6,5 % en données désaisonnalisées), Winnipeg (5,8 %) ainsi que pour Toronto et Kingston (4,4 % pour chacune de ces deux villes). Les baisses mensuelles les plus vives ont été observées pour Moncton (‑10,8 %), Victoria (‑10,6 %), Lethbridge (‑6,4 %) et Saint John (‑6,2 %).
En novembre, l’indice des prix des propriétés MLS (IPP MLS) pour l’ensemble du pays a affiché sa hausse mensuelle la plus solide (+0,6 % en données désaisonnalisées) depuis juillet 2023; il a toutefois baissé de ‑1,2 % par rapport à son niveau de novembre 2023 (en chiffres non désaisonnalisés).
Malgré l’importante hausse mensuelle de novembre, cet indice de prix ne fait toujours pas état d’une tendance haussière considérable depuis le début de l’année, alors que la tendance haussière des nouvelles inscriptions est venue apaiser les pressions exercées sur les marchés par l’augmentation des ventes depuis l’été. En novembre, l’IPP accusait toujours un recul de 13,4 % sur son niveau de mars 2022 (en chiffres désaisonnalisés), soit la période au cours de laquelle la Banque du Canada a commencé à relever son taux directeur pour réduire l’inflation.
En novembre par rapport à octobre, l’IPP MLS a augmenté pour la plupart des types de logements, sauf les appartements, qui ont inscrit une baisse de ‑0,1 % (en données désaisonnalisées sur un mois). La hausse mensuelle de l’IPP MLS pour les habitations d’un niveau, les habitations à deux étages et les maisons en rangée s’est établie respectivement à 0,6 %, 0,8 % et 0,7 %. La baisse de 1,2 % par rapport à novembre 2023 (en chiffres désaisonnalisés) est imputable à la plupart des logements, sauf les habitations d’un niveau, dont l’IPP MLS a crû de 1,2 %.
CONSÉQUENCES
Comme attendu dans notre précédent compte rendu (lien), la tendance haussière des ventes et le durcissement du marché de la revente se sont enchaînés en novembre, étayés par l’assouplissement observé dans les taux directeurs des banques centrales et par son incidence sur les taux hypothécaires. L’assouplissement récent des conditions du crédit hypothécaire annoncé l’automne dernier par le gouvernement du Canada et qui a pris effet ce mois-ci viendra étayer encore la demande d’accès à la propriété.
Il est peut‑être aussi encore trop tôt pour affirmer que les prix nationaux des logements — d’après l’IPP MLS — ont repris leur tendance haussière en novembre, compte tenu de leur progression mensuelle importante; toutefois, comme nous l’avons indiqué dans notre compte rendu de novembre, notre modèle macroéconomique de l’économie canadienne (et de l’économie américaine) permet de prédire que cette hausse tendancielle serait normalement en train de se dérouler. Ce modèle — qui capte les liens historiques entre plusieurs indicateurs de l’économie, des taux d’intérêt et du logement — permet de prédire que les prix des logements réagissent, avec un plus long décalage que les ventes, à une baisse soutenue des taux d’intérêt. Effectivement, ce modèle permet de prédire que nous sommes dans le même horizon temporel pour le début escompté de cette tendance haussière.
Il va de soi que des politiques économiques considérées soufflent des vents contraires, qui rendent les prévisions plus incertaines que de coutume, notamment pour les marchés du logement. Nous faisons état de ces risques dans notre récent numéro des Tableaux des prévisions (lien).
1 Au moment de signer ce rapport, plusieurs indicateurs du mois de novembre n’étaient pas disponibles pour Ottawa et St. Catharines. C’est pourquoi nous excluons de notre analyse et du rapport de novembre l’information portant sur ce marché.
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