Que vous soyez un acheteur à la recherche d’un premier prêt hypothécaire ou un propriétaire qui veut changer d’institution financière ou refinancer son prêt, il est important de connaître les règles hypothécaires en vigueur au Canada.

En septembre 2024, le gouvernement fédéral a annoncé deux réformes hypothécaires : l’augmentation du prix plafond pour les prêts hypothécaires assurés et l’élargissement des critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires de 30 ans. Voici comment ces modifications affectent les propriétaires et ce que vous devez savoir si vous êtes à la recherche d’une nouvelle propriété.

Augmentation du plafond pour les prêts hypothécaires assurés

Au Canada, les personnes dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat d’une propriété doivent souscrire une assurance contre le défaut de paiement auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), de Sagen ou de Canada Guaranty (votre prêteur hypothécaire fera la demande en votre nom).

Ces trois assureurs imposent des limites quant aux types de propriétés achetées qu’ils acceptent d’assurer. Par exemple, les immeubles servant pour des locations à court terme, les logements servant d’hôtel et les immeubles à usage mixte ne sont pas admissibles à l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement.

Jusqu’à récemment, les propriétés d’une valeur d’un million de dollars et plus n’étaient pas admissibles à l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement. En septembre 2024, le gouvernement fédéral a modifié cette règle pour faire passer le plafond d’admissibilité à l’assurance hypothécaire à 1,5 million de dollars, sa première augmentation depuis 2012. Ce changement entrera en vigueur le 15 décembre 2024 et signifie qu’un plus grand nombre d’acheteurs pourraient être admissibles à un prêt hypothécaire avec une mise de fonds inférieure à 20 % de la valeur d’une propriété.

Pour en savoir plus sur le fonctionnement de l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement, cliquez ici.

Modification des critères d’admissibilité aux prêts hypothécaires de 30 ans

Au Canada, la période d'amortissement d'un prêt hypothécaire (c'est-à-dire le nombre d'années requises pour rembourser intégralement le prêt) est habituellement de 25 ans; toutefois, compte tenu de la tendance actuelle des taux d’intérêt, une période d’amortissement de 30 ans suscite l’intérêt de plusieurs acheteurs. En effet, la prolongation de la période de remboursement entraîne la réduction du montant des versements mensuels, ce qui peut mieux convenir à certains budgets. Or, jusqu'à récemment, la période d’amortissement maximale offerte à toute personne qui versait une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat d'une maison était de 25 ans.

En août 2024, le gouvernement canadien a modifié cette règle pour autoriser l’amortissement sur 30 ans des prêts hypothécaires assurés pour les personnes achetant une première propriété nouvellement construite. En septembre, le gouvernement a de nouveau modifié cette règle pour inclure tous les acheteurs d’une première propriété, quelle qu’en soit la nature, et tous les acheteurs d’une propriété nouvellement construite.

Ainsi, si vous faites l’achat d’une maison neuve ou si vous achetez votre première propriété avec une mise de fonds inférieure à 20 %, vous pourriez désormais bénéficier d’une période d’amortissement de 30 ans plutôt que de 25 ans. Ces modifications entreront en vigueur le 15 décembre 2024.

Vous voulez savoir quelles options de prêts hypothécaires pourraient vous convenir?

Le test de résistance canadien pour les prêts hypothécaires

Implanté le 1er janvier 2018, le test de résistance pour les prêts hypothécaires vise à protéger les propriétaires canadiens en exigeant que les banques vérifient si un emprunteur serait toujours en mesure de faire ses paiements à un taux d’intérêt plus élevé que celui qui lui est accordé initialement. Ce faisant, on veut s’assurer qu’il arriverait à supporter une hausse éventuelle de son taux hypothécaire.

Pour être admissible à un prêt d’une banque sous réglementation fédérale, tout Canadien doit passer le test : il doit prouver qu’il pourrait rembourser son prêt hypothécaire à un taux d’admissibilité plus élevé que le taux qui lui a été accordé par son prêteur. Depuis juin 2021, ce taux correspond au plus élevé entre le taux d’intérêt offert par le prêteur majoré de 2 %, ou 5,25 %.

