Les répercussions des baisses du taux d’intérêt sur votre prêt hypothécaire

Après plusieurs années de hausse des taux d’intérêt visant à freiner l’inflation suivant la pandémie, la Banque du Canada (BdC) a commencé à réduire son taux de référence. La baisse du taux d’intérêt à 2,75 % en mars 2025 signifie que le taux est à son point le plus bas depuis 2022¹, une belle occasion pour les personnes qui souhaitent acheter une propriété et les propriétaires. Avec la baisse des taux d’intérêt, le coût de l’emprunt diminue, ce qui permet de faire bouger les choses dans un marché immobilier difficile.

Tout cela semble être une bonne nouvelle, mais en quoi cela vous concerne-t-il directement? Que vous prévoyiez un achat ou déteniez déjà un prêt hypothécaire, ce guide vous expliquera comment ces changements récents peuvent avoir une incidence sur vos finances. Lisez ce qui suit pour vous aider à choisir le type de prêt hypothécaire qui convient à vos besoins et pour savoir quand vous devriez obtenir un financement résidentiel.

La Banque du Canada est chargée, en partie, de maintenir le taux d’inflation bas et l’économie stable, ce qui signifie qu’elle a le pouvoir de modifier le taux d’intérêt (également appelé taux de référence, taux directeur ou taux de financement à un jour). Lorsque la Banque du Canada augmente le taux d’intérêt, les emprunts et les remboursements de dettes coûtent plus cher, ce qui incite les gens à limiter leurs dépenses. Cette stratégie contribue à réduire la demande et à ralentir le rythme de l’inflation.

La Banque du Canada souhaite généralement maintenir le taux d’inflation dans une fourchette cible autour de 2 %. Cependant, vous vous souvenez peut-être que pendant la pandémie de COVID, le taux d’inflation a monté en flèche, atteignant un sommet de 8,1 % en 2022². Lorsque le taux d’inflation est aussi élevé, les consommateurs voient leur pouvoir d’achat diminuer, ce qui peut sembler familier à tous ceux qui ont acheté des produits alimentaires à ce moment-là. Pour les achats importants, comme une maison, l’effet est encore plus prononcé.

Les institutions financières utilisent le taux directeur de la Banque du Canada comme guide pour leurs propres taux d’intérêt, ce qui influe sur le montant des intérêts que vous paierez sur votre dette, notamment sur les marges de crédit et les prêts tels que les prêts hypothécaires. Lorsque le taux de la BdC est élevé, le coût de l’emprunt l’est aussi. Et lorsque le taux baisse, les Canadiennes et Canadiens ont la possibilité d’économiser de l’argent en réduisant les intérêts à payer.

L’inflation s’étant récemment ralentie, la Banque du Canada a commencé à réduire son taux d’intérêt. La réduction à 2,75 % le 12 mars 2025 n’était que la dernière d’une série d’ajustements visant à ramener le taux d’inflation à l’objectif cible de 2 %.

L’achat d’une maison est l’un des plus gros investissements financiers que l’on puisse faire. La plupart des Canadiennes et des Canadiens accèdent au marché du logement à l’aide d’un prêt hypothécaire, c’est-à-dire un prêt résidentiel. Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire sur un logement, vous vous engagez à rembourser le capital du prêt ainsi que les intérêts. Pour un achat de cette ampleur, toute augmentation du taux d’intérêt peut peser dans la balance.

Voici un exemple de l’incidence de différents taux d’intérêt sur le montant du versement mensuel pour un prêt hypothécaire avec une période d’amortissement de 25 ans :

* L’exemple ci-dessus a été créé à l’aide du Calculateur hypothécaire de la Banque Scotia avec l’option «taux sur mesure» pour le type de prêt hypothécaire.

En 2021, la Société canadienne d’hypothèques et de logement a enregistré un taux de prêt hypothécaire conventionnel de 3,30 % pour une durée de 5 ans³. En 2024, ce taux a grimpé à 6,31 %. Si l’on prend l’exemple d’un prêt hypothécaire de 300 000 $, on constate que la différence de coût d’emprunt est de 509 $ par mois et de plus de 6 000 $ par an. Remarque : Outre le taux d’intérêt, ce calcul varie en fonction de divers facteurs comme le type de prêt hypothécaire ou la période d’amortissement. Vous pouvez obtenir une estimation de vos paiements grâce au Calculateur hypothécaire de la Banque Scotia.

La baisse du taux directeur de la BdC est manifestement une bonne nouvelle pour les acheteuses et acheteurs potentiels, mais ce n’est qu’une partie de l’équation. Voici quelques moyens pour réduire les dépenses du ménage lorsque l’on cherche à entrer sur le marché de l’habitation :

• Prix d’achat plus bas/prêt hypothécaire moins élevé
  Plus le prix de la propriété est faible, moins vous devrez emprunter d’argent.
• Mise de fonds plus importante
  Plus vous pouvez mettre d’argent de côté pour une mise de fonds, plus le montant du capital de votre prêt hypothécaire sera réduit. En outre, si vous versez au moins 20 % du prix d’achat, vous ne serez pas tenu de souscrire une assurance hypothécaire contre défaut de paiement, laquelle peut ajouter des centaines de dollars aux dépenses annuelles de votre ménage.
• Amélioration de la cote de crédit
  Bien que vous ne puissiez pas influer sur le taux directeur de la BdC, vous pouvez en revanche agir sur d’autres facteurs qui entrent dans le calcul du taux hypothécaire⁴. Par exemple, les prêteurs accordent souvent des taux favorables (plus bas) aux emprunteurs qui ont de bons antécédents de crédit.
• Type de prêt hypothécaire
  Qu’il soit fixe ou variable, ouvert ou fermé, chaque type de prêt hypothécaire comporte des modalités différentes. Choisissez celui qui vous convient le mieux.

