Qu’est-ce que le test de résistance canadien pour les prêts hypothécaires?

Que vous soyez déjà propriétaire ou que vous envisagiez d’acheter votre première propriété au cours des prochaines années, il est essentiel que vous compreniez bien le test de résistance canadien pour les prêts hypothécaires, qui représente l’une des plus importantes règles en matière de prêts hypothécaires au Canada.

Le test de résistance pour les prêts hypothécaires a été mis en place en 2018 par le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), un organisme fédéral de réglementation des banques. Ce test vise à s’assurer que les emprunteurs sont réellement en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire, et à éviter que les Canadiens s’endettent trop lors de l’achat ou du refinancement d’une propriété.

Pour être admissible à un prêt hypothécaire auprès d’une banque, vous devez passer le test de résistance. C’est-à-dire que si vous achetez une maison, refinancez votre propriété actuelle ou, dans certains cas, si vous changez de prêteur hypothécaire (nous y reviendrons plus tard), vous devez prouver que vous serez en mesure de faire vos paiements hypothécaires même si le taux d’intérêt devient plus élevé que celui qui vous a été accordé au départ.

Voici ce que vous devez savoir.

Depuis juin 2021, selon les règles relatives au test de résistance pour les prêts hypothécaires, les emprunteurs doivent être approuvés au taux d’intérêt le plus élevé entre le taux qui leur a été accordé majoré de 2 %, ou le taux le plus bas admissible, soit 5,25 %. Ce taux s’appelle aussi « taux du test de résistance ».

Par exemple, si vous obtenez un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt de 2 %, vous devez prouver que vous pourriez également être admissible à un prêt hypothécaire dont le taux est de 5,25 %, puisque ce taux dépasse 4 % (c’est-à-dire le taux qui vous a été accordé majoré de 2 %). Toutefois, si vous obtenez un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt de 5 %, vous devez prouver que vous pourriez également être admissible à un prêt hypothécaire dont le taux est de 7 % (c’est-à-dire le taux de 5 % qui vous a été accordé majoré de 2 %).

Tous les emprunteurs, qu’ils soient assurés contre le défaut de paiement ou non, doivent passer le test de résistance pour les prêts hypothécaires. Le test est également requis dans les situations suivantes :

• Achat d’une propriété
• Refinancement
• Changement de prêteur hypothécaire (et refinancement)
• Contracter une deuxième hypothèque
• Demande de ligne de crédit hypothécaire

Toutefois, si vous renouvelez simplement votre prêt hypothécaire auprès du même prêteur, vous n’avez pas besoin de repasser le test de résistance. En septembre 2024, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui réglemente les banques, a annoncé la modification des règles relatives au test de résistance. Les propriétaires détenteurs d’un prêt hypothécaire non assuré qui transfèrent leur prêt à un nouveau prêteur (ce qu’on appelle un transfert ordinaire) n’auront plus à repasser un test de résistance auprès de leur nouveau prêteur afin d’établir leur admissibilité¹.

Le test de résistance pour les prêts hypothécaires a été mis en place, car on craignait que le montant des dettes hypothécaires contractées par les consommateurs soit trop élevé et augmente trop rapidement au Canada, et que cet endettement constitue un risque pour la stabilité économique globale du pays.

De plus, certains Canadiens contractaient une marge de crédit supplémentaire sur la valeur de leur propriété, ce qui a conduit à des niveaux d’endettement élevés par rapport à leurs revenus. Plus ces facteurs prenaient de l’expansion, et plus la probabilité de défaut de paiement du prêt hypothécaire en cas de hausse des taux d’intérêt augmentait. Le test de résistance permet de déterminer si les emprunteurs seront en mesure de rembourser leur prêt hypothécaire, même si les taux d’intérêt augmentent.

Cela signifie que les prêts hypothécaires accordés aux emprunteurs ne sont pas aussi élevés qu’avant la mise en place du test de résistance. Ce test peut également ralentir la hausse des prix du secteur immobilier en limitant le montant des prêts hypothécaires des acheteurs. Il permet également de mieux protéger les acheteurs contre le défaut de paiement en cas de hausse des taux d’intérêt.

Les prêteurs établissent votre admissibilité à un prêt hypothécaire grâce à deux rapports : le ratio d’endettement brut (REB) et le ratio d’endettement global (REG).

Le REB mesure le montant potentiel de vos dépenses liées à l’habitation par rapport à vos revenus. Le REG additionne le montant de votre dette potentielle liée à l’habitation et le montant de toutes vos autres dettes courantes, et compare la somme obtenue à vos revenus.

Dans la plupart des cas, selon le REB, un maximum de 39 % du revenu annuel brut de votre ménage doit être consacré aux dépenses liées à l’habitation, qui incluent le remboursement du prêt hypothécaire (au taux du test de résistance), l’impôt foncier, le chauffage et la moitié des charges de copropriété.

Selon le REG, le montant total consacré au remboursement de vos dettes, qui incluent les prêts hypothécaires (au taux du test de résistance), les soldes de cartes de crédit, les prêts automobiles et les prêts étudiants, doit être inférieur à 44 % du revenu annuel brut de votre ménage (ce pourcentage peut varier en fonction de votre cote de crédit et d’autres facteurs).

Le REB et le REG peuvent varier en fonction de votre prêteur et de votre assureur hypothécaire (et évoluer au fil du temps). Les fournisseurs d’assurance hypothécaire au Canada, soit la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen et Canada Guaranty, ont des politiques d’admissibilité différentes. Vous devez souscrire une assurance hypothécaire si vous versez une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat. À compter du 15 décembre 2024, les propriétés d’une valeur de 1,5 million de dollars et plus ne sont pas admissibles à l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement. Pour en savoir plus sur l’assurance hypothécaire, cliquez ici.

Si l’on ajoute à cela le test de résistance, votre revenu ne vous permet pas d’emprunter un montant aussi élevé qu’autrefois. En effet, le test de résistance réduit le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible, ce qui signifie que vous disposez de moins d’argent pour acheter une propriété.

Les détracteurs du test de résistance soulignent que ce dernier nuit surtout aux acheteurs d’une première habitation et qu’il risque de les empêcher d’accéder au marché immobilier.

Les acheteurs d’une première habitation ont généralement des mises de fonds beaucoup plus petites, car ils n’ont pas encore eu l’occasion d’accumuler du capital dans une autre propriété. Ils disposent uniquement des fonds épargnés ou reçus en cadeau. Plus la mise de fonds est maigre, plus le prêt hypothécaire est élevé et plus les critères d’admissibilité sont sévères.

Vous souhaitez mieux comprendre le montant auquel vous êtes admissible? Pour vous faire une meilleure idée, utilisez l’outil d’évaluation d’admissibilité à un prêt hypothécaire du gouvernement. Il suffit d’indiquer quelques détails sur votre situation financière personnelle et la calculatrice estime pour vous le montant auquel vous êtes admissible.

Par exemple, voici un exemple présentant la situation d’un acheteur, testée avec la calculatrice :

• Propriété de 500 000 $
• Mise de fonds de 20 %
• Taux d’intérêt annuel de 5,25 %
• Période d’amortissement de 25 ans
• Durée du prêt hypothécaire de 5 ans
• Versements mensuels
• Revenu brut du ménage de 150 000 $
• Coûts de chauffage mensuels de 80 $
• Impôt foncier mensuel de 200 $
• Paiement mensuel des comptes de carte de crédit de 400 $
• Paiement mensuel du prêt automobile de 150 $

Les résultats de la calculatrice montrent que cet emprunteur serait probablement approuvé pour le prêt hypothécaire demandé puisque son REB est de 21,31 % et son REG est de 25,71 %.

Vous n’avez pas obtenu un prêt hypothécaire au montant demandé en raison du test de résistance? Vous pouvez prendre plusieurs mesures pour corriger la situation :

Bien qu’une calculatrice en ligne soit utile pour comprendre vos chances de passer le test de résistance, vous devez tout de même faire une demande de prêt hypothécaire ou obtenir une préapprobation pour connaître avec certitude le montant du prêt hypothécaire auquel vous êtes admissible. Vous connaîtrez également le taux d’intérêt qui vous est accordé et vous pourrez remplacer les chiffres estimés par des chiffres réels dans le calcul.

Si vous n’êtes pas en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire en raison du test de résistance, vous pouvez consulter nos programmes de prêts hypothécaires spéciaux ou explorer d’autres options, notamment épargner pour avoir une mise de fonds plus importante ou choisir une propriété moins chère.