Perspectives podcast: Real estate update — Why the market is likely to heat up this spring

Stephen Meurice: The term uncertainty seems to come up again and again these days in conversations about the economy. But beneath that uncertainty there are potential bright spots. One of them being the Canadian real estate market.  

Tracy Gomes: There's a lot of optimism this year. Yeah.  

SM: That’s Tracy Gomes, Senior Vice President of Real Estate Secured Lending at Scotiabank.   

TG: I think coming off of a couple of years where it was muted and there was the psychological aspect of the client sort of sitting on the sidelines and waiting. There has been a very general, healthy optimism.  

SM: One reason for that optimism is lower interest rates. But also, some recent regulatory changes have made buying a first home more realistic for many Canadians.

Jean-François Perrault: With the flick of a switch, you find yourself in a situation where, ‘I thought I was going to have to save up for a few more years before I can get in the market.’ Now, all of a sudden, you can.  

SM: That’s Scotiabank Chief Economist, Jean-François Perrault. And this episode, with the spring real estate season right around the corner, he and Tracy will give us the lay-of-the-land when it comes to housing. They’ll break down the details on those new regulatory changes and their potential effects, why tariff-related uncertainty may actually hold some good news for prospective home buyers, how condos and new construction are affecting things and much more. I’m Stephen Meurice and this is Perspectives. 

Tracy, JF welcome to the show. Great to see you both again. 

TG: Thank you, Stephen. Nice to be here.

JFP: Thanks, Steve.

SM: Alright it’s tradition on these real estate episodes that we put our guests on the spot right off the top. So, Tracy – is there a headline you can give us or a quick summary of what the real estate market looks like right now?

TG: Yeah, I would say we're expecting a relatively robust 2025 season for the real estate market. And the mortgage growth in particular, we believe will have some activity this year that's better than it was in 2024. So, more optimistic.

SM: Okay. I'll get you to expand on that in a second. JF, what's the headline? What do you see? 

JFP: I’d agree with that. It's difficult to think of 2025 and not be more optimistic with respect to the real estate market. Rates have come down. Affordability is an issue and regulatory changes, all those things suggest that we should be in for a better year. If people are not too worried about what's going on in relation to Trump. 

SM: Right. Yes, that sort of underlies almost every conversation you have on the economic front these days. We'll put it to the side for now. Tracy, maybe you can expand a little bit on that first answer of yours. What are you seeing? What has changed over the course of the past six months? Where's the activity happening? If it's happening in any particular place, just give us a little bit more of the lay of the land there.

TG: Yeah. I mean, you know, as JF said, interest rates have come down. Both, fixed and variable rate. We've seen about 200 basis points cut. That certainly helps for clients who are waiting for some certainty on the interest rate path to get back into the market. We expect relatively robust purchases and refinances this year. There have been some stimulative policy measures that took effect which are positive, both in aggregate as well as in particular for certain segments. The million-dollar cap, which was increased, that was lobbied for quite some time, and we're very supportive of that being launched December 15th.

SM: Can you explain that a little bit more?

TG: Yeah. So, clients who don't have 20% down payment and want a default insured mortgage before were capped $1 million. So, in areas like Toronto and Vancouver, where house prices are above $1 million, it really took them out of the market completely. And so now this move up to 1.5 million really helps some to be able to put a minimum down payment and be able to get into a house that they might have otherwise have chosen at the outskirts of a big city where house prices were slightly below. So, we expect this to be positive, it launched December 15th, still early to see what kind of activity. But even in speaking with our default insurers, we've seen some pickup in the over million-dollar category, about 5-6% in the last five to eight weeks since it's been in effect. Also, 30-year am extension for default insured, which is positive.

SM: 30 year am?

TG: Yeah. So, prior to the change, if you were going with an insured mortgage, you could only go up to 25-year amortization. That has now been extended to 30-year ams for new construction and first-time homebuyers. And so, what that means is it's probably in the range of about 100 basis points lower rate on your debt-service ratio to qualify. So, it gives people who are struggling to afford a big mortgage, a little bit more breathing room to get in.

SM: Right. So, you can get your mortgage insured for a higher cost house with less of a down payment, and you can amortize the mortgage, in other words, extend the repayment of the mortgage over a longer period.

TG: Which lowers your payments.

SM: Which lowers your payments. So, it makes housing somewhat more accessible for people who were kept out of the market before.

TG: Yeah, I would say those would probably have the two biggest impacts on the client market. Another two, which are probably a little bit more marginal are secondary financing now on insured mortgages. Which allow a client to actually refinance, which wasn't possible before. And OSFI also announced the removal of a stress test for straight switches with no additional funds. Same term. So those two have come into effect.

SM: Okay, maybe for people not familiar with all those terms, you can just explain that a little bit more. OSFI is the regulator that regulates banks.

TG: OSFI is the regulator.

SM: And the straight switch, which what does that mean?

TG: Straight switch means you have a mortgage at one institution. You're looking to shop around and switch your mortgage to another institution at maturity. And you do so without adding any additional funds or changing the amortization of that mortgage. So, it's basically just moving that mortgage, as-is with the same conditions over to a new institution. You do have to requalify for the mortgage at the new institution, but the 2% stress test that is currently in effect for all purchases, OSFI removed it as a requirement that they are stating for straight switches. Now, their expectation though, is still that the banks do stress test the client at an appropriate level within the institution's risk appetite. So, it's not that there's no stress test, but OSFI’s not mandating the stress test.

SM: Okay. So, the bank itself decides, or the lender, decides what that stress test will be. And again, just for clarity, the 2%, the stress test was a requirement that a person be able to demonstrate that they could continue to finance a mortgage at two percentage points of interest rate, above what they were contracting at. Is that correct?

TG: Yes.

SM: Okay. So JF, between all those things, these regulatory changes, lower interest rates, as both of you said before, it looks like this should open up the market or make it easier for people to get into the market. What are you seeing from a price point of view, or just more broadly, what the industry is looking like at this point?

