Comment profiter de la valeur acquise de votre maison : prêts sur valeur domiciliaire et marges de crédit hypothécaires

Un des principaux avantages d’être propriétaire, à part le plaisir d’être chez soi, est de voir s’accroître la valeur acquise de sa propriété, ce qui se fait naturellement au fil des paiements du prêt hypothécaire.

La valeur acquise est la différence entre la valeur marchande de votre maison et le solde de votre prêt hypothécaire et de tout autre prêt garanti par votre propriété. Par exemple, si votre propriété vaut 500 000 $ et que vous devez encore 350 000 $ à la banque, la valeur acquise est de 150 000 $.

Vous pouvez profiter de cette valeur acquise pour obtenir un prêt à terme ou une marge de crédit à un taux avantageux qui vous aidera à financer des rénovations, l’éducation de vos enfants, ou la mise de fonds d’une deuxième résidence. Si vous avez déjà une hypothèque sur votre maison, vous pourriez devoir obtenir le consentement du prêteur pour inscrire une hypothèque de second rang.

Un prêt sur valeur domiciliaire est un prêt à terme garanti qui permet d’emprunter sur la valeur acquise de la maison. Celui-ci est garanti par une hypothèque de second rang sur la maison, ce qui permet au prêteur de la saisir et de la vendre si vous n’êtes pas en mesure de rembourser votre prêt. Le montant maximum que vous pouvez emprunter dépend de cette valeur acquise.

Avec un prêt sur valeur domiciliaire, on peut normalement emprunter un plus gros montant, à un taux d’intérêt moins élevé, qu’avec un prêt non garanti.

Le prêt à terme sur valeur domiciliaire prend la forme d’un montant forfaitaire. Celui-ci peut représenter jusqu’à 80 % de la valeur estimative de votre propriété, moins le solde de tout prêt hypothécaire existant. Ce prêt doit être remboursé selon un échéancier fixe ou être renouvelé à l’échéance.

Une marge de crédit hypothécaire est une forme de crédit renouvelable garanti. Comme pour le prêt à terme sur valeur immobilière, une hypothèque est inscrite sur la propriété, ce qui permet au prêteur de la saisir et de la vendre si vous n’êtes pas en mesure de rembourser votre marge de crédit.

Ce type de crédit vous permet d’emprunter de l’argent quand vous le voulez, jusqu’à la limite prédéfinie. Tant que vous avez du crédit disponible, vous pouvez continuer d’emprunter. À l’heure actuelle, la limite de crédit d’une marge de crédit hypothécaire obtenue auprès d’une institution financière sous règlementation fédérale ne peut dépasser 65 % de la valeur d’emprunt de la maison.

Les marges de crédit hypothécaires sont habituellement assorties d’un taux d’intérêt variable lié au taux de base du prêteur, ce qui signifie que le taux peut fluctuer avec le temps. Les versements varient en fonction du montant emprunté et du taux d’intérêt. Cependant, vous ne payez de l’intérêt que sur les fonds utilisés.

Plusieurs banques et prêteurs offrent des prêts sur valeur domiciliaire et des marges de crédit hypothécaires. À la Banque Scotia, ces produits peuvent être établis dans le cadre du Programme Crédit intégré Scotiaᴹᴰ (CIS),* un plan d’emprunt modulable rattaché à la valeur acquise de votre maison. Le CIS se démarque par sa flexibilité : il vous permet de choisir jusqu’à trois prêts sur valeur domiciliaire (prêts hypothécaires) et trois lignes de crédit, tous garantis par une hypothèque de premier rang.* 

Pour estimer la valeur acquise de votre maison, il faut soustraire le solde de votre prêt hypothécaire actuel et de tout autre prêt garanti par votre propriété de la valeur marchande de celle-ci. Par exemple, si celle-ci est évaluée à 500 000 $ et que vous devez 350 000 $ sur votre prêt hypothécaire, votre valeur acquise est de 150 000 $.

Vous pouvez aussi utiliser ces renseignements pour évaluer la « quotité » de votre prêt actuel. La quotité est un calcul utilisé par l’institution financière pour évaluer le niveau de risque d’un emprunt garanti par votre propriété. La quotité aura une incidence sur le montant qu’un prêteur peut vous octroyer en utilisant votre maison en guise de garantie, ainsi que sur les taux d’intérêt qui vous sont proposés pour ces emprunts.

Pour calculer la quotité actuelle, on divise le montant du prêt hypothécaire et des autres prêts garantis par votre maison par sa valeur estimative actuelle.

Les prêteurs utilisent la valeur marchande ou la valeur estimative la plus faible pour déterminer la quotité.

Lorsque vous faites une demande de prêt sur valeur domiciliaire ou de marge de crédit hypothécaire, les prêteurs vérifient votre cote de solvabilité (dossier de crédit), en plus de la quotité. Entre autres renseignements, ils demanderont aussi une preuve de revenu et regarderont si vous avez un ratio dette/revenu acceptable.

Le prêt sur valeur domiciliaire et la marge de crédit hypothécaire sont deux avenues très intéressantes, car les deux peuvent servir à toutes sortes de fins, comme financer l’achat d’une nouvelle maison, faire des rénovations ou même consolider des dettes. Certains propriétaires ont utilisé la valeur acquise de leur maison pour traverser des difficultés financières causées par la pandémie.

Si vous hésitez entre ces deux options, évaluez d’abord vos besoins. Si vous savez d’emblée le montant que vous devez emprunter et ce que vous en ferez, un prêt sur valeur domiciliaire pourrait être le bon choix.

Si vous êtes plutôt incertain du montant dont vous aurez besoin et du moment où vous l’utiliserez, alors la marge de crédit hypothécaire, plus flexible, pourrait vous convenir.

Demandez-vous aussi avec quelles conditions de prêt vous êtes plus à l’aise. Préférez-vous effectuer des versements à des dates fixes pour une durée déterminée? Ou êtes-vous à l’aise de faire votre budget avec un crédit renouvelable à un taux d’intérêt variable?

Avant de choisir entre un prêt sur valeur domiciliaire et une marge de crédit hypothécaire, prenez le temps d’évaluer les avantages et les inconvénients de chaque option.

• Accès – Vous pourriez avoir accès à un montant plus élevé en fonction de la valeur acquise de votre maison.
• Calendrier de remboursement fixe – Il peut être plus facile de contrôler votre budget et de gérer votre endettement grâce à des mensualités fixes.
• Flexibilité – Le prêt sur valeur domiciliaire peut servir à presque tout, que ce soit rénover la cuisine, payer des dépenses de mariage ou les frais de scolarité de votre enfant.

• Taux d’intérêt plus élevé – Le rang de votre prêt sur valeur domiciliaire pourraient avoir une incidence sur le taux d’intérêt, qui pourrait être un peu plus élevé que pour une marge de crédit hypothécaire.
• Défaut de paiement – En cas de défaut de paiement, votre prêteur peut saisir votre maison et la vendre.

• Flexibilité – La marge de crédit hypothécaire peut servir à presque tout : financer l’éducation de vos enfants, rembourser un autre prêt, ou même éventuellement refinancer votre hypothèque de premier rang, selon votre limite de crédit.
• Intérêt – Vous ne payez de l’intérêt que sur le montant réellement emprunté.
• Accès facile – L’argent est disponible quand vous en avez besoin. Vous n’avez pas besoin de demander un nouveau prêt chaque fois que vous avez besoin d’argent.
• Taux d’intérêt moins élevé – Le taux d’intérêt est habituellement moins élevé que pour un prêt non garanti, et souvent aussi moins élevé que pour un prêt sur valeur domiciliaire, selon le rang de l’hypothèque qui est inscrite sur la propriété.

• Taux d’intérêt variable – Le taux d’intérêt peut augmenter à tout moment selon le taux d’intérêt de base de votre prêteur, ce qui pourrait faire augmenter le montant de vos paiements.
• Endettement plus facile – Étant donné la grande flexibilité de la marge de crédit hypothécaire, il peut être facile de s’endetter si on n’est pas prudent. Comme pour une carte de crédit ou des prêts personnels, il faut rester vigilant pour éviter un endettement excessif.
• Défaut de paiement – En cas de défaut de paiement, le prêteur peut saisir votre maison et la vendre.

Renseignez-vous sur le Programme Crédit intégré Scotia (CIS).

Si vous souhaitez faire une demande de prêt hypothécaire en ligne, consultez le portail hypothécaire de la Banque Scotia.

Pour estimer votre paiement mensuel de prêt hypothécaire, essayez le Calculateur hypothécaire de la Banque Scotia.