- Corrigé de la population, le stock de logements du Canada est le plus faible parmi les pays du G7.
- Les résultats varient selon la province canadienne : l’Alberta, le Manitoba et l’Ontario comptabilisent le nombre de logements le plus faible par habitant par rapport aux autres provinces.
- L’Ontario aurait besoin de plus de 650 000 logements pour que son ratio des logements par rapport à la population soit égal à celui du reste du pays.
- Il y a des motifs d’optimisme, puisqu’en 2021, les mises en chantier de logements ont augmenté brusquement et que d’un océan à l’autre, les efforts se multiplient pour corriger le déficit de l’offre. Malgré ces signes prometteurs, nous restons d’avis que la pénurie de logements par rapport aux besoins de la population continuera de faire monter les prix et les loyers et de réduire l’abordabilité des logements. Les décideurs ont encore beaucoup de travail à accomplir pour permettre de corriger le déficit du logement.
Le logement au Canada accuse un déficit structurel. Ce fait est aujourd’hui très bien établi. L’an dernier, nous avons apporté un éclairage sur ce déficit en comparant le nombre de logements par habitant au Canada à celui des autres pays du G7. Cette analyse a permis de relever un écart considérable entre les résultats canadiens et ceux des pays comparables. Bien qu’elle soit purement indicative, l’analyse laisse entrevoir notre défaillance collective à bien jauger le nombre de logements par rapport à notre population. Dans cette analyse, on note qu’il nous faudrait 1,8 million de logements supplémentaires au Canada pour avoir le même nombre de logements par habitant que les autres pays du G7. À nouveau, cette analyse est purement indicative et fait simplement ressortir l’ampleur potentielle d’une pénurie, au lieu de constituer une estimation précise de cette pénurie.
Dans cette note, nous prolongeons cette analyse en nous penchant sur le stock de logements par habitant dans tout le Canada en 2020, soit la dernière année pour laquelle nous disposons de données complètes, afin de cerner les provinces dans lesquelles le problème est particulièrement aigu. Deux conclusions sont évidentes. Premièrement, l’Alberta, le Manitoba et l’Ontario sont les seules provinces dans lesquelles le stock de logements par habitant est inférieur à la moyenne nationale. Deuxièmement, le défi à relever en Ontario est de taille, compte tenu des chiffres en cause.
Comme point de départ des comparaisons interprovinciales, il faut répéter que l’offre de logements au Canada accuse un énorme retard par rapport au G7 (graphique 1). Relativement à la moyenne du G7, toutes les provinces, sauf la Nouvelle-Écosse et Terre-Neuve-et-Labrador, sont à la traine des pays comparables (graphique 2). Le Nouveau-Brunswick, l’Île-du-Prince-Édouard et le Québec sont assez proches de la moyenne du G7. Toutes les autres provinces accusent un énorme retard. Or, il faut signaler que la comparaison entre les différentes provinces et les moyennes nationales des pays du G7 peut être trompeuse. La démographie, la composition industrielle, la densité de la population et la géographie ne sont que quelques-uns des facteurs qui peuvent fausser les inférences quand on compare les résultats de populations relativement modestes aux régions beaucoup plus vastes.
Il est peut-être plus intéressant et éclairant de comparer le stock de logements corrigé de la population dans l’ensemble des provinces. Par définition, dans la comparaison des provinces avec la moyenne nationale, certaines provinces seront au-dessus de la moyenne et d’autres seront en dessous. La plupart des provinces se situent au-delà de la moyenne nationale, alors que l’Ontario, le Manitoba et l’Alberta sont nettement inférieurs à la moyenne nationale. Ce qui ne veut pas dire que le stock de logements dans les autres provinces soit suffisant, compte tenu de la comparaison internationale défavorable des provinces qui se situent au-delà de la moyenne, mais ce qui laisse toutefois entendre que certaines provinces ont peut-être mieux réussi à s’assurer que l’offre réponde aux besoins par rapport à d’autres provinces. Ces chiffres captent aussi probablement certains aspects démographiques comme la migration interprovinciale, qui a pour effet de hausser le ratio des stocks par rapport à la population dans la province d’origine, malgré l’inertie des gouvernements. Par exemple, la population de Terre-Neuve-et-Labrador a baissé de 10 % depuis le milieu des années 1990, même si le nombre de logements a augmenté depuis.
