LE MARCHÉ CANADIEN DU LOGEMENT : VIVE LE PRINTEMPS (ET LA HAUSSE DU MARCHÉ)!
RÉSUMÉ
En mars, les ventes de logements au Canada ont crû de 1,4 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), même si les inscriptions ont baissé de 5,8 %, après avoir perdu près de 8 % dans le mois précédent. Grâce à deux hausses mensuelles consécutives comparables des ventes et à deux baisses mensuelles d’affilée nettement plus importantes des inscriptions, le ratio des ventes sur les nouvelles inscriptions, indicateur de la tension du marché, s’est hissé à 63,5 % — son plus haut depuis avril l’an dernier et ce qui est supérieur à la moyenne à long terme de 55,1 %. Le marché national du logement est toutefois resté en territoire équilibré. Les mois de stocks ont fléchi pour un deuxième mois d’affilée, en inversant une détente tendancielle qui s’était mise en branle depuis l’automne 2021 : l’indice a plongé à 3,9 mois — ce qui représente plus d’un mois franc en deçà de sa moyenne à long terme.
Les marchés dont les ventes ont augmenté ont été presque aussi nombreux que ceux dont les ventes ont diminué; dans le même temps, la baisse des inscriptions a été plus généralisée. Les ventes ont progressé dans 17 des 31 marchés locaux que nous suivons : elles ont inscrit une hausse particulièrement importante dans la vallée du Fraser en Colombie‑Britannique et des progrès dans les deux chiffres à Saint John, dans l’Okanagan-Mainline et à Guelph, ce qui a compensé largement les baisses comptabilisées ailleurs. Les ventes ont augmenté dans la plupart des grands centres urbains de l’Ontario, ce qui fait de la Colombie‑Britannique et de l’Ontario les meneurs de l’activité nationale pour mars. Par contre, les inscriptions ont reculé dans 26 des marchés locaux, dont neuf ont accusé des baisses dans les deux chiffres.
Les prix se sont envolés en mars; toutefois, leur très faible hausse pourrait être effacée lorsque les données seront révisées le mois prochain. Toujours est‑il qu’en mars, les prix, mesurés selon l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS, n’auront au moins pas baissé pour la première fois depuis février 2022. L’IPP MLS a monté de 0,2 % (en chiffres désaisonnalisés sur un mois), grâce aux segments des maisons unifamiliales, puisque l’IPP des appartements et des maisons en rangée a de nouveau fléchi en mars, même s’il s’agit du recul le plus modeste depuis octobre 2022. Grâce aux résultats de mars 2023, l’IPP MLS s’inscrit toujours à 30 % de plus que ce qu’il était avant la pandémie; il a accusé une baisse de 16 % sur le pic atteint en février 2022.
CONSÉQUENCES
Les ventes de logements dans l’ensemble du pays ont redécollé en mars, en inscrivant une hausse comparable à celle du mois précédent : il s’agit des deux premières hausses mensuelles consécutives depuis que le marché du logement a amorcé sa correction en février 2022. Ce redécollage coïncide avec deux baisses mensuelles consécutives relativement importantes des inscriptions, ce qui a haussé la tension du marché et ce qui est venu étayer les prix — en laissant l’indice des prix des propriétés (IPP) MLS relativement inchangé (sur un léger gain de 0,2 %) par rapport au mois précédent, après avoir enregistré des baisses mensuelles constantes depuis février 2022.
En octobre 2022, quand les ventes de logements ont remonté après avoir baissé pendant sept mois consécutifs, nous nous demandions si ce regain pouvait marquer le commencement de la fin de la correction du marché du logement déclenchée par les acheteurs qui interprétaient le relèvement de ce mois comme la fin du creux. Nous avons toutefois lancé une mise en garde contre une interprétation hâtive à partir d’un seul point de données. Depuis, d’autres signes d’une inversion possible se sont fait jour, puisque les ventes ont augmenté dans trois des cinq mois qui ont suivi octobre 2022. Le relèvement des prix en mars, même s’il a été modeste, augmente la probabilité qu’il puisse s’agir du début du stade de la « reprise ». Puisque les acheteurs entrevoient les signes d’une hausse de l’activité et des prix, ils pourraient être incités à revenir sur le marché avant que les prix se mettent à remonter, pour ensuite augmenter la pression qui pèse sur l’activité et sur les prix. Si cette tendance se poursuit, on pourrait plutôt dire qu’il s’agit d’une inversion plutôt que d’une reprise, puisque le rétablissement de la demande ne correspond pas à une augmentation significative de l’offre. Parce qu’une seule colonne du grand livre reprend du mieux, cette évolution aurait pour effet de redéséquilibrer le marché et d’effacer une partie des gains constatés dans la dernière année dans un retour à l’équilibre et à la durabilité du marché et de la conjoncture. L’amélioration nécessaire des conditions propices à l’abordabilité du logement sera donc à nouveau retardée.
Si nous continuons de croire que les prix baisseront un peu plus, nous sommes moins rassurés sur cette éventualité en raison des signes d’un rebond de la demande et des stocks toujours aussi faibles. Par contre, les prix sont encore appelés à baisser en réaction aux répercussions décalées de la hausse des taux : si nous nous attendons à ce que la Banque du Canada maintienne son taux directeur à 4,5 % jusqu’à la fin de l’année, la baisse projetée du taux d’inflation laisse entendre que le taux directeur réel — corrigé de l’inflation —, qui est celui qui compte pour la conjoncture économique, continuera d’augmenter cette année. (Veuillez cliquer sur ce lien.) Le taux directeur réel et le ralentissement économique projeté d’ici la fin de l’année (en se souvenant que nous tâchons toujours de structurer une légère récession pour ramener l’inflation sur la cible de 2 %!) freineraient l’activité par rapport à ce qu’elle serait normalement compte tenu de la demande refoulée de logements et de la forte croissance de la population attribuable aux cibles élevées de l’immigration. Par contre, cette demande refoulée et le redurcissement de la conjoncture à l’heure où le ratio des ventes sur les inscriptions augmente à vive allure, de concert avec la baisse des taux sur les prêts hypothécaires à taux fixe, pourraient ramener les prix sur une trajectoire de hausse plus tôt que ce à quoi nous nous attendions.
Malgré ces nouvelles baisses potentielles, les prix resteront supérieurs à ce qu’ils étaient avant la pandémie. (Veuillez cliquer sur ce lien.) En fait, malgré le fléchissement des prix depuis février 2022, l’IPP MLS continue de s’inscrire à 30 % de plus que ce qu’il était avant la pandémie (graphique 1). Et avec l’apaisement de la conjoncture financière auquel on s’attend finalement l’an prochain, de concert avec la réduction des prix qui s’est déjà produite, l’abordabilité est appelée à s’améliorer lorsque la demande sera refoulée du fait de l’érosion de l’abordabilité jusqu’alors (avec la hausse des taux hypothécaires qui masque largement les baisses de prix) et en raison de la forte croissance de la population, ce qui permet à nouveau de croire à la stabilisation de l’activité sur le marché du logement, qui est étayée par les récentes données, ainsi qu’à un relèvement ultime de la demande et des prix à l’aube de la nouvelle année.
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