Par exemple, si votre taux hypothécaire était de 2 %, le test de résistance exigerait que vous soyez en mesure de supporter un taux de 5,25 %, puisque cela est supérieur à 4 % (le taux offert par le prêteur majoré de 2 %). Si le taux offert par le prêteur était de 5 %, le test de résistance exigerait que l’acheteur soit en mesure d’effectuer ses paiements hypothécaires à un taux de 7 % (le taux offert par le prêteur majoré de 2 %).

Cette mesure s’applique également aux propriétaires qui veulent refinancer leur prêt ou demander une marge de crédit hypothécaire. Les personnes qui renouvellent leur prêt hypothécaire auprès du même prêteur en sont quant à elles dispensées.

En septembre 2024, le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), qui réglemente les banques, a annoncé la modification des règles relatives au test de résistance. Les propriétaires détenteurs d’un prêt hypothécaire non assuré qui transfèrent leur prêt à un nouveau prêteur (ce qu’on appelle un transfert ordinaire) n’auront plus à repasser un test de résistance auprès de leur nouveau prêteur afin d’établir leur admissibilité1.

Cliquez ici pour en apprendre davantage.

Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens

En juin 2022, le Canada a instauré un règlement visant à interdire aux non-Canadiens d’acheter, directement ou indirectement, des propriétés résidentielles au Canada pendant une période de deux ans à compter du 1er janvier 2023. Ce règlement, appelé la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, a pour but d’aider les Canadiens en favorisant le ralentissement de la hausse des prix des habitations.

Par conséquent, les acheteurs étrangers n’étaient pas en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire au Canada après l’entrée en vigueur de ce règlement, en janvier 2023.  Les contrevenants se voyaient imposer une amende de 10 000 $, et l’État pouvait ordonner la vente de la propriété. En mars 2023, le règlement a été modifié afin d’aider les nouveaux arrivants au Canada titulaires d’un permis de travail à acquérir une habitation. Ces derniers peuvent acheter une maison s’ils disposent d’un permis de travail demeurant valide pour au moins 183 jours et s’ils n’ont pas acquis plus d’un immeuble résidentiel. Le règlement ne s’applique plus aux terrains vacants ni aux immeubles achetés à des fins d’aménagement.

En février 2024, le gouvernement fédéral a annoncé son intention de prolonger l’interdiction de deux ans, c’est-à-dire jusqu’au 1er janvier 2027.

Si vous vous demandez comment ce règlement peut s’appliquer à vous, communiquez avec votre conseiller juridique.

Les ratios d’endettement

Les règles instaurées par la SCHL en 2021 ont une incidence sur le montant de la dette que peuvent contracter les emprunteurs titulaires d’un prêt hypothécaire assuré. Ceux-ci ne pourront pas consacrer plus de 39 % de leur revenu brut au logement et le montant total de leurs emprunts, toutes dettes confondues, ne doit pas dépasser 44 % de leur revenu brut. Il s’agit d’une augmentation par rapport aux limites de 35 % et 42 % fixées en 2020. Ces dernières peuvent changer fréquemment, donc assurez-vous de les vérifier sur le site Web de la SCHL. 

Prêt à obtenir un prêt hypothécaire?

Vous vous demandez quel prêt hypothécaire vous convient le mieux? Une calculatrice hypothécaire peut vous donner une idée du montant que vous pouvez emprunter pour votre hypothèque.

Cependant, les calculatrices hypothécaires ne peuvent pas vous indiquer le montant que vous pourriez réellement emprunter, car vous ne connaissez pas le taux d’intérêt hypothécaire auquel vous êtes admissible. Pour avoir une meilleure idée de votre capacité d’achat, vous devez obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire.

Un conseiller, Financement résidentiel de la Banque Scotia peut vous aider à faire une demande de préapprobation. Il saura également vous conseiller sur certaines stratégies, vous expliquer comment épargner pour une mise de fonds plus importante ou vous indiquer comment utiliser vos fonds actuels de manière plus efficace, par exemple en tirant parti du Régime d’accession à la propriété du REER ou d’un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété.

Le moment est venu de choisir un prêt hypothécaire? Prenez rendez-vous avec un conseiller en financement résidentiel