Ce qu’il faut savoir au sujet de l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement

Vous êtes prêt à acheter une maison, mais vous vous inquiétez du montant de la mise de fonds? Vous pourriez devoir souscrire une assurance hypothécaire contre le défaut de paiement.

Cette assurance protège les prêteurs. Toutefois, elle est également utile pour vous, l’acheteur, car elle vous donne la possibilité de devenir propriétaire d’une maison même si vous ne disposez pas d’une mise de fonds importante.

Autrement dit, l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement est comme la clé qui ouvre la porte de la maison de vos rêves. Sans cette clé, vous risquez de ne pas pouvoir obtenir le financement dont vous avez besoin pour réaliser votre rêve d’accès à la propriété.

Pour de nombreux Canadiens, l’achat d’une maison est un objectif financier majeur, mais que se passe-t-il si vous n’avez pas la mise de fonds recommandée de 20 % du prix d’achat? Après tout, même le fait d’épargner 5 % de mise de fonds minimale est déjà un défi; alors, le seuil de 20 % peut sembler hors d’atteinte.

C’est pourquoi il y a l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement.

Voici comment fonctionne cette assurance. Lorsque les acheteurs ne peuvent pas verser une mise de fonds de 20 %, leurs prêts hypothécaires sont appelés prêts hypothécaires à quotité élevée. Au Canada, l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement est obligatoire pour tous les prêts hypothécaires à quotité élevée.

Ce type d’assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il permet également aux acheteurs de maison d’obtenir un prêt hypothécaire en versant une mise de fonds plus petite.

L’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement est différente de la protection hypothécaire facultative qui peut vous aider à rembourser votre prêt hypothécaire ou à continuer d’effectuer vos versements en cas d’événements imprévus comme un décès, une maladie grave, une invalidité ou une perte d’emploi.

Afin d’acquérir une propriété dont le prix d’achat est supérieur à 1 500 000 $, vous devrez verser une mise de fonds de 20 % ou plus (nous y reviendrons plus tard),

Au Canada, cette assurance est offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen et Canada Guaranty. Toutes ces sociétés sont reconnues comme étant des assureurs contre le risque de défaut de paiement.

Si votre prêteur détermine que vous avez besoin de cette assurance, il fera en sorte que vous l’obteniez par l’intermédiaire de l’un des trois assureurs en même temps que votre demande de prêt hypothécaire.

Vous ne pouvez pas refuser de souscrire cette assurance si votre mise de fonds pour l’achat de votre maison est inférieure à 20 % du prix d’achat. Étant donné que l’assurance est obligatoire dans ce cas, vous en aurez besoin pour obtenir le prêt hypothécaire. 

Il y a également une limitation visant les maisons dont le prix dépasse 1 500 000 $ (en vigueur le 15 décembre 2024). Si le prix d’achat de la maison que vous souhaitez acquérir est supérieur à 1 500 000 $, vous n’êtes pas admissible à l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement. Vous devrez donc verser une mise de fonds de 20 % ou plus.

Cependant, si vous disposez d’une mise de fonds de 20 % ou plus, cette assurance n’est pas requise par la loi. Le meilleur moyen d’éviter de devoir souscrire cette assurance est donc de disposer d’une mise de fonds d’au moins 20 %.

Toutefois, il est important de noter que même si votre mise de fonds atteint le seuil de 20 %, votre prêteur peut toujours vous demander de souscrire une assurance hypothécaire contre le défaut de paiement s’il estime que l’opération présente un risque plus élevé. Si tel est le cas et que vous préférez ne pas souscrire cette assurance, vous devrez peut-être chercher d’autres options pour financer votre prêt hypothécaire auprès d’un prêteur qui ne l’exigera pas.

Comme toute assurance, l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement nécessite le paiement d’une prime. Cependant, la manière dont ce paiement est effectué diffère des autres types d’assurance.

En tant qu’emprunteur, vous êtes responsable du paiement de la prime. La prime est calculée à l’avance (lorsque votre prêt hypothécaire est décaissé) et est initialement payée par votre prêteur en votre nom. Cette prime est ensuite ajoutée au capital du prêt par votre prêteur. Vous rembourserez donc le prêteur au moyen de vos versements hypothécaires. Ainsi, au lieu d’effectuer un paiement unique, vous rembourserez la prime sur la même période d’amortissement que votre prêt hypothécaire.

La taxe de vente sur la prime (si votre province ou territoire impose une taxe de vente provinciale sur les primes d’assurance) n’est pas incluse dans le montant de la prime qui est ajouté au capital de votre prêt hypothécaire. Contrairement à la prime elle-même, la taxe de vente est un paiement forfaitaire unique que vous payez d’avance dans le cadre des frais de clôture.

Le jour de clôture, votre prêteur paiera l’assureur en déduisant la taxe de vente et la prime du capital avancé. Vous aurez déjà payé la taxe de vente au prêteur à la clôture, car la prime aura été ajoutée au capital du prêt.

Le montant de votre prime ne dépend pas de votre taux hypothécaire. Il est calculé selon un pourcentage du capital de votre prêt. Le pourcentage est déterminé par la quotité du prêt.

Voici comment est calculée la quotité du prêt:

• le capital du prêt hypothécaire (sans la prime) ÷ le prix d’achat ou la valeur marchande, si elle est inférieure (la valeur d’emprunt).

Supposons que le prix d’achat de la propriété que vous achetez est de 500 000 $ et que vous versez une mise de fonds de 10 %, soit 50 000 $. Le capital de votre prêt hypothécaire serait de 450 000 $ (500 000 - 50 000) et la quotité de votre prêt serait de 90 % (450 000 ÷ 500 000). (Notez qu’une mise de fonds plus importante entraîne une quotité plus faible.)

Le tableau suivant donne un exemple des pourcentages de prime que l’assureur utilisera pour calculer votre prime, en fonction de la quotité de votre prêt. (La «prime sur l’augmentation du montant du prêt [prime complémentaire]» indiquée dans le tableau ci-dessous correspond aux pourcentages qui peuvent s’appliquer si vous refinancez votre prêt hypothécaire assuré.)

L’assureur calculera la prime en fonction du pourcentage correspondant à la quotité de votre prêt.

Reprenons les chiffres de l’exemple ci-dessus pour illustrer le calcul de la prime d’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement:

• Montant du prêt hypothécaire: 450 000 $
• Quotité du prêt: 90 %
• Prime sur le montant total du prêt (d’après le tableau ci-dessus): 3,10 %
• Selon ces chiffres, la prime à payer est calculée ainsi: la prime sur le montant total du prêt multipliée par le montant du prêt hypothécaire (3,10 % x 450 000 $ = 13 950 $).

Dans cet exemple, la prime d’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement s’élèverait donc à 13 950 $.

Si vous décidez de transporter les conditions de votre prêt hypothécaire à une nouvelle maison (par exemple, le taux d’intérêt, la durée restante, l’amortissement restant et le solde) ou de transférer votre prêt hypothécaire à un autre prêteur, vous pouvez être admissible au programme de transfert de l’assureur hypothécaire contre le défaut de paiement, à condition que le nouveau prêteur fasse affaire avec le même assureur. Ce faisant, vous pourrez peut-être réduire ou supprimer la prime de votre nouveau prêt hypothécaire.

Même si vous n’êtes pas admissible au programme de transfert de l’assureur, si vous êtes en mesure de transférer votre prêt hypothécaire sans modifier sa quotité, son montant ou sa période d’amortissement, il se peut qu’une prime supplémentaire ne soit pas exigée.

Comme votre prime d’assurance est ajoutée au capital de votre prêt hypothécaire, vous la rembourserez sur la même période d’amortissement que votre prêt hypothécaire.

Bien que la prime ne soit généralement pas remboursable, si vous achetez une maison écoénergétique ou si vous effectuez des rénovations visant à économiser de l’énergie, vous pourriez être admissible à un remboursement partiel de votre prime d’assurance hypothécaire. Par exemple, la SCHL propose le programme SCHL Eco Plus qui offre un remboursement de 25 % de votre prime.

L’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement est un élément important du processus d’achat d’une maison pour de nombreux Canadiens. Elle permet d’accéder à la propriété même si la mise de fonds est moins importante.

En prenant le temps de vous renseigner sur l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement et sur la manière dont sa prime est calculée et payée, vous êtes plus en mesure de naviguer dans le processus d’achat d’une maison et vous vous donnez les moyens de réussir en tant que propriétaire.