Combien puis-je me permettre d’emprunter pour ma maison? 

En demandant un prêt hypothécaire, les gens ont souvent tendance à porter leur attention sur le montant auquel ils sont admissibles et non sur le montant qu’ils peuvent réellement se permettre d’emprunter pour acquérir une propriété.

Le montant maximal qu’un acheteur potentiel peut emprunter au moyen d’un prêt hypothécaire ne reflète qu’une moyenne des versements mensuels qu’un particulier dans une situation financière semblable serait en mesure d’effectuer.

Or, votre situation financière pourrait être fort différente de la moyenne et le montant que vous pouvez réellement vous permettre d’emprunter pourrait être inférieur au montant maximal auquel vous êtes admissible, par exemple en raison de dépenses importantes comme des frais de garde d’enfants ou d’un train de vie dispendieux. Peut-être passez-vous plus de temps en vacances que d’autres ou peut-être vivez-vous à un endroit où le coût de la vie est élevé.

Le fait d’acheter une maison dont vous n’avez pas les moyens pourrait vous placer dans une situation financière difficile. Mais comment déterminer le montant que vous pouvez vous permettre d’emprunter pour acquérir une propriété? Voici certains points que vous devriez considérer avant de demander un prêt hypothécaire.

Quelle somme êtes-vous en mesure de verser en mise de fonds? La réponse à cette question aura une incidence sur ce que vous devrez emprunter et, selon le montant de votre mise de fonds, pourrait aussi vous obliger à souscrire une assurance hypothécaire contre le défaut de paiement.

Si vous n’êtes pas en mesure de verser la mise de fonds minimum correspondant à 20 % de la valeur d’achat ou de la valeur d’expertise (selon la plus faible de ces valeurs), vous devrez obtenir une assurance hypothécaire en cas de défaut de paiement. Vous pourriez devoir verser une mise de fonds supérieure à 20 % de la valeur d’achat si la propriété est évaluée à un prix inférieur, puisque votre mise de fonds devra représenter 20 % de la valeur d’expertise, plus la différence entre le prix d’achat et la valeur d’expertise.

Une assurance hypothécaire en cas de défaut de paiement protège le prêteur si vous n’arrivez plus à faire vos versements. Comme le coût de la prime d’assurance hypothécaire en cas de défaut de paiement s’ajoute au solde de votre prêt hypothécaire ou doit être payé en une cotisation forfaitaire, n’oubliez pas d’en tenir compte en fixant votre budget en vue de l’achat d’une maison.

Il n’est pas toujours simple d’établir le montant des versements hypothécaires que vous pouvez vous permettre d’effectuer chaque mois. Ce calcul requiert du temps et vous demande d’effectuer un examen minutieux de vos finances et de vos dépenses de la dernière année, ainsi que d’anticiper vos dépenses lorsque vous accéderez à la propriété.

Voici certains des points que vous devriez considérer en effectuant cet exercice.

En effectuant un examen approfondi de vos dépenses mensuelles, vous serez en mesure de déterminer combien vous pouvez allouer à vos versements hypothécaires. Toutefois, comme vos dépenses mensuelles varient au cours d’une année, il est préférable de comptabiliser l’ensemble de vos dépenses mensuelles pour la dernière année et d’en tirer une moyenne mensuelle. Après tout, il se peut que vous dépensiez plus certains mois, par exemple en décembre, durant le temps des Fêtes, ou durant les mois où vous prenez des vacances ou renouvelez votre assurance automobile.

En passant en revue votre situation financière, n’oubliez pas de tenir compte de l’ensemble de vos dépenses fixes, comme vos factures de téléphone et de services publics, vos remboursements de dette, les versements de votre prêt auto et les frais de garde de vos enfants. Comptabilisez aussi vos dépenses variables, comme les cadeaux, les voyages et autres luxes dont vous ne pouvez pas vous passer. Vous vous rendrez peut-être compte que vous pouvez vous passer de certaines de ces dépenses pour acquérir la maison de vos rêves, mais ne dressez pas un budget qui nuira à votre bonheur au fil du temps.