JFP: Well, I mean it’s hard not, we're setting aside Trump for a moment here, but it's hard not to be optimistic when you look at all these things together, right? We have lower interest rates, significantly lower interest rates that we know have stimulated the rate-sensitive parts of the economy. We see this in home sales. We see this in car sales. We see this in consumption spending. So, we know that the economy is responding to those. And of course, housing is very responsive to interest rate changes. And this is occurring in an environment where affordability is a challenge. But it's also occurring in an environment where there still is this massive gap between supply and demand, right? And folks know this. So, there's an expectation or fear on the part of prospective homebuyers that the longer they wait, the more expensive their house is going to be. In an environment where it's already a stretch for a lot of folks to buy their place. So that puts a little bit of an urgency on the part of some individuals who are like, ‘Well, if I wait a little bit too long, then maybe the place that I'm thinking about or the type of place I'm thinking about will be less affordable this summer or later this year.’ So that's very real. And we saw this play out, say, in early 2023, when the Bank of Canada paused cutting interest rates and you saw a very significant response because people were like, ‘We expect this.’ In fact, you saw prices increase very significantly then. We're not seeing that price increase now and we hope we don't see it again. But that layers on top of some of the things that Tracy talked about, particularly on the mortgage qualification rules. So, you think of a place like Toronto or Vancouver, where the average price is about a million. And people have been saving up for that. Prior to December, you know, effectively, if you were trying to buy a million-dollar house in Toronto, the average price, you needed $200,000 down. Same in Vancouver. And that for a lot of households, is years and years and years and years of savings. With the flick of a switch, you find yourself in a situation where, ‘I'd only saved up 70 grand, 80 grand, 100 grand, 150 grand. I thought I was going to have to save up for a few more years before I can get in the market.’ Now, all of a sudden, you can. So that's coming into effect. Obviously, we're not seeing that in any significant way now, as Tracy indicated, in part because it only took effect a little while ago. But in normal circumstances, these kinds of changes, along with the change in amortization lengths, combined with lower interest rates, combined with supply deficiency, does really suggest that there should be a significant pickup in volume as the year progresses and prices of course. 

SM: And is there a countervailing force there? I mean just to talk briefly about changes to immigration, does that somewhat reduce the demand? Are we seeing that at all yet? 

JFP: We're seeing a bit of a reduction in demand for rents in certain segments. So, you know, there is some downward pressure in some markets on the rental side. Lower immigration over time, of course, means there's a little bit less demand for housing than otherwise would be. But that's at the margin, right? I mean, we’re still 3 to 4 million units short in Canada relative to where we need. So fine, you have two to three hundred thousand less people coming into the country next year relative to what we’d have thought. It helps at the margin, but it's really kind of a drop in the bucket.

TG: Mmm hmm. And when we had permanent residents of 1.5 million over the last few years, we know that immigrants actually are aggressive savers. So, they get to where a Canadian would in a home buying, like in a much faster period, so you’d think in the medium-term that that demand is still going to be there.

JFP: Yeah.

SM: Okay. And that sort of pressure that JF was talking about, where I guess people are concerned about housing prices continuing to go up and so on. What are you hearing on the street, among clients, among mortgage brokers? Is there optimism out there? Is there sort of a fear of missing out? Of sort of people feeling the need to rush into the market? 

TG: Yeah, I'm in the market a lot just through my mortgage business and with our vendors and clients and brokers. There's a lot of optimism this year. Yeah, coming off of a couple of years where it was muted and there was the psychological aspect of the client sort of sitting on the sidelines and waiting. I think there has been a very general healthy optimism. The policy changes certainly in aggregate help as well for consumer sentiment. And we're feeling good that we're going to have some pick up this spring. Obviously, tariffs throw another level of uncertainty. In the mortgage business, if a client feels uncertain about their employment, depending on what sector they're employed in, that can obviously play into the psychology of maybe waiting to get a little more certainty if they think there's some risks there. And I think just the broader uncertainty weighs in on how people decide to make a decision to go and put their house for sale or go and look for a house to buy. 

JFP: I think there's just an important qualification to make. From a buyer perspective, I think there's reason to be optimistic. Now, when you talk to, say, the developer side of the real estate market, they're pretty gloomy, right? And you look at Toronto developers where there's kind of this condo overhang. People are moving into condos. They're trying to liquidate condos that were priced at a much higher price point that the market is supporting now. Same in Vancouver, maybe a couple of other markets. So, there's this distinction between the optimism that you can feel and the resale side, and the kind of the new-ish side, versus condo developers and what they will say is going on in the market. Which is normal from a cyclical perspective if you think. Because the way the market typically operates, following a price correction, following an interest rate increase where developers are hurt, because that's part of what the adjustment mechanism is to higher interest rates, is the resale market has got to pick up, activity improves, prices go up. At some point folks in the resale market are like, ‘I'm not finding what I want. It's too expensive, I got to go too far out.’ Whatever. And then they turn to the new market. So, there is this kind of transition that occurs. But for the time being, the resale market we think is going to do reasonably well. 

SM: And in spite of that optimism that exists out there and you think you're going to have certainly a better year than you did last year, Tracy. Prices don't seem to be going up at a very fast pace. I get the sense you've been flat-ish over the course of the last few months. Is that your view of the situation? And do you expect that to change as we get into like a spring market traditionally, you know, more people out there buying and so on?

TG: Yeah, I mean, I think nationally is one thing to look at house prices, but there's variability across different regions. Certainly, house prices have increased out west. You see markets like Calgary, where you’ve seen some price appreciation versus Toronto and GVA where it's been the opposite. So, I think it's unique to the market.

JFP: Yeah. I mean, one thing to keep in mind and all this is we can be optimistic about the impact of interest rates on demand and the supply-demand imbalance. And that will put upward pressure on prices almost certainly as we go forward. But the reality is that interest rates operate on economic activity with a big lag. And, you know, rates are at 5% a year ago, policy rate, of course, mortgage rates are higher than that. And those are still impacting the market with a bit of a lag. So, as you get further and further forward, not only are you dealing with lower interest rates in the short run, but you're fading that impact of higher interest rates in the past. Which of course, again, were designed to slow the rate-sensitive parts of the economy of which housing is a major recipient of those effects.

SM: Just to talk about the supply side that you were referring to before. From a housing start perspective, because it almost seems like some of that supply issue, everybody was talking about it a year ago or two years ago, somewhat has faded into the background, I get a sense now at least it's not in the headlines as much as it might have been before. Do you have a sense of where we're at in terms of new construction of housing? And you talked about condos, you get the sense there's like a glut of condos, at least in a place like Toronto, that people are having trouble selling. 

JFP: So, starts they’re in the 240-250,000 range, which is not bad, but it's not great either. But they're coming back off of reasonably low numbers, again because rates were higher and that was designed to depress starts to some extent. So, if you look on kind of average over the last two or three years, starts have generally slowed where population has exploded. So, the imbalance, which was a problem three or four years ago, has only gotten worse over the last couple of years, even though we're just seeing a little bit of evidence now that starts are coming back up to a more normal-ish level. But, you know, to close the gap you need starts in like the 500,000 range, which we've never, ever, ever seen in Canada. So, it's true, we're talking a little bit less about supply now. I mean, governments are saying they’re doing all these things about supply. They're not really having any impact in the short run. They will presumably over some period of time. But people aren’t talking about supply now because they're talking about lower interest rates, are talking about a range of things that are capturing the attention more than what we've seen drive interest in supply over the last number years, which is when prices increase very rapidly, people are like, ‘Hmm. What's government doing about that?’

TG: Yeah, but that gap's going to keep putting pressure on prices to go up over time.

JFP: Of course. Yeah.

SM: You've talked a lot about the impact of rising and then declining interest rates. Tracy, lots of people renewing mortgages now that they took out during sort of the boom of house buying in the early COVID days. Interest rates are way lower than they were even a year ago. Yet for many people, it's going to be quite a bit higher than the mortgages that they took out when they first bought. What are you hearing from customers? Obviously, they're happy every time they see the rates go down, but how are people managing with these renewals at a higher rate?

TG: Yeah, you're right Stephen, that has been a big topic of discussion. Obviously, the term structure in Canada, you know, every 3 to 5 years, your book is sort of rolling over. I think with interest rates having been high and then the big boom through COVID, we have a lot of maturing mortgages coming due this year and next year. And that's an industry thing. At Scotia, more than 50% of our book is coming due up for renewal in the next couple of years. So, when you think about clients and most of them, I’d say like close to 80% of clients for Scotia in particular, will be coming off of a lower rate into a higher rate. So even though rates have come down, which certainly has mitigated some of the renewal cliff and some risk that we were looking at a year ago, it's certainly better. For most clients what's on their mind is, ‘How much is my payment going to go up?’ When we look at the aggregate of mortgages coming off the rates that they are into today's new rates, it's about an 8% increase in payment, which is considerably less than around 20% about a year ago when the rates were 200 basis points higher. But it's still a big jump, right? And so we have seen that clients are managing very prudently through behaviours. Discretionary spending has been coming down in particular. We see it on the variable rate mortgage clients who are spending 8-9% less than they were, obviously to accommodate. They're the ones who, at Scotiabank, the way that our variable rate mortgage works is that it adjusts as the rates go up and down, it adjusts the payment and passes that through to the customer immediately. And so, when rates were going up in 2023, we saw that cohort of clients really absorbing that payment shock. And at some point it was, you know, 45, 50% higher than what they originally took. And so, we've been able to monitor the behaviour, and clients have been adjusting and making do. So, we're feeling very good about that, especially for the new cohort coming of fixed rate customers who will see that payment shock.

SM: And are people going back to variable rates?

TG: Yeah, I think in a declining rate environment, obviously when you're contemplating your choices, a variable rate seems more attractive than when you're uncertain if rates are going to go up or not. Because the rate will immediately come down. We have been seeing in new applications more interest in the variable rate than six months ago. A majority were selecting a three-year term about six months ago, and that's shifted. It's still the majority, but we're seeing, you know, 25% of clients choosing a variable rate now. But it really, I would, say depends on the unique situation of the client and should be a discussion point that they have with the advisor just to manage within their own risk tolerance for what makes sense for that client.

SM: Okay, I don't want to force you folks to speculate too much, but with talk of interest rates and everything that's going on with the potential tariff situation and so on, what's your feeling now about the next few months, JF, when it comes to those rates? 

JF: Well, there's some good news and bad news in all the Trump related uncertainty. One of the bits of good news is that you're probably in a world where rates are going to be a little bit lower than otherwise would be the case. You know, there's more uncertainty. It's having, we think it's having some impact on business spending to some extent. Of course, households are a little more worried about, you know, what they're going to do. They're not sure if they're going to have a job in six months or not. I mean, those are all fears of people feel that are exaggerated, but people feel what they feel. So, you're probably in a world where there's a little bit lower rates six months from now than they are now, not necessarily dramatically lower, but a little bit lower. So lower borrowing costs. I mean, that seems like a pretty reasonable bet. That being said, rates are lower, in part because people are worried. And if you're worried, you're not going to run out into the market and make a big-ticket purchase. So that's kind of how we think about it conceptually. Now, oddly enough, when we look at the incoming data, it's a bit of a different story. In December we created 90,000 jobs in Canada, which is an extremely, extremely strong job growth. The limited bits of information we have for January. So, we have auto sales for January came in a couple of days ago. So, you know, people were feeling stressed. February 1st, which was the Trump deadline, much of January was concerned by that. So big ticket item like autos where you got to finance that, where you're committing to payments for a long period of time. Now those rose at an extremely fast pace. So yeah, there is reason for people to be worried. But we're also seeing [laughs] those very same people or chunks of those people still taking advantage of lower interest rates or, you know, spending.

TG: Mmm hmm. I think the lower interest rates are certainly going to help the renewal client. And then for a client who's thinking about making a purchase, I think that will depend on that client’s situation. If they feel like their employment isn't going to be affected by all of this, then I think this is the right time. As you said, you want to get in before prices start to drive up because prices have been flat, interest rates are low. I think that will spark people coming off the sidelines into the market.

SM: Okay, well you might have answered what was going to be my last question to you, which is what should people who are looking to get into the market, looking to buy maybe a first house or move to a bigger house or whatever, what should they be thinking about this spring?

TG: I think the number one question you need to ask is, ‘How much can I afford?’ And that needs to include all the other costs that come with home buying as well as, you know, how much down payment you can afford to put down. Especially for a first-time homebuyer where there's legal fees and appraisals and property tax and all these other things. So, making sure you're sitting down with an advisor to look at what's the all-in cost and what you can afford. I would highly recommend getting a pre-approval before you actually go work with a real estate agent to start looking at homes. Scotiabank, we have 4,000 advisors across our almost 1,000 branch footprint across Canada that they can work with. We also have home financing advisors who are specialists on mortgages that a client can meet with to get a pre-approval to see how much they can afford. Including as well, eHOME, which is our digital platform. A client can actually go themselves and key in some data points about what they're thinking and actually get a pre-approval within five to ten minutes in a letter form that they can use to start that process. But that would be the number one thing.

SM: Tracy, JF, thank you so much for coming. Really appreciate you taking the time.

TG: Thank you, Stephen.

JFP: Thanks, Steve.

SM: I’ve been speaking with Tracy Gomes, Senior Vice President of Real Estate Secured Lending at Scotiabank as well as Jean-François Perrault, the Chief Economist here at Scotiabank. 

La transcription suivante a été générée à l'aide de la traduction automatique.


Stephen Meurice : Le terme incertitude semble resurgir encore et encore ces jours-ci dans les conversations sur l'économie. Mais derrière cette incertitude, il y a des points positifs potentiels. L'une d'entre elles est le marché immobilier canadien.

Tracy Gomes : Il y a beaucoup d'optimisme cette année. Oui.

SM : Il s'agit de Tracy Gomes, vice-présidente principale, Prêts garantis immobiliers à la Banque Scotia.

TG : Je pense qu'après quelques années où c'était silencieux et il y avait l'aspect psychologique du client qui s'asseyait sur la touche et attendait. Il y a eu un optimisme très général et sain.

SM : L'une des raisons de cet optimisme est la baisse des taux d'intérêt. Mais certains changements réglementaires récents ont également rendu l'achat d'une première maison plus réaliste pour de nombreux Canadiens.

Jean-François Perrault : En appuyant sur un interrupteur, vous vous retrouvez dans une situation où je pensais que j'allais devoir économiser encore quelques années avant de pouvoir entrer sur le marché. Maintenant, tout d'un coup, vous le pouvez.

SM : C'est l'économiste en chef de la Banque Scotia, Jean-François Perrault. Et cet épisode, avec la saison immobilière printanière qui approche à grands pas, lui et Tracy nous donneront une idée du terrain en matière de logement. Ils détailleront ces nouveaux changements réglementaires et leurs effets potentiels, pourquoi l'incertitude liée aux tarifs peut en fait être une bonne nouvelle pour les acheteurs potentiels, comment les condos et les nouvelles constructions affectent les choses et bien plus encore. Je m'appelle Stephen Meurice et c'est Perspectives.

Tracy, JF bienvenue à l'émission. C'est un plaisir de vous revoir tous les deux.

TG : Merci, Stephen. C'est un plaisir d'être ici.

JFP : Merci, Steve.

SM : D'accord, c'est la tradition dans ces épisodes immobiliers que nous mettions nos clients sur place dès le départ. Alors, Tracy, y a-t-il un titre que vous pouvez nous donner ou un bref résumé de ce à quoi ressemble le marché immobilier en ce moment?

TG : Oui, je dirais que nous nous attendons à une saison 2025 relativement robuste pour le marché immobilier. Et la croissance des prêts hypothécaires en particulier, nous pensons qu'elle aura une activité meilleure cette année qu'elle ne l'était en 2024. Donc, plus optimiste.

SM : D'accord. Je vais vous demander de développer cela dans une seconde. JF, quel est le titre? Que vois-tu?

JFP : Je suis d'accord avec cela. Il est difficile de penser à 2025 et de ne pas être plus optimiste en ce qui concerne le marché immobilier. Les taux ont baissé. L'abordabilité est un problème et les changements réglementaires suggèrent que nous devrions connaître une meilleure année. Si les gens ne sont pas trop inquiets de ce qui se passe par rapport à Trump.

SM : D'accord. Oui, c'est en quelque sorte ce qui sous-tend presque toutes les conversations que vous avez sur le front économique ces jours-ci. Nous allons le mettre de côté pour l'instant. Tracy, peut-être pourriez-vous développer un peu votre première réponse. Qu'est-ce que vous voyez? Qu'est-ce qui a changé au cours des six derniers mois? Où se déroule l'activité? Si cela se produit à un endroit particulier, donnez-nous un peu plus de la configuration du terrain là-bas.

TG : Oui. Je veux dire, vous savez, comme JF l'a dit, les taux d'intérêt ont baissé. Taux fixe et variable. Nous avons vu une réduction d'environ 200 points de base. Cela aide certainement les clients qui attendent une certaine certitude sur la trajectoire des taux d'intérêt pour revenir sur le marché. Nous prévoyons des achats et des refinancements relativement solides cette année. Certaines mesures de relance ont été mises en œuvre et qui sont positives, tant dans l'ensemble que pour certains segments. Le plafond d'un million de dollars, qui a été augmenté, a fait l'objet de pressions pendant un certain temps, et nous sommes très favorables à ce qu'il soit lancé le 15 décembre.

SM : Pouvez-vous expliquer cela un peu plus?

TG : Oui. Ainsi, les clients qui n'avaient pas de mise de fonds de 20% et qui voulaient un prêt hypothécaire assuré par défaut auparavant étaient plafonnés à 1 million de dollars. Donc, dans des régions comme Toronto et Vancouver, où les prix des maisons sont supérieurs à 1 million de dollars, cela les a vraiment retirés du marché. Et donc, maintenant, ce passage à 1,5 million aide vraiment certains à pouvoir verser une mise de fonds minimale et être en mesure d'acheter une maison qu'ils auraient autrement choisie à la périphérie d'une grande ville où les prix des maisons étaient légèrement inférieurs. Donc, nous nous attendons à ce que ce soit positif, il a été lancé le 15 décembre, encore tôt pour voir quel type d'activité. Mais même en parlant avec nos assureurs de défaut, nous avons constaté une certaine reprise dans la catégorie des plus d'un million de dollars, environ 5 à 6% au cours des cinq à huit dernières semaines depuis son entrée en vigueur. De plus, une prolongation de 30 ans pour les assurés en défaut, ce qui est positif.

SM : 30 ans?

TG : Oui. Donc, avant le changement, si vous optiez pour un prêt hypothécaire assuré, vous ne pouviez aller que jusqu'à un amortissement de 25 ans. Ce délai a maintenant été prolongé à 30 ans pour les nouvelles constructions et les acheteurs d'une première maison. Cela signifie donc qu'il est probablement de l'ordre d'environ 100 points de base d'un taux inférieur sur votre ratio d'amortissement de la dette pour être admissible. Donc, cela donne aux gens qui ont du mal à se payer un gros prêt hypothécaire, un peu plus de marge de manœuvre pour y entrer.

SM : D'accord. Ainsi, vous pouvez assurer votre prêt hypothécaire pour une maison plus coûteuse avec une mise de fonds moins élevée, et vous pouvez amortir l'hypothèque, en d'autres termes, prolonger le remboursement du prêt hypothécaire sur une plus longue période.

TG : Ce qui réduit vos paiements.

SM : Ce qui réduit vos paiements. Cela rend donc le logement un peu plus accessible pour les personnes qui étaient tenues à l'écart du marché auparavant.

TG : Oui, je dirais que cela aurait probablement les deux plus grands impacts sur le marché des clients. Deux autres, qui sont probablement un peu plus marginaux, sont le financement secondaire maintenant sur les prêts hypothécaires assurés. Ce qui permet à un client de refinancer, ce qui n'était pas possible auparavant. Le BSIF a également annoncé la suppression d'une simulation de crise pour les commutateurs directs sans fonds supplémentaires. Même terme. Ces deux-là sont donc entrés en vigueur.

SM : D'accord, peut-être que pour les gens qui ne connaissent pas tous ces termes, vous pouvez simplement expliquer cela un peu plus. Le BSIF est l'organisme de réglementation qui réglemente les banques.

TG : Le BSIF est l'organisme de réglementation.

SM : Et l'interrupteur direct, qu'est-ce que cela signifie?

TG : Le changement direct signifie que vous avez un prêt hypothécaire dans une institution. Vous cherchez à magasiner et à transférer votre prêt hypothécaire à une autre institution à l'échéance. Et vous le faites sans ajouter de fonds supplémentaires ni modifier l'amortissement de ce prêt hypothécaire. Donc, il s'agit essentiellement de transférer ce prêt hypothécaire, tel quel avec les mêmes conditions, à une nouvelle institution. Vous devez vous requalifier pour le prêt hypothécaire dans la nouvelle institution, mais le BSIF a supprimé la simulation de crise de 2% qui est actuellement en vigueur pour tous les achats. Maintenant, ils s'attendent toujours à ce que les banques fassent des simulations de crise du client à un niveau approprié dans le cadre de l'appétit pour le risque de l'institution. Ce n'est donc pas qu'il n'y a pas de simulation de crise, mais le BSIF n'exige pas la simulation de crise.

SM : D'accord. Donc, c'est la banque elle-même, ou le prêteur, qui décide quel sera ce test de résistance. Encore une fois, par souci de clarté, la simulation de crise de 2% exigeait qu'une personne soit en mesure de démontrer qu'elle pouvait continuer à financer un prêt hypothécaire à deux points de pourcentage de taux d'intérêt, au-dessus de ce à quoi elle contractait. Est-ce exact?

TG : Oui.

SM : D'accord. JF, entre toutes ces choses, ces changements réglementaires, la baisse des taux d'intérêt, comme vous l'avez dit tous les deux auparavant, il semble que cela devrait ouvrir le marché ou faciliter l'entrée des gens sur le marché. Que voyez-vous du point de vue des prix, ou simplement plus largement, à quoi ressemble l'industrie à ce stade-ci?

JFP : Eh bien, je veux dire que c'est difficile pas, nous mettons Trump de côté pour un moment ici, mais c'est difficile de ne pas être optimiste quand vous regardez toutes ces choses ensemble, n'est-ce pas? Nous avons des taux d'intérêt plus bas, des taux d'intérêt beaucoup plus bas qui, nous le savons, ont stimulé les secteurs sensibles aux taux de l'économie. Nous le voyons dans les ventes de maisons. Nous le voyons dans les ventes de voitures. Nous le voyons dans les dépenses de consommation. Nous savons donc que l'économie y réagit. Et bien sûr, le logement est très réactif aux variations des taux d'intérêt. Et cela se produit dans un environnement où l'abordabilité est un défi. Mais cela se produit aussi dans un environnement où il y a encore un écart énorme entre l'offre et la demande, n'est-ce pas? Et les gens le savent. Les acheteurs potentiels s'attendent donc à ce que plus ils attendent, plus leur maison sera chère. Dans un environnement où il est déjà difficile pour beaucoup de gens d'acheter leur logement. Cela met donc un peu d'urgence de la part de certaines personnes qui se disent : « Eh bien, si j'attends un peu trop longtemps, alors peut-être que l'endroit auquel je pense ou le type d'endroit auquel je pense sera moins abordable cet été ou plus tard cette année. » C'est donc très réel. Et nous avons vu cela se produire, disons, au début de 2023, lorsque la Banque du Canada a suspendu la réduction des taux d'intérêt et que vous avez vu une réponse très importante parce que les gens disaient : « Nous nous attendons à cela ». En fait, vous avez vu les prix augmenter très considérablement à l'époque. Nous ne voyons pas cette augmentation de prix maintenant et nous espérons ne pas la revoir. Mais cela s'ajoute à certaines des choses dont Tracy a parlé, en particulier sur les règles d'admissibilité hypothécaire. Donc, vous pensez à un endroit comme Toronto ou Vancouver, où le prix moyen est d'environ un million. Et les gens ont économisé pour cela. Avant décembre, vous savez, en fait, si vous essayiez d'acheter une maison d'un million de dollars à Toronto, le prix moyen était d'un acompte de 200 000 $. Même chose à Vancouver. Et pour beaucoup de ménages, c'est des années et des années et des années et des années d'économies. En appuyant sur un interrupteur, vous vous retrouvez dans une situation où je n'avais économisé que 70 000, 80 000, 100 000, 150 000. Je pensais que j'allais devoir économiser encore quelques années avant de pouvoir entrer sur le marché. Maintenant, tout d'un coup, vous le pouvez. Cela entre en vigueur. De toute évidence, nous ne voyons pas cela de façon significative maintenant, comme l'a indiqué Tracy, en partie parce que cela n'est entré en vigueur qu'il y a peu de temps. Mais dans des circonstances normales, ce genre de changements, ainsi que la modification de la durée de l'amortissement, combinée à des taux d'intérêt plus faibles, combinée à un déficit d'offre, suggère vraiment qu'il devrait y avoir une augmentation importante du volume au cours de l'année et des prix, bien sûr.

