Ce que vous devriez savoir sur les règles hypothécaires canadiennes

Que vous soyez un acheteur à la recherche d’un premier prêt hypothécaire ou un propriétaire qui veut changer d’institution financière ou refinancer son prêt, il est important de connaître les règles hypothécaires en vigueur au Canada.

Parmi ces règles, citons les modifications apportées au test de résistance canadien pour les prêts hypothécaires en 2021 et la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, surnommée Interdiction aux acheteurs étrangers, qui a été adoptée en 2022 et récemment modifiée en mars 2023.

Voici certains des principaux points à retenir quant aux règles hypothécaires en vigueur au Canada.

Implanté le 1^er janvier 2018, le test de résistance pour les prêts hypothécaires vise à protéger les propriétaires canadiens en exigeant que les banques vérifient si un emprunteur serait toujours en mesure de faire ses paiements à un taux d’intérêt plus élevé que celui qui lui est accordé initialement. Ce faisant, on veut s’assurer qu’il arriverait à supporter une hausse éventuelle de son taux hypothécaire.

Pour être admissible à un prêt d’une banque sous réglementation fédérale, tout Canadien doit passer le test : il doit prouver qu’il pourrait rembourser son prêt hypothécaire à un taux d’admissibilité plus élevé que le taux qui lui a été accordé par son prêteur. Depuis juin 2021, ce taux correspond au plus élevé entre le taux d’intérêt offert par le prêteur majoré de 2 %, ou 5,25 %.

Par exemple, si votre taux hypothécaire était de 2 %, le test de résistance exigerait que vous soyez en mesure de supporter un taux de 5,25 %, puisque cela est supérieur à 4 % (le taux offert par le prêteur majoré de 2 %). Si le taux offert par le prêteur était de 5 %, le test de résistance exigerait que l’acheteur soit en mesure d’effectuer ses paiements hypothécaires à un taux de 7 % (le taux offert par le prêteur majoré de 2 %).

Cette mesure s’applique également aux propriétaires qui veulent refinancer leur prêt, demander une marge de crédit hypothécaire ou changer de prêteur hypothécaire. Les personnes qui gardent le même prêteur lors de leur renouvellement en sont quant à elles dispensées.

Ce changement relatif aux approbations signifie que les emprunteurs peuvent obtenir des prêts hypothécaires d’un montant moins élevé. Les taux d’admissibilité plus élevés découlant du test de résistance expliquent ce changement.

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En juin 2022, le Canada a instauré un règlement visant à interdire aux non-Canadiens d’acheter, directement ou indirectement, des propriétés résidentielles au Canada pendant une période de deux ans à compter du 1er janvier 2023. Ce règlement, appelé la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, a pour but d’aider les Canadiens en favorisant le ralentissement de la hausse des prix des habitations.

Par conséquent, les acheteurs étrangers ne sont pas en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire au Canada pendant cette période de deux ans. On s’attend à ce que d’autres règlements liés à la propriété étrangère soient adoptés pour la période suivant l’interdiction de deux ans. Le règlement est entré en vigueur en janvier 2023 et impose aux contrevenants une amende de 10 000 $. L’État pourrait également ordonner la vente de la propriété.

Cependant, en mars 2023, le règlement a été modifié afin d’aider les nouveaux arrivants au Canada titulaires d’un permis de travail à acquérir une habitation. Ces derniers peuvent acheter une maison s’ils disposent d’un permis de travail demeurant valide pour au moins 183 jours et s’ils n’ont pas acquis plus d’un immeuble résidentiel. Le règlement ne s’applique plus aux terrains vacants ni aux immeubles achetés à des fins d’aménagement. Si vous vous demandez comment ce règlement peut s’appliquer à vous, communiquez avec votre conseiller juridique. 

Les personnes dont la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat doivent se munir d’une assurance hypothécaire contre le défaut de paiement. Cette assurance est offerte par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Sagen et Canada Guaranty. 

Ces fournisseurs ont toutefois déterminé que les immeubles d’une valeur d’un million de dollars et plus ne sont pas admissibles à l’assurance hypothécaire contre le défaut de paiement. 

Ils imposent des limites pour obtenir leur assurance prêt quant aux types d’immeubles que vous pouvez acheter. Par exemple, les locations à court terme, les logements servant de chambre d’hôtel et les immeubles à usage mixte ne sont pas admissibles. 

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Les règles instaurées par la SCHL en 2021 ont une incidence sur le montant de la dette que peuvent contracter les emprunteurs titulaires d’un prêt hypothécaire assuré. Ceux-ci ne pourront pas consacrer plus de 39 % de leur revenu brut au logement et le montant total de leurs emprunts, toutes dettes confondues, ne doit pas dépasser 44 % de leur revenu brut. Il s’agit d’une augmentation par rapport aux limites de 35 % et 42 % fixées en 2020. Ces dernières peuvent changer fréquemment, donc assurez-vous de les vérifier sur le site Web de la SCHL. 

Vous vous demandez quel prêt hypothécaire vous convient le mieux? Une calculatrice hypothécaire peut vous donner une idée du montant que vous pouvez emprunter pour votre hypothèque.

Cependant, les calculatrices hypothécaires ne peuvent pas vous indiquer le montant que vous pourriez réellement emprunter, car vous ne connaissez pas le taux d’intérêt hypothécaire auquel vous êtes admissible. Pour avoir une meilleure idée de votre capacité d’achat, vous devez obtenir une préapprobation de prêt hypothécaire.

Un conseiller, Financement résidentiel de la Banque Scotia peut vous aider à faire une demande de préapprobation. Il saura également vous conseiller sur certaines stratégies, vous expliquer comment épargner pour une mise de fonds plus importante ou vous indiquer comment utiliser vos fonds actuels de manière plus efficace, par exemple en tirant parti du Régime d’accession à la propriété du REER ou d’un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété.