Léguer le chalet familial

Au moment d’acheter votre chalet, vous ne vous doutiez sans doute pas que vous étiez sur le point de créer une nouvelle tradition familiale. Quelques années et de nombreux souvenirs plus tard, vous ne voyez tout simplement pas la maison appartenir à un étranger. 

En effet, léguer le chalet familial implique bien plus que le transfert de la propriété. Il s’agit d’un cadeau d’une grande valeur sentimentale. Malheureusement, le transfert d’une propriété à des bénéficiaires s’accompagne généralement de tracasseries fiscales et d’échanges parfois émotifs entre les membres de la famille.

Voici comment léguer, le plus harmonieusement possible, votre chalet familial.

En ce qui concerne le chalet familial, ne prenez aucune décision sans impliquer votre famille et, surtout, sans l’en informer. Les séances de planification de la succession devraient se faire en présence de toutes les parties intéressées et devraient permettre d’établir :

• l’exécuteur et les bénéficiaires;
• le partage des coûts et des tâches d’entretien;
• les règles d’utilisation du chalet;
• le mode de prise de décisions, notamment au sujet des rénovations éventuelles et du règlement des différends.

D’entrée de jeu, il est essentiel que tous ceux qui pourraient hériter du chalet comprennent les coûts et les responsabilités qui l’accompagnent. Ainsi, ceux qui ne sont pas intéressés à conserver une part du chalet familial peuvent être exclus du testament. Cela leur épargnera certaines responsabilités fiscales et évitera aux autres d’avoir à faire toutes sortes de courbettes juridiques au moment de vendre la part d’un frère ou d’une sœur inintéressé.

Si votre conjoint hérite de la propriété, le transfert n’a pas de répercussions fiscales immédiates, puisqu’elle est considérée être transférée à son prix de base rajusté. Il s’agit habituellement du coût original d’un bien, plus les dépenses engagées pour en faire l’acquisition (par exemple, les commissions et les frais juridiques). Il comprend également les dépenses en capital, notamment le coût des améliorations.

Cette règle vaut également pour les nouveaux conjoints. Le transfert du chalet familial à un deuxième conjoint peut être une stratégie pour reporter temporairement le paiement de la facture fiscale.

Par exemple, Lisa Smith, 65 ans, a deux enfants : Judith, 35 ans et Thomas, 37 ans. Lisa a acheté le chalet, qu’elle a payé 100 000 $, après son divorce à l’âge de 45 ans. Lisa s’est ensuite remariée à 60 ans et a nommé son nouvel époux, David, comme le bénéficiaire de la propriété, sachant qu’il honorerait son souhait de léguer, ultimement, la propriété à Judith et Thomas.

Si Lisa décédait à 65 ans, et que son chalet valait maintenant 300 000 $, le gain en capital de la propriété serait de 200 000 $; le gain en capital imposable s’élèverait à 100 000 $ (200 000 $ x 50 %). Si l’on considère un taux d’imposition marginal de 45 %, le liquidateur de la succession de Lisa devrait acquitter une facture fiscale d’environ 45 000 $ (100 000 $ x 45 %). Si les enfants de Lisa étaient les héritiers de la propriété, ils auraient chacun à payer 22 500 $ en impôt, de leur propre poche ou en vendant une partie de l’actif dont ils héritent. Voilà un fardeau inattendu pour deux personnes dans la trentaine qui ont vraisemblablement d’autres préoccupations financières, comme élever leurs propres enfants ou rembourser leur dette d’études.

En transférant la propriété à David, les enfants de Lisa peuvent continuer de profiter du chalet familial, sans se préoccuper immédiatement de l’aspect fiscal. Ils savent également qu’ils doivent commencer à épargner en prévision de l’impôt qu’ils devront éventuellement payer.

Dans notre exemple, Lisa n’était pas obligée de léguer sa propriété à son conjoint. Cela a permis de temporairement réduire le fardeau fiscal des enfants, mais le problème n’est toutefois pas éliminé... En effet, la valeur du chalet pourrait continuer de s’apprécier, augmentant du coup le montant du gain en capital et la facture fiscale de ses enfants.

Il existe d’autres options : vous pourriez léguer le chalet à vos enfants de votre vivant, surtout si sa valeur risque de grimper; vous pouvez leur faire cadeau de la propriété; ou, les désigner copropriétaires. Il est à noter que cette option engendre un gain en capital si la valeur marchande du chalet, à la date du transfert, est supérieure au prix de base rajusté.

D’autres solutions existent pour réduire le fardeau fiscal de vos enfants. La plus populaire est de mettre en place une assurance vie permanente et de désigner la succession comme bénéficiaire. Cela permet de payer les droits de succession au moyen de la prestation de décès. Cependant, plus la valeur de la propriété est importante, plus la protection d’assurance doit être élevée.

Le chalet familial est un excellent moyen de préserver des traditions. Il existe différentes stratégies pour réussir la planification de la succession du chalet. Votre conseiller peut vous vous orienter vers la meilleure solution qui vous permettra de léguer votre chalet familial sans soucis.