SM : Et y a-t-il une force compensatoire là-dedans? Je veux dire juste pour parler brièvement des changements à l'immigration, est-ce que cela réduit quelque peu la demande? Voyons-nous déjà cela?

JFP : Nous constatons une légère réduction de la demande de loyers dans certains segments. Donc, vous savez, il y a une certaine pression à la baisse dans certains marchés du côté de la location. La baisse de l'immigration au fil du temps, bien sûr, signifie qu'il y a un peu moins de demande de logements qu'autrement. Mais c'est à la marge, n'est-ce pas? Je veux dire, il nous manque encore de 3 à 4 millions d'unités au Canada par rapport à l'endroit où nous en avons besoin. Très bien, vous avez deux à trois cent mille personnes de moins qui viendront au pays l'année prochaine par rapport à ce que nous aurions pensé. Cela aide à la marge, mais c'est vraiment une goutte d'eau dans l'océan.

TG : Mmm hmm. Et lorsque nous avons eu 1,5 million de résidents permanents au cours des dernières années, nous savons que les immigrants sont en fait des épargnants agressifs. Donc, ils arrivent là où un Canadien le ferait dans l'achat d'une maison, par exemple dans une période beaucoup plus rapide, alors on pourrait penser qu'à moyen terme, cette demande sera toujours là.

JFP : Oui.

SM : D'accord. Et ce genre de pression dont parlait JF, où je suppose que les gens s'inquiètent de la hausse continue des prix des logements, etc. Qu'entendez-vous dans la rue, parmi les clients, parmi les courtiers hypothécaires? Y a-t-il de l'optimisme? Y a-t-il une sorte de peur de manquer quelque chose? De gens qui ressentent le besoin de se précipiter sur le marché?

TG : Oui, je suis beaucoup sur le marché uniquement par le biais de mon entreprise hypothécaire et avec nos vendeurs, clients et courtiers. Il y a beaucoup d'optimisme cette année. Oui, après quelques années où c'était silencieux et il y avait l'aspect psychologique du client qui s'asseyait sur la touche et attendait. Je pense qu'il y a eu un optimisme sain très général. Les changements de politique contribuent certainement à la confiance des consommateurs. Et nous nous sentons bien d'avoir une reprise ce printemps. De toute évidence, les tarifs douaniers jettent un autre niveau d'incertitude. Dans le secteur hypothécaire, si un client n'est pas sûr de son emploi, selon le secteur dans lequel il travaille, cela peut évidemment jouer dans la psychologie d'attendre d'obtenir un peu plus de certitude s'il pense qu'il y a des risques. Et je pense que l'incertitude plus large pèse sur la façon dont les gens décident de prendre la décision d'aller mettre leur maison en vente ou d'aller chercher une maison à acheter.

JFP : Je pense qu'il y a juste une qualification importante à faire. Du point de vue de l'acheteur, je pense qu'il y a des raisons d'être optimiste. Maintenant, quand vous parlez, disons, du côté promoteur du marché immobilier, ils sont assez sombres, n'est-ce pas? Et vous regardez les promoteurs de Toronto où il y a une sorte de surplomb de condos. Les gens emménagent dans des condos. Ils essaient de liquider des condos dont le prix était beaucoup plus élevé que celui que le marché soutient actuellement. Il en va de même à Vancouver, peut-être dans quelques autres marchés. Il y a donc cette distinction entre l'optimisme que vous pouvez ressentir et le côté de la revente, et le type de côté nouveau, par rapport aux promoteurs de condos et à ce qu'ils diront qu'il se passe sur le marché. Ce qui est normal d'un point de vue cyclique si vous réfléchissez. Parce que la façon dont le marché fonctionne habituellement, à la suite d'une correction des prix, à la suite d'une hausse des taux d'intérêt où les promoteurs sont lésés, parce que cela fait partie du mécanisme d'ajustement à la hausse des taux d'intérêt, c'est que le marché de la revente doit se redresser, l'activité s'améliore, les prix augmentent. À un moment donné, les gens sur le marché de la revente se disent : "Je ne trouve pas ce que je veux. C'est trop cher, je dois aller trop loin. Peu importe. Et puis ils se tournent vers le nouveau marché. Donc, il y a ce genre de transition qui se produit. Mais pour l'instant, nous pensons que le marché de la revente se portera raisonnablement bien.

SM : Et malgré cet optimisme qui existe et vous pensez que vous allez certainement avoir une meilleure année que l'an dernier, Tracy. Les prix ne semblent pas augmenter à un rythme très rapide. J'ai l'impression que vous avez été à plat au cours des derniers mois. Est-ce votre point de vue sur la situation? Et vous attendez-vous à ce que cela change à mesure que nous entrons dans un marché printanier traditionnellement, vous savez, plus de gens achètent et ainsi de suite?

TG : Oui, je veux dire, je pense qu'à l'échelle nationale, c'est une chose d'examiner les prix des maisons, mais il y a une variabilité entre les régions. Certes, les prix des maisons ont augmenté dans l'Ouest. Vous voyez des marchés comme Calgary, où vous avez constaté une certaine appréciation des prix, par rapport à Toronto et à la VAB, où c'est le contraire. Donc, je pense que c'est unique au marché.

JFP : Oui. Je veux dire, une chose à garder à l'esprit et tout cela, c'est que nous pouvons être optimistes quant à l'impact des taux d'intérêt sur la demande et le déséquilibre entre l'offre et la demande. Et cela exercera presque certainement une pression à la hausse sur les prix à l'avenir. Mais la réalité est que les taux d'intérêt influent sur l'activité économique avec un grand décalage. Et, vous savez, les taux étaient à 5 p. 100 il y a un an, le taux directeur, bien sûr, les taux hypothécaires sont plus élevés que cela. Et ceux-ci ont encore un impact sur le marché avec un certain décalage. Donc, au fur et à mesure que vous avancez, non seulement vous faites face à des taux d'intérêt plus bas à court terme, mais vous atténuez l'impact des taux d'intérêt plus élevés dans le passé. Qui, bien sûr, encore une fois, ont été conçus pour ralentir les secteurs sensibles aux taux de l'économie, dont le logement est l'un des principaux bénéficiaires de ces effets.

SM : Juste pour parler du côté de l'offre dont vous parliez plus tôt. Du point de vue des mises en chantier, parce qu'il semble presque qu'une partie de ce problème d'offre, tout le monde en parlait il y a un an ou deux ans, est quelque peu passé au second plan, j'ai l'impression que maintenant au moins ce n'est pas dans les manchettes autant qu'avant. Avez-vous une idée de la situation en matière de construction de nouveaux logements? Et vous avez parlé de condos, vous avez l'impression qu'il y a une surabondance de condos, du moins dans un endroit comme Toronto, que les gens ont de la difficulté à vendre.

JFP : Donc, au départ, ils se situent dans la fourchette de 240 à 250 000, ce qui n'est pas mal, mais ce n'est pas génial non plus. Mais ils reviennent de chiffres raisonnablement bas, encore une fois parce que les taux étaient plus élevés et que cela était conçu pour déprimer les départs dans une certaine mesure. Donc, si vous regardez en moyenne au cours des deux ou trois dernières années, les mises en chantier ont généralement ralenti là où la population a explosé. Donc, le déséquilibre, qui était un problème il y a trois ou quatre ans, n'a fait qu'empirer au cours des deux dernières années, même si nous voyons un peu de preuves maintenant que les mises en chantier reviennent à un niveau plus normal. Mais, vous savez, pour combler l'écart, vous devez commencer par la fourchette de 500 000, que nous n'avons jamais, jamais, jamais vue au Canada. Donc, c'est vrai, nous parlons un peu moins de l'offre maintenant. Je veux dire, les gouvernements disent qu'ils font toutes ces choses au sujet de l'offre. Ils n'ont pas vraiment d'impact à court terme. Ils le feront probablement sur une certaine période. Mais les gens ne parlent pas de l'offre maintenant parce qu'ils parlent de taux d'intérêt plus bas, ils parlent d'une série de choses qui attirent l'attention plus que ce que nous avons vu susciter l'intérêt pour l'offre au cours des dernières années, c'est-à-dire lorsque les prix augmentent très rapidement, les gens se disent : "Hmm. Que fait le gouvernement à ce sujet?"

TG : Oui, mais cet écart va continuer à exercer une pression sur les prix pour qu'ils augmentent au fil du temps.

JFP : Bien sûr. Oui.

SM : Vous avez beaucoup parlé de l'impact de la hausse puis de la baisse des taux d'intérêt. Tracy, beaucoup de gens renouvellent des prêts hypothécaires maintenant qu'ils ont contractés pendant le boom de l'achat de maisons au début de la COVID. Les taux d'intérêt sont beaucoup plus bas qu'il y a un an. Pourtant, pour beaucoup de gens, ce sera un peu plus élevé que les prêts hypothécaires qu'ils ont contractés lors de leur premier achat. Qu'entendez-vous de la part des clients? Évidemment, ils sont heureux chaque fois qu'ils voient les taux baisser, mais comment les gens gèrent-ils ces renouvellements à un taux plus élevé?

TG : Oui, vous avez raison Stephen, c'est un grand sujet de discussion. Évidemment, la structure des termes au Canada, vous savez, tous les 3 à 5 ans, votre livre est en quelque sorte reconduit. Je pense qu'avec les taux d'intérêt élevés et le grand boom causé par la COVID, nous avons beaucoup de prêts hypothécaires arrivant à échéance cette année et l'année prochaine. Et c'est une affaire de l'industrie. À Scotia, plus de 50% de notre livre doit être renouvelé au cours des deux prochaines années. Donc, quand vous pensez aux clients et à la plupart d'entre eux, je dirais que près de 80% des clients de la Scotia en particulier passeront d'un taux inférieur à un taux plus élevé. Donc, même si les taux ont baissé, ce qui a certainement atténué une partie de la falaise de renouvellement et certains risques que nous examinions il y a un an, c'est certainement mieux. Pour la plupart des clients, ce qu'ils pensent, c'est : « Combien mon paiement va-t-il augmenter? » Lorsque nous examinons l'ensemble des prêts hypothécaires qui passent des taux qu'ils sont aux nouveaux taux d'aujourd'hui, il s'agit d'une augmentation d'environ 8% des paiements, ce qui est considérablement moins que d'environ 20% il y a environ un an, lorsque les taux étaient 200 points de base plus élevés. Mais c'est quand même un grand saut, n'est-ce pas? Nous avons donc constaté que les clients gèrent très prudemment par leurs comportements. Les dépenses discrétionnaires ont diminué en particulier. Nous le voyons chez les clients hypothécaires à taux variable qui dépensent de 8 à 9% de moins qu'ils ne l'étaient, évidemment pour accommoder. Ce sont eux qui, à la Banque Scotia, la façon dont fonctionne notre prêt hypothécaire à taux variable, c'est qu'il s'ajuste au fur et à mesure que les taux augmentent et baissent, qu'il ajuste le paiement et qu'il le transmet immédiatement au client. Ainsi, lorsque les taux ont augmenté en 2023, nous avons vu cette cohorte de clients absorber vraiment ce choc de paiement. Et à un moment donné, c'était, vous savez, 45, 50% plus élevé que ce qu'ils avaient pris à l'origine. Et donc, nous avons pu surveiller le comportement, et les clients se sont adaptés et se sont débrouillés. Nous nous sentons donc très bien à ce sujet, surtout pour la nouvelle cohorte de clients à taux fixe qui verront ce choc de paiement.

