En quoi consiste l’assurance hypothécaire et comment ça fonctionne?

Vous scrutez les inscriptions en ligne depuis des semaines. Vous avez fait un nombre incalculable de visites libres. Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves et êtes prêt à faire une demande de prêt hypothécaire. Puis, votre conseiller soulève un point dont vous n’avez jamais entendu parler : l’assurance hypothécaire.

De quoi s’agit-il? En avez-vous besoin? Combien ça coûte?

Nous vous dirons tout ce que vous devez savoir au sujet de l’assurance hypothécaire, notamment en ce qui a trait aux couvertures obligatoires et facultatives, afin que vous puissiez régler la question et vous concentrer sur la planification de votre déménagement dans votre nouvelle maison.

Lorsqu’il est question d’assurance hypothécaire, on pense habituellement à assurance hypothécaire contre le défaut de paiement ou à une protection hypothécaire facultative.

La souscription d’une assurance contre le défaut de paiement est obligatoire pour tous ceux qui achètent une maison et dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat. Cette assurance protège un prêteur en cas de défaut de paiement et d’un manque à gagner après la saisie de la propriété par le prêteur hypothécaire. 

Les assurances hypothécaires facultatives, comme la Protection hypothécaire Scotia, sont des couvertures optionnelles qui peuvent prendre en charge le solde d’un prêt hypothécaire ou les versements hypothécaires. La Protection hypothécaire Scotia propose quatre options de couverture pour répondre à divers besoins : une assurance vie, une assurance maladies graves, une assurance invalidité et une assurance perte d’emploi (l’assurance perte d’emploi ne peut être souscrite qu’avec l’assurance invalidité). Nous aborderons en détail les différences entre l’assurance prêt hypothécaire et l’assurance hypothécaire facultative plus loin

Pour aider les nouveaux acheteurs à accéder au marché immobilier, l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement permet aux personnes dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat d’obtenir un prêt hypothécaire dont la valeur est assurée contre le défaut de paiement par un assureur.

Cela signifie que si vous êtes en défaut de paiement ou faites l’objet d’une saisie hypothécaire, l’assureur couvrira le manque à gagner de la banque. Le fait de souscrire cette assurance réduit le risque qu’encourt votre prêteur lorsque votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat d’une propriété. 

Le coût de l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement est établi en fonction de la valeur de votre prêt et du montant de votre mise de fonds.

L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL représente en moyenne de 2,8 % à 4,0 % du montant de l’emprunt hypothécaire, et dépend de votre situation financière et de la quotité de votre prêt (la différence entre le montant de votre emprunt et la valeur de la propriété que vous voulez acquérir). 

L’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement est disponible uniquement pour les propriétés dont le prix d’achat ne dépasse pas 1 000 000 $. Dans le cas des maisons dont le prix est supérieur à 1 000 000 $, la mise de fonds initiale doit être d’au moins 20 % du prix d’achat. Si le prix d’achat est inférieur à 1 000 000 $, certaines règles s’appliquent quant à la mise de fonds minimale en fonction du prix d’achat de la propriété.

Si vous achetez une maison dont le prix est inférieur à 500 000 $, vous devrez verser une mise de fonds d’au moins 5 %.

Si le prix d’achat de votre maison est supérieur à 500 000 $ et inférieur à 1 000 000 $, votre mise de fonds devra correspondre à 5 % de la première tranche de 500 000 $, plus 10 % de la tranche supérieure à 500 000 $.

La bonne nouvelle est qu’il n’y a aucun délai supplémentaire pour obtenir un prêt assuré, puisque l’institution financière avec laquelle vous faites affaire se chargera de souscrire l’assurance de votre prêt hypothécaire en votre nom. En plus de répondre aux critères d’admissibilité de votre prêteur, vous devrez aussi répondre à ceux de l’assureur hypothécaire.

Une protection hypothécaire facultative peut rembourser le solde de votre prêt hypothécaire ou vous aider à effectuer vos versements si vous éprouvez des difficultés financières à la suite d’un imprévu.

La Protection hypothécaire de la Banque Scotia est un exemple de ce type de produit. Cette protection se décline sous des couvertures diverses, notamment une assurance vie, une assurance maladies graves, une assurance invalidité et une assurance perte d’emploi. Vous pouvez sélectionner les options qui répondent à vos besoins. La protection en cas de décès peut aider à rembourser l’intégralité de votre prêt hypothécaire, jusqu’à hauteur de 1 million $, en un seul versement si vous décédez. La protection en cas de maladies graves prévoit le remboursement du solde de votre prêt hypothécaire, jusqu’à hauteur de 500 000 $, si vous recevez le diagnostic d’une maladie grave couverte, comme une crise cardiaque ou un AVC. Les protections en cas d’invalidité et de perte d’emploi peuvent vous aider à faire vos versements jusqu’à hauteur de 3 500 $ par mois (y compris le paiement des intérêts et de l’impôt foncier) pour une période déterminée si vous êtes dans l’impossibilité de travailler en raison d’une blessure ou d'un handicap, ou si vous perdez involontairement votre emploi. Cette protection peut vous fournir un soutien financier suffisant pour vous permettre de vous concentrer sur vos besoins, qu’il s’agisse de vous rétablir, de vous chercher un nouvel emploi ou de suivre une formation.

L’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement se distingue de bien des façons de la protection hypothécaire facultative.

L’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement :

• est obligatoire si votre mise de fonds est inférieure à 20 %;
• protège votre banque si vous vous retrouvez en défaut de paiement, mais ne vous protège pas ni ne protège la valeur acquise de votre propriété;
• est souscrite automatiquement par votre prêteur (au besoin) et est intégrée au coût de votre prêt hypothécaire;
• s’accompagne d’une prime qui représente  un pourcentage de votre prêt hypothécaire établi selon la valeur de votre mise de fonds initiale; elle dépend aussi d’autres variables comme le solde impayé de votre prêt hypothécaire.

La protection hypothécaire facultative :

• vous couvre si vous éprouvez des difficultés financières en remboursant le solde de votre prêt hypothécaire en cas de décès ou de maladie grave, ou en couvrant vos versements hypothécaires pour une certaine période si vous n’êtes plus en mesure de travailler en raison d’une invalidité ou si vous perdez involontairement votre emploi;
• peut être souscrite en tout temps auprès de votre prêteur;
• s’accompagne d’une prime calculée en fonction de certaines variables, notamment le solde impayé de votre prêt hypothécaire au moment où vous faites votre demande d’assurance, votre âge et le montant de vos versements mensuels.

L’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement peut vous aider à devenir propriétaire plus rapidement si votre mise de fonds initiale est inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété qui vous intéresse. Bien que vous puissiez être tenu de souscrire l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement selon votre situation, vous devriez aussi envisager de protéger votre actif le plus important en souscrivant également une protection hypothécaire facultative. 

L’assurance hypothécaire est importante et les nouveaux propriétaires devraient la prendre en considération et établir un budget en conséquence. Qu’il s’agisse de l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement obligatoire, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, ou d’une protection hypothécaire facultative pour protéger votre investissement, l’assurance de votre prêt hypothécaire constitue un élément essentiel de votre parcours à titre de futur propriétaire.

Lorsque vous aurez déterminé s’il vous faut une assurance et le type de protection dont vous avez besoin, vous pourrez vous concentrer sur ce qui est réellement important, par exemple le choix de la couleur des murs de votre nouvelle chambre principale.