Les salariés touchant un revenu stable peuvent facilement déterminer leur revenu mensuel brut, mais pour d’autres, dont le revenu varie d’un mois à l’autre parce qu’ils travaillent à leur compte, sont à la tête d’une entreprise ou touchent des honoraires ou des primes, l’exercice peut s’avérer complexe. Si vous êtes travailleur autonome, tenez compte de vos rentrées de fonds mensuelles, puisque vos clients ne vous paient pas toujours chaque mois ou ne prennent pas toujours le même temps pour vous payer. Tenez compte de ces circonstances en déterminant la valeur de votre prêt hypothécaire afin de vous assurer que votre ménage ait toujours suffisamment de fonds pour effectuer ses versements hypothécaires mensuels.

Si vous avez des dettes à rembourser, qu’elles proviennent d’un prêt automobile, d’un prêt étudiant, d’un prêt personnel, d’une ligne ou d’une carte de crédit, vos remboursements mensuels influent sur le montant que vous pouvez emprunter, pas seulement parce que vos remboursements mensuels réduisent les fonds que vous pouvez allouer à vos versements hypothécaires, mais aussi parce que la valeur de vos dettes influe directement sur le montant du prêt hypothécaire auquel vous serez admissible.

Certains ratios d’endettement seront pris en compte au moment d’évaluer votre demande de prêt hypothécaire, notamment le ratio d’endettement brut maximal, qui mesure la portion de votre revenu brut que vous pouvez allouer à votre logement, et le ratio d’endettement global maximal, qui mesure la part de votre revenu que vous pouvez allouer au remboursement mensuel de votre dette, incluant votre prêt hypothécaire.

Le ratio d’endettement maximal pour être admissible à un prêt hypothécaire dépend de nombreux facteurs, tels que le fait que votre prêt hypothécaire soit assuré ou non et d’autres critères établis par votre fournisseur d’assurance en cas de défaut.

Le montant de votre emprunt dépendra aussi probablement de votre cote de crédit. Cette mesure permet aux prêteurs d’évaluer le risque découlant d’un prêt à un particulier en fonction de son historique de crédit. Se fondant en partie sur la cote de crédit d’un particulier, le prêteur décidera du montant qu’il est en mesure d’accorder en prêt et du taux à appliquer. Si votre cote de crédit est peu élevée, vous pourriez ne pas être admissible au même prêt qu’un particulier dans une situation financière semblable à la vôtre, mais dont la cote de crédit est supérieure à la vôtre. Sinon, vos taux d’intérêt pourraient être plus élevés que ceux accordés à un autre emprunteur. Cela pourrait avoir une incidence considérable sur le montant de vos versements mensuels et le coût global de votre prêt hypothécaire. Pour cette raison, le montant de votre prêt hypothécaire pourrait être moins élevé.

Les taux d’intérêt hypothécaires pourraient aussi influer sur votre pouvoir d’achat immobilier, notamment en fonction des taux d’intérêt auxquels vous êtes admissible et le type de taux d’intérêt que vous sélectionnez. En choisissant un prêt hypothécaire, vous pouvez opter pour un taux d’intérêt fixe ou un taux d’intérêt variable. Les taux d’intérêt variables peuvent être plus faibles que les taux fixes proposés, mais ils fluctuent pendant la durée du prêt, au gré des fluctuations du taux débiteur de base du prêteur. Si vous optez pour un taux d’intérêt variable, le montant de vos versements mensuels hypothécaires pourrait éventuellement varier d’un mois à l’autre. Assurez-vous d’avoir une certaine marge de manœuvre pour ajuster votre budget si vous choisissez un prêt hypothécaire à taux d’intérêt variable. Par contre, avec un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire demeure le même pendant toute la durée du prêt, tout comme le montant de tous vos versements mensuels. Si vous n’avez peu de jeu dans votre budget, cette solution pourrait vous convenir.

Vous devrez tenir compte de certains types de taxes en tant que propriétaire, notamment l’impôt foncier. Vous pouvez vous renseigner auprès de la ville ou de la municipalité où vous songez vous établir pour obtenir une estimation de l’impôt foncier que vous aurez à payer. Avant d’acheter une maison, vous pouvez aussi demander à quel montant la propriété a été évaluée par la ville ou la municipalité. L’impôt foncier vous sera facturé mensuellement ou trimestriellement, selon votre municipalité.

Au moment d’acheter une maison ou un condo, s’il s’agit d’une nouvelle construction, vous devrez payer la TPS ou la TVH, représentant respectivement 5 % et 13 à 15 % du prix d’achat (selon votre province de résidence). Vous pourriez toutefois être admissible à un rabais partiel sur la TPS si le prix de votre propriété est inférieur à 350 000 $*.

L’achat d’une maison occasionne plusieurs frais à la clôture de la transaction, notamment l’assurance de titre, les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, les frais d’inspection, les frais d’évaluation, les commissions de courtier immobilier et d’autres frais. Vous devriez tenir compte de ces frais qui, combinés, s’élèvent habituellement à plusieurs milliers de dollars.

En déterminant le prix d’une maison que vous avez les moyens de vous payer, vous devrez inclure les coûts d’assurance, qui peuvent être considérables. Par exemple, si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous devrez souscrire l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL. Le coût de cette assurance dépendra en grande partie de votre mise de fonds.

Vous pourriez aussi opter pour une assurance hypothécaire facultative qui vous aiderait à couvrir vos versements hypothécaires mensuels advenant certains imprévus. Une protection hypothécaire protège habituellement les emprunteurs en cas de décès, d’une maladie grave ou d’une invalidité, et les aide à rembourser leur prêt hypothécaire. Il s’agit d’un excellent moyen de mettre votre investissement à l’abri des imprévus.

Vous devrez aussi souscrire une assurance habitation couvrant diverses situations comme les vols, les incendies ou les dommages causés par des phénomènes météorologiques. L’assurance habitation protège ce qui représente probablement votre investissement le plus précieux et est exigée par le prêteur lorsque vous obtenez un prêt hypothécaire.

Vous devriez tenir compte d’un large éventail d’autres dépenses en tentant de déterminer le prix d’une maison que vous avez les moyens de payer. Vous devrez par exemple considérer vos frais de condo, les frais d’entretien et le coût de rénovations éventuelles. Un propriétaire doit aussi parfois être en mesure de payer pour des réparations ou le remplacement d’appareils ménagers. Vous voudrez aussi peut-être même mettre de l’argent de côté pour acheter de nouveaux meubles ou même décorer à votre guise votre nouveau logement. N’oubliez pas que ces dépenses peuvent s’additionner rapidement.

Pour vous aider à calculer les coûts associés à votre prêt hypothécaire, vous pourriez utiliser un calculateur d’abordabilité d’une maison. Cet outil en ligne vous invite à comptabiliser toutes vos dépenses mensuelles. Pour vous aider à déterminer l’abordabilité d’une maison, il considère également d’autres dépenses futures potentielles auxquelles vous ne penseriez peut-être pas, comme le coût de rénovations ou l’atteinte d’autres objectifs financiers, comme le financement des études de vos enfants.

Évaluez minutieusement l’abordabilité de votre nouvelle maison à la lumière de votre situation financière personnelle. Une fois que vous aurez déterminé le montant de prêt hypothécaire que vous pouvez vous permettre d’emprunter, vous pourrez obtenir un prêt hypothécaire assez simplement en vous servant d’un portail hypothécaire en ligne comme le portail eHOME de la Banque Scotia, où vous pouvez chercher la maison de vos rêves et obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire en ligne.