SM : Et les gens reviennent-ils aux taux variables?

TG : Oui, je pense que dans un contexte de baisse des taux, évidemment, lorsque vous réfléchissez à vos choix, un taux variable semble plus attrayant que lorsque vous ne savez pas si les taux vont augmenter ou non. Parce que le taux va baisser immédiatement. Nous constatons que les nouvelles demandes s'intéressent davantage au taux variable qu'il y a six mois. La majorité d'entre eux choisissaient un mandat de trois ans il y a environ six mois, et cela a changé. C'est toujours la majorité, mais nous voyons, vous savez, 25% des clients choisir un taux variable maintenant. Mais cela dépend vraiment de la situation unique du client et devrait être un point de discussion qu'il a avec le conseiller simplement pour gérer sa propre tolérance au risque de ce qui est logique pour ce client.

SM : D'accord, je ne veux pas vous forcer à trop spéculer, mais avec les discussions sur les taux d'intérêt et tout ce qui se passe avec la situation tarifaire potentielle et ainsi de suite, que pensez-vous maintenant des prochains mois, JF, en ce qui concerne ces taux?

JF : Eh bien, il y a de bonnes et de mauvaises nouvelles dans toute l'incertitude liée à Trump. L'une des bonnes nouvelles est que vous êtes probablement dans un monde où les taux seront un peu plus bas qu'autrement. Vous savez, il y a plus d'incertitude. Nous pensons que cela a un impact sur les dépenses des entreprises dans une certaine mesure. Bien sûr, les ménages sont un peu plus inquiets de ce qu'ils vont faire. Ils ne savent pas s'ils auront un emploi dans six mois ou non. Je veux dire, ce sont toutes des peurs des gens qui sont exagérées, mais les gens ressentent ce qu'ils ressentent. Donc, vous êtes probablement dans un monde où les taux seront un peu plus bas dans six mois qu'ils ne le sont maintenant, pas nécessairement considérablement plus bas, mais un peu plus bas. Donc des coûts d'emprunt plus faibles. Je veux dire, cela semble être un pari assez raisonnable. Cela dit, les taux sont plus bas, en partie parce que les gens sont inquiets. Et si vous êtes inquiet, vous n'allez pas vous précipiter sur le marché et faire un achat coûteux. C'est donc un peu comme ça que nous voyons les choses conceptuellement. Curieusement, lorsque nous regardons les données entrantes, c'est un peu différent. En décembre, nous avons créé 90 000 emplois au Canada, ce qui représente une croissance extrêmement forte. Les informations limitées dont nous disposons pour janvier. Donc, nous avons des ventes d'automobiles pour janvier qui sont arrivées il y a quelques jours. Donc, vous savez, les gens se sentaient stressés. Le 1er février, qui était la date limite de Trump, une grande partie de janvier a été préoccupée par cela. Donc des articles coûteux comme les automobiles où vous devez financer cela, où vous vous engagez à payer pendant une longue période. Maintenant, ceux-ci ont augmenté à un rythme extrêmement rapide. Alors oui, il y a des raisons pour les gens d'être inquiets. Mais nous voyons aussi [rires] ces mêmes personnes ou des parties de ces personnes qui profitent encore de la baisse des taux d'intérêt ou, vous savez, des dépenses.

TG : Mmm hmm. Je pense que les taux d'intérêt plus bas vont certainement aider le client du renouvellement. Et puis, pour un client qui envisage de faire un achat, je pense que cela dépendra de sa situation. S'ils ont l'impression que leur emploi ne sera pas affecté par tout cela, alors je pense que c'est le bon moment. Comme vous l'avez dit, vous voulez entrer avant que les prix ne commencent à augmenter parce que les prix sont stables, les taux d'intérêt sont bas. Je pense que cela incitera les gens à quitter les lignes de côté vers le marché.

SM : D'accord, vous avez peut-être répondu à ce que j'allais vous poser ma dernière question, c'est-à-dire à quoi devraient penser les gens qui cherchent à entrer sur le marché, à acheter peut-être une première maison ou à déménager dans une maison plus grande ou autre, à quoi devraient-ils penser ce printemps?

TG : Je pense que la question numéro un que vous devez vous poser est : « Combien puis-je me permettre? » Et cela doit inclure tous les autres coûts liés à l'achat d'une maison ainsi que, vous savez, le montant de la mise de fonds que vous pouvez vous permettre de verser. Surtout pour un acheteur d'une première maison où il y a des frais juridiques, des évaluations, des impôts fonciers et toutes ces autres choses. Alors, assurez-vous de vous asseoir avec un conseiller pour examiner quel est le coût tout inclus et ce que vous pouvez vous permettre. Je vous recommande fortement d'obtenir une préapprobation avant d'aller travailler avec un agent immobilier pour commencer à chercher des maisons. La Banque Scotia compte 4 000 conseillers dans près de 1 000 succursales au Canada avec lesquels ils peuvent travailler. Nous avons également des conseillers en financement immobilier qui sont des spécialistes des prêts hypothécaires qu'un client peut rencontrer pour obtenir une préapprobation afin de voir combien il peut se permettre. Y compris eHOME, qui est notre plateforme numérique. Un client peut entrer lui-même des données sur ce qu'il pense et obtenir une préapprobation dans les cinq à dix minutes sous forme de lettre qu'il peut utiliser pour commencer ce processus. Mais ce serait la première chose.

SM : Tracy, JF, merci beaucoup d'être venus. J'apprécie vraiment que vous ayez pris le temps.

TG : Merci, Stephen.

JFP : Merci, Steve.

SM : J'ai parlé avec Tracy Gomes, vice-présidente principale, Prêts garantis immobiliers à la Banque Scotia, ainsi qu'avec Jean-François Perrault, économiste en chef à la Banque Scotia.