Si vous êtes déjà titulaire d’un prêt hypothécaire, cette baisse du taux de la BdC peut également avoir une incidence sur votre prêt. Ces répercussions pourraient vous toucher à divers moments et de différentes manières selon le type de prêt hypothécaire que vous avez.

Comme son nom l’indique, un prêt hypothécaire à taux variable est un prêt dont le taux d’intérêt varie pendant sa durée en fonction du taux de référence de la Banque du Canada. La Banque Scotia offre un prêt hypothécaire à taux variable et à paiements ajustables (prêt hypothécaire FlexValeur Scotia), ce qui signifie que lorsque le taux de base de la Banque Scotia baisse à la suite d’une baisse du taux de la BdC, votre versement hypothécaire mensuel diminue également.

Un élément qu’il ne faut pas oublier concernant les prêts hypothécaires à taux variable offerts par d’autres institutions financières est que si le taux de la BdC augmente, vous devrez bien souvent augmenter le montant de vos versements mensuels pour maintenir la période d’amortissement choisie. En effet, si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable avec des versements fixes, lorsque le taux d’intérêt augmente et que vous payez toujours le même montant chaque mois, une plus grande partie de vos paiements mensuels est consacrée aux intérêts plutôt qu’au remboursement du capital. Inversement, lorsque le taux d’intérêt baisse, comme vous effectuez le même versement mensuel, une plus grande partie de celui-ci est consacrée au remboursement du capital.

En revanche, si votre prêt hypothécaire à taux variable est assorti d’un régime de paiement ajustable, le montant de votre versement mensuel augmente lorsque le taux d’intérêt augmente (si le taux baisse, votre versement mensuel diminue), ce qui permet de maintenir votre période d’amortissement.

Les propriétaires qui ont contracté un prêt hypothécaire à taux variable pendant les années où les taux d’intérêt étaient élevés pourraient bénéficier d’économies importantes lorsque les taux d’intérêt baisseront. Les personnes qui envisagent de refinancer leur prêt ou de contracter un prêt hypothécaire à taux variable devront se demander s’ils pensent que le taux augmentera ou diminuera à l’avenir. Les personnes qui préfèrent avoir des dépenses mensuelles stables opteront peut-être pour un prêt hypothécaire à taux fixe.

Si vous avez un prêt hypothécaire à taux fixe, le taux d’intérêt reste le même jusqu’à ce qu’il soit renouvelé, peu importe ce que fait la Banque du Canada. C’est un bon choix pour les propriétaires qui sont satisfaits de leur taux d’intérêt et qui veulent le bloquer pour une longue période. En revanche, cela signifie que leurs dépenses ne diminueront pas lorsque le taux d’intérêt baissera.

Compte tenu des baisses importantes du taux de référence de la Banque du Canada, vous pourriez envisager de refinancer votre prêt hypothécaire. Ce processus consiste à renégocier les conditions de votre prêt. Le fonctionnement et le coût de cette opération dépendent de la nature de votre prêt hypothécaire (ouvert ou fermé).

Dans le cas d’un prêt hypothécaire fermé, vous pourriez ne pas être en mesure de modifier les conditions du prêt sans payer des frais de remboursement anticipé. Les frais de remboursement anticipé sont facturés par le prêteur lorsque l’emprunteur rembourse l’intégralité ou une partie de son hypothèque plus rapidement que ne le prévoit le contrat hypothécaire. Par conséquent, si vous souhaitez refinancer votre prêt hypothécaire avant la fin de sa durée, vous devrez probablement tenir compte du paiement de ces frais.

Un prêt hypothécaire ouvert vous permet souvent d’apporter des modifications sans frais de remboursement anticipé, et les coûts associés au refinancement sont généralement moins élevés. Toutefois, la flexibilité peut également s’accompagner d’autres coûts dont vous devrez tenir compte, les prêts hypothécaires ouverts ayant généralement des taux plus élevés que les prêts hypothécaires fermés.

Selon le taux qui s’applique à votre prêt hypothécaire actuel, le refinancement peut être intéressant, même s’il peut y avoir des frais à payer. Vous voulez savoir si vous pouvez économiser de l’argent sur vos paiements hypothécaires? Parlez à un conseiller ou une conseillère en financement résidentiel.

Le meilleur scénario pour une personne qui achète ou détient une propriété est de conclure un accord de financement au taux d’intérêt le plus bas possible. Malheureusement, il est impossible de savoir exactement quand les taux atteindront leur niveau le plus bas. Il existe cependant des stratégies que vous pouvez utiliser.

La Banque du Canada publie son Rapport trimestriel sur la politique monétaire, qui présente les perspectives sur l’économie et l’inflation au Canada, ainsi que ses annonces de taux d’intérêt, huit fois par an. Vous pouvez vous inscrire pour recevoir ces rapports automatiquement⁵.

Votre banque est également une ressource précieuse. Recherchez des mises à jour sur la situation économique comme cet article sur les perspectives économiques du Canada en 2025 par l’économiste en chef de la Banque Scotia pour connaître les prévisions des spécialistes.

N’oubliez pas qu’avec la Banque Scotia, vous pouvez entamer le processus de renouvellement de votre prêt hypothécaire 180 jours (6 mois) avant la fin de votre période actuelle. Ainsi, vous pouvez effectuer une planification robuste à moyen terme en vue d’obtenir les meilleurs taux offerts.

Les prêts hypothécaires et les propriétés qui y sont associées représentent des investissements importants. Vous pouvez tirer parti des tendances de l’économie canadienne pour renforcer votre position et réduire votre endettement. Si vous cherchez de l’aide pour votre prêt hypothécaire, demandez à un conseiller ou une conseillère en financement résidentiel.