En comparant le nombre de logements dans les provinces qui accusent du retard par rapport à la moyenne nationale, on a une idée de l’acuité du déficit de l’offre. Compte tenu de sa taille par rapport à d’autres provinces, l’Ontario s’illustre vraiment beaucoup à cet égard. Pour que l’Ontario atteigne le même niveau de logements par habitant que la moyenne des autres provinces, il lui faudrait plus de 650 000 logements supplémentaires. Pour l’Alberta, le déficit est de 138 000 logements, et au Manitoba, il faudrait environ 23 000 logements de plus. Il convient de préciser qu’il ne s’agit pas d’une évaluation ascendante des besoins en logements. Il s’agit d’un travail de comparaison très simple, destiné à donner un ordre de grandeur. Il va de soi que l’application de la moyenne du G7 en excluant le Canada augmenterait considérablement le nombre de logements qu’il faut pour atteindre ce seuil. En Ontario par exemple, il faudrait 1,2 million de logements de plus pour que cette province ait le même ratio des logements par rapport à la population que les pays comparables au Canada.
Le déficit par rapport aux pays du G7 ne serait comblé qu’en partie si nous supposions que chacune de ces provinces éliminait la différence par rapport au reste du pays. On hausserait ainsi la moyenne nationale du Canada à 447 logements par 1 000 habitants, contre 425. Le Canada serait ainsi sur un pied d’égalité avec le Royaume-Uni et dépasserait les États-Unis, ce qui le laisserait toutefois nettement en deçà de la moyenne de 480 logements par 1 000 habitants dans les pays du G7. Pour corriger complètement cet écart, il nous faudrait construire encore 1,8 million de logements. La difficulté n’est donc pas strictement limitée à l’Alberta, au Manitoba et à l’Ontario.
Prospectivement, nous sommes toujours d’avis que le déficit chronique des logements par rapport aux besoins de la population fera monter les prix et réduira l’abordabilité des logements. Ce qui ne veut pas dire que les prix augmenteront chaque mois. Il y aura probablement des mois de courtes périodes au cours desquels les prix n’augmenteront pas et pourraient même baisser; or, à notre avis, les prix seront généralement orientés à la hausse, tant qu’on n’atteindra pas un meilleur équilibre entre les besoins et l’offre. Il y a toutefois des signes encourageants. Les mises en chantier de logements sont nettement supérieures à ce qu’elles étaient avant la pandémie, même s’il est improbable que cette cadence de construction, si elle est tenue, corrigera significativement sitôt l’écart entre l’offre et la demande compte tenu de l’importance du déficit à combler, d’autant plus qu’on s’attend à une forte croissance de l’immigration dans les années à venir. Par exemple, les données disponibles sur les chantiers et sur la population pour 2021 laissent entrevoir une certaine amélioration des ratios des logements par rapport à la population d’un océan à l’autre. Il n’empêche que le fossé à combler est énorme.
Nombreuses sont les provinces et les municipalités qui paraissent prendre plus au sérieux le problème de l’offre. Le Groupe d’experts du Canada et de la Colombie-Britannique sur l’avenir de l’offre et de l’abordabilité des logements est un excellent exemple des gouvernements qui prennent ces questions au sérieux. Annoncé récemment en Ontario, le Groupe d’étude sur le logement abordable (pour tout dire, ce groupe d’étude est présidé par la Banque Scotia) est un autre signe que les gouvernements consacrent plus d’efforts à la recherche des moyens de muscler l’offre. Le gouvernement fédéral déploie lui aussi des efforts, en promettant de mieux financer les municipalités qui apportent des améliorations spécifiées dans la création d’une nouvelle offre de logements dans le cadre du Fonds pour accélérer les logements. Le gouvernement fédéral a récemment lancé pour ce programme un appel d’idées, et les lecteurs sont invités à soumettre leurs idées sur le portail accessible grâce à un lien. Le gouvernement fédéral a aussi fait savoir qu’il prévoit d’organiser, au début de l’année, un sommet national du logement, même s’il n’y a pas de détails publiés au moment d’écrire ces lignes. Bien que ces efforts soient tous salués, ce sont vraiment les progrès accomplis en rehaussant sérieusement l’offre qui contrôlent le plus en définitive. L’histoire nous apprend que nous n’avons pas vraiment réussi à le faire comme pays. Espérons que les initiatives en cours marqueront une solide rupture par rapport